В некоторых договорах управления предусмотрено право управляющей организации после его расторжения довыставить собственникам всё то, что она потратила на их дом себе в минус. Так как некоторые УК таким правом пользуются, а отдельные собственники с этим не согласны, то истории получают свое продолжение в судах.
Опубликовано 10.05.2023. Обновлено 11.11.2024
В Новосибирской области ООО «УК Лидер» обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения
Обоснование иска: договор управления расторгнут, а согласно отчету о расходах на содержание МКД на лицевом счете дома осталась “задолженность” более полумиллиона рублей.
Компания поделила эти деньги на суммарную площадь помещений, получилось 100 р./кв.м. Такую ставку, умноженную на площадь квартиры, УК и хотела взыскать с собственников помещений.
Мировой судья удовлетворил требования УК лишь частично, так как та сильно пропустила срок исковой давности.
Один из собственников не хотел доплачивать старой УК ни копейки, поэтому обжаловал решение мирового судьи.
В жалобе он указал, что судья основывался лишь на отчете УК о расходах на содержание МКД, а другие доказательства не оценил. Например, акты выполненных работ составлены по неустановленной форме, подписаны неуполномоченными лицами и не подписаны уполномоченными.
Апелляционный суд удовлетворил жалобу собственника, обосновав свое определение так:
- Выполняемые УК работы (например, устранение трещин крыльца по предписанию ГЖИ) входят в Минимальный перечень услуг и работ №290, то есть считаются предусмотренными в договоре управления, ранее уже оплачены в рамках ежемесячных платежей по установленному размеру платы за содержание жилья.
- УК не доказала, что минус возник из-за выполнения неотложных работ, которые она не могла разумно предвидеть и предотвратить.
Часть расходов в отчете и вовсе была отражена необоснованно. Например, УК без решения общего собрания установила дополнительные насосы в системе отопления на 180 тысяч рублей, отметив эти расходы в отчете. А когда администрация выявила нарушение циркуляции из-за этих носов, и они были демонтированы, то компания “вернула” всего 26 тысяч.
Результат: в иске компании было отказано, и кассационный суд посчитал этот отказ законным (определение Восьмого КСОЮ №88 – 7188/2023).
Очередная неудачная попытка произошла в Челябинской области
УК «МИР» получила дом по конкурсу. По предписанию ГЖИ ей пришлось отремонтировать подъезды.
В ремонт УК вложилась больше, чем собрала с собственников – на 217 тысяч.
Поэтому когда собственники досрочно решили поменять управляющую организацию, УК «МИР» распределила свои убытки по собственникам, исходя из площади квартир, и направила жильцам претензии. Получилось по 66 р. с квадратного метра.
Когда жители не захотели доплачивать за текущий ремонт, компания обратилась в суд со ссылкой на неосновательное обогащение собственников.
Суды указали, что условиями возникновения неосновательного обогащения является то, что:
- приобретение (сбережение) имущества имело место,
- приобретение произведено за счет другого лица (за чужой счет),
- приобретение (сбережение) имущества не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть, произошло неосновательно.
При этом такие обстоятельства должны иметься все сразу.
Однако Жилищный кодекс не предусмотривает возможность взимания платы с собственников за услуги по управлению многоквартирным домом сверх предусмотренных тарифом в отсутствие решения общего собрания по вопросу проведения ремонта и возмещения расходов, связанных с таким ремонтом.
Всё жалобы УК остались без удовлетворения (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 6390/2023).
УК из Удмуртии выставила собственникам к оплате строку «убытки при расторжении договора»
Прокуратура отреагировала на это представлением. Она сослалась на п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг №354, перечисляющий, что именно должно содержаться в платёжном документе.
Позиция компании: требования к платёжному документу, установленные п. 69 Правил № 354, относятся только к плате за коммунальные услуги и не могут распространяться на структуру платежного документа в целом, т.к. последний включает и плату за жилищные услуги. Исполнитель вправе указывать в платёжном документе дополнительную информацию, не предусмотренную Правилами № 354 и Приказом Минстроя № 43/пр.
Однако две судебные инстанции согласились с прокуратурой, решив, что нормативно определён закрытый перечень сведений и услуг, которые подлежат отражению в платёжке.
«Убытки при расторжении договора» не перечислены в составе услуг ни в Жилищном кодексе РФ, ни в Правилах предоставления коммунальных услуг.
Компания указала также на статью 717 Гражданского кодекса РФ, согласно которой заказчик обязан возместить подрядчику убытки, причинённые прекращением договора подряда.
На это суд возразил: «при взыскании убытков при расторжении договора размер и основание для начисления убытков подлежат доказыванию со стороны исполнителя по договору. В рассматриваемом случае данных оснований управляющей компанией не приведено» (дело №А71 – 12977/2023).
УК из Калужской области обратилась в суд за взысканием, не расторгая договор управления
В Калужской области ООО «УО Черемушки» обратилась к собственникам помещений в МКД с иском о взыскании убытков, понесенных в результате проведенных работ по ремонту, и проиграла все три инстанции.
В 2021 – 2022 годах УО во исполнение предписаний ГЖИ Калужской области заменила межтамбурные перегородки, почтовые ящики, отремонтировала подъезды. Всего было потрачено 419 902 р., которые организация посчитала своими убытками и желала возместить за счет средств собственников.
Однако суды отметили, что общее собрание собственников с вопросом об оплате расходов не проводилось ни до, ни после проведения работ, сведений об исполнении управляющей организацией обязанности по согласованию с собственниками любым законным способом расчета и источников покрытия финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ также не представлено.
“Действующее законодательство не предусматривает возможности одностороннего установления (изменения) управляющей организацией размера платы за отдельные услуги и работы по содержанию общего имущества МКД, в том числе исходя из фактических затрат на оказание таких услуг”, – заключил кассационный суд, отказывая УО в удовлетворении её жалобы (определение Первого КСОЮ № 88 – 25679/2024).
ООО «С‑Порт» из Кемеровской области стало исключением, о котором стоит рассказать
Организация воспользовалась пунктом из договора управления, согласно которому его прекращение не снимает с собственников обязательств по возмещению расходов УО. Также она сослалась на отчёты, по которым собственники остались «должны» более 1,5 млн рублей.
Убытки УО были поделены между собственниками пропорционально их площадям.
Один из собственников, которому досталась сумма в 10 тысяч рублей, добрался до кассационного суда по делу о взыскании с него этих денег. Он ссылался на добросовестную оплату ЖКУ на протяжении всего периода управления МКД, но не сумел добиться привычного по таким спорам результата.
Правовым обоснованием неожиданного итога стал п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса РФ: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов.
Мировой судья написал, что закон предусматривает возможность УК доначислять и взыскивать с собственников расходы, понесённые исполнителем договора и не покрытые платежами. Две последующие инстанции с этим согласились.
Единственное, чего удалось добиться собственнику, — это снизить взысканную сумму.
Расчёт УО был элементарным: из суммы, указанной в отчётах, отнять то, что оплатили добросовестные собственники, а разницу поделить на всех.
Чтобы добиться такой простоты расчёта, пришлось немного пожертвовать его честностью. Ни УО, ни мировой судья не стали учитывать то, что в новую общую «задолженность» попали старые неоплаченные долги отдельных собственников.
Апелляционный суд усложнил расчёт истца, используя не фактические, а плановые поступления оплаты ЖКУ, что позволило уменьшить «долг» ответчика до 6655 р.
В кассационной жалобе собственник повторил: он уже оплачивал содержание жилья и текущий ремонт согласно утверждённым на собраниях тарифам, сверх которых работ не выполнялось.
На это кассационный суд отметил, что утверждённые тарифы некоторым образом участвуют в расчётах, а масштабность работ подтверждена актами, подписанными председателем совета дома без замечаний и возражений (определение Восьмого КСОЮ № 88 – 19435/2024).
➜ Годовой отчет управляющей компании
➜ Расторжение договора управления
➜ Подписаться на канал автора в Telegram