Автор – Денис А. Катуров, Председатель Правления ТСЖ «Вокзальная магистраль 4/1».
Он поделился с нашими читателями своим опытом и рекомендациями по организации работы ТСЖ, а не именно по распределению обязанностей в правлении товарищества.
Чтобы не пасовать перед необъятностью проблемы – ее, как правило, делят на маленькие задачи, которые, по мере выполнения позволяют-таки «съесть всего слона».
Итак, в переходе от управляющей организации к ТСЖ есть три больших задачи:
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников и компетенции общего собрания членов ТСЖ – любимая всеми нами статья 147 ЖК РФ. Там тоже есть много особенностей – кому можно быть членом правления, а кому категорически запрещается, что можно совмещать с работой в правлении, а что – нет.
Но сейчас не об этом.
В обязанности правления – согласно ст. 148 ЖК РФ – входит:
Теперь, вспоминая «Создание ТСЖ: что делать после регистрации», мысленно добавьте всё это в обязанности председателя. Потому что согласно части 2 статьи 149 ЖК РФ, председатель правления ТСЖ:
Ему и так будет чем заняться. Потому что к этому еще нужно добавить беготню по административным органам и судам, написание объяснений по делам об административном правонарушении, ответы по жалобам жителей и на хотелки жилищных инспекций, посещение районных комиссий и всё остальное, чем всегда сопровождается жизнь многоквартирного дома.
Поэтому: от части этих обязанностей председателя надо разгружать. Иначе – у вас очень быстро не останется кандидатов на эту роль. Ни за какие деньги.
Итак, что можно сделать – еще на этапе подготовки к общему собранию собственников с вопросами о выборе способа управления многоквартирным домом, создании ТСЖ, утверждении устава, избрании членов правления и ревизионной комиссии – надо очень четко понимать: кто туда войдет и с какой целью. Потому что, для эффективной работы товарищества – а ведь ради этого всё и затевается, а не самолюбия для – необходимо распределить того самого «слона» (осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом) на небольшие кусочки, которые можно съесть без ущерба для здоровья, психики, кошелька и свободы председателя этого самого товарищества.
Ревизионная комиссия – это не «три «старые перечницы», которые будут собираться раз в год для вылавливания блох в бухгалтерском отчете».
Сюда должны быть избраны люди, которые не просто «могут проследить», а реально понимают в бухгалтерском учете, и не абы каком, а именно в коммунальном хозяйстве – потому что здесь есть свои тонкости.
Ресурсоснабжающие организации и часть поставщиков/подрядчиков – работают с НДС и выставляют документы с НДС. Кто получатели услуг, как отразить НДС в бух.учете Товарищества, почему так, а не иначе?
Из личного опыта: ресурсники, работая с НДС, из установленного регионом тарифа, сначала вычленяют НДС, потом умножают полученное на объем поставленного коммунального ресурса, и снова «натягивают» НДС, как «сову на глобус». В итоге – у вас получается разница между тарифом для граждан и выставленными документами в несколько рублей. Казалось бы, не беда – что нам разница в 3 – 5 рублей каждый месяц… за каждый вид ресурса… А ведь эти 3 – 5 рублей помноженные на 2 – 3 вида КУ, да на 12 месяцев, а если собственники не голосуют за повышение тарифа, а расходы по «КР на СОИ» – входя в тот самый, сохраняющийся уже не первый год, тариф содержания и не можно начислять отдельно, хотя показать их ты обязан, то – где взять недостающее?
Доходы от передачи части общего имущество в пользование третьим лицам (ч.4 ст.36 ЖК РФ) – кто получатель дохода, как оформляется, какие налоги, кому, куда, как распределяется между собственниками жилых и нежилых помещений в доме?
Формально, плата за пользование частью общего имущества – доход собственников, а не ТСЖ. А это значит, что либо источник дохода (арендатор) обязан исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет НДФЛ по этим платежам, либо – это обязано сделать товарищество. Да-да, не удивляйтесь! Даже если собственники приняли решение на сумму этих платежей сделать что-то полезное для дома или понизить тариф на содержание, как разницу по смете. Штрафы за неисполнение обязательств налогового агента видели?
А пени? Повышающие коэффициенты за отсутствие ИПУ в квартире? Доход или не доход Товарищества, налог на прибыль начисляем или нет?
Правильно ли отразил бухгалтер все это в учете?
Поэтому, ревизионная комиссия – это люди, которые одновременно и в теме, и желают работать на общее благо не раз в год.
Кроме того, на ревизионную комиссию – помимо прямых обязанностей, предусмотренных ст.150 ЖК РФ – я предложил бы возложить и поквартальную обязанность проверки исполнения товариществом обязанностей по взысканию долгов с собственников и нанимателей помещений многоквартирного дома, в том числе по переданным в пользование частям общего имущества: чердаки и подвалы под связистов или коммуникации соседних домов.
Обязанность вести претензионно-исковую работу – на правлении, но контроль за ее выполнением – должна вести ревизионная комиссия, и не от отчета к отчету, а планомерно в течение года – иначе, как показывает опыт, в большинстве ТСЖ/ЖСК появляются должники с суммами по 400 тысяч рублей, срок исковой давности по которым давно минул, а задолженность все еще числится в учете товарищества.
Правление – это не клика приближенных к председателю, это – группа единомышленников с ним, солидарно ответственных за действия товарищества и помогающих председателю в его нелегком и никем не оценённом труде.
Вышеупомянутой статье 148 ЖК РФ законодатель закрепил открытый перечень обязанностей правления ТСЖ из 8+ пунктов (потому что 9‑й – это «и иные обязанности»).
Распределяем.
Соблюдение ТСЖ законодательства и требований Устава ТСЖ (п.1 ст.148 ЖК РФ)
– человек, разбирающийся в юриспруденции, своевременно отслеживающий изменения, даже на стадии законопроектов, и подающий в правление предложения об изменениях в документации и работе товарищества и самого правления – чтобы соблюдать эти нормы. И, естественно, заранее, а не «вчера надо было» – это председатель и сам умеет.
Контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов (п.2 ст.148 ЖК РФ)
– человек, получающий сведения от бухгалтера ежемесячно (между 10 и 15 числом), пишущий должникам «Уведомления о задолженности» (между 15 и 20 числами), составляющий по готовому образцу заявления на выдачу судебного приказа местному мировому судье по территориальной подсудности (между 25 и 30 числами), и следящий за сроками их прохождения. Такой человек не обязательно должен обладать юридическими познаниями, образец можно взять у самих мировых судей или на сайтах по этой тематике. Задача – своевременно делать все это, чтобы в товариществе не появлялось должников с суммами от 100 000 рублей и сроками в три, пять и более лет. Его задача – каждый месяц заниматься всем этим вот, за «спасибо», конечно же – так как члены правления не могут совмещать работу по найму в этом же товариществе.
Составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения (п. 3 ст. 148 ЖК РФ)
– здесь нужны люди не только с экономическим пониманием, но и с техническим, и юридическим. Смета доходов и расходов – это не только «произведение тарифа к площади дома, минус затраты». Это и соблюдение требований Минимального перечня работ № 290, Правил предоставления коммунальных услуг № 354), Правил содержания жилья № 491 и т.д. Можете посмотреть самостоятельно: законодательство по ЖКХ – это не только Жилищный кодекс РФ, это множество документов, включая всякие решения поселковых советов, где так или иначе определены правила содержания жилья, оказания коммунальных услуг и требования к организации работы, вопросы благоустройства.
Также есть рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (приказ Госстроя РФ от 09.12.199 № 139), и к ним – рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (приказ Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191). Эти рекомендации предназначены для определения нормативной численности работников предприятий жилищного хозяйства, установления оптимальной структуры организаций, рациональной расстановки кадров; расчета нормативных затрат на оплату труда, которые являются одной из основных составляющих нормативной себестоимости и экономически обоснованных тарифов на услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда.
А ведь там Госстрой постарался расписать по минутам, по литрам, по квадратным сантиметрам и по граммам все действия по содержанию и ремонту жилищного фонда. И эти самые нормативы – используются всеми, включая суды, для определения экономически обоснованных тарифов – и вам они могут пригодиться, когда та же ГЖИ по жалобе очередного собственника будет проверять вас на правильность определения тарифа и на «взымание чересчур большой платы за содержание и ремонт жилищного фонда».
Поэтому – это огромный пласт работы, которую надо делать прежде, чем составлять очередную смету. И, желательно, не в одно лицо – ибо, опять же, за «спасибо» (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).
Управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им (п.4 ст.148 ЖК РФ).
Тут, собственно, либо сам председатель, в силу прямого указания на это в ст.149 ЖК РФ, либо «Управляющий», но уже – за деньги.
И здесь – настольными книгами должны стать постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом» (оно распространяется и на ТСЖ, и даже на собственников при непосредственном управлении домом), а также постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД».
Наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их (п.5 ст.148 ЖК РФ).
Здесь нужен кадровик. И, опять же, не абы какой – потому что «шаг вправо, шаг влево» – и товарищество попадает на штрафы Государственной инспекции труда от 30 до 70 тысяч за каждое правонарушение.
В нашей практике был случай, когда товариществу – на одном отдельно взятом «недовольном» работнике – «выкатили» четыре нарушения с общей суммой штрафов под 150 000 рублей. Первое мы свели на предупреждение, а ГИТ настаивал на 30 000 рублей (ч.1 ст.5.27 КоАП РФ), два других – на 50 000 руб. (ч.4 ст.5.27 КоАП РФ) и на 70 000 руб. (ч.6 ст.5.27 КоАП РФ) – нам удалось отменить, убедив судей в ошибочном суждении инспектора ГИТ в обстоятельствах как бы имевшего места правонарушения.
А еще ГИТ пытался «впаять» 100 000 руб. за как бы неисполнение предписания (ч.23 ст.19.5 КоАП РФ). Мы сумели отвести это только в апелляционной инстанции. Поэтому, пожалуйста, не рискуйте.
Кадровик, умеющий не просто нанять и уволить, а правильно оформить все этапы от найма до увольнения, все переводы, совмещения, повышения зарплаты и т.п., да еще за «спасибо» (помним же – ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ) – это ценнейший кадр правления. Именно правления, потому что иначе – зарплата, налоги на зарплату, а это – тариф, иначе ведь – никак.
Заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 6 ст. 148 ЖК РФ).
Здесь требуется не столько заключение договоров – с этим и председатель справится, сколько контроль со стороны члена правления за исполнителями.
Это – нудная, каждодневная, собачья работа: слежение за работой дворников, техничек-полотёрок, мусорщиков, электриков, сантехников, плотников, маляров-штукатуров, лифтеров, работой рег.оператора и его перевозчиков, ресурсников и их инспекторов, за экспедиторами доставочных контор, которые должны что-то привезти или увезти… И это – каждый день. Потому что иначе, как отпустил контроль – «то лапы ломит, то хвост отваливается»: то запил дворник, то ударило током электрика, то не помыли в подъезде, то не вывезли мусор с контейнерной площадки, и это одному только председателю, на фоне его побегушек между администрацией района, жилинспекцией, прокуратурой, судами и прочими – просто физически не потянуть.
Ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности (п.7 ст.148 ЖК РФ).
Для удобства разделим на части:
Первым должен заниматься отдельный человек, которому можно и нужно доверить и работу с паспортным столом (отделом по вопросам миграции ГУ МВД), с Роскомнадзором (проверки по 152-му ФЗ никто не отменял), с Росреестром.
Вторым – лицо, которое ответственно и дотошно будет вести журнал входящей и исходящей корреспонденции (контроль по датам ответа), архив (обязанность хранить переписку в течение 3 лет, и бух. документации в течение 5 лет – требование закона), передавать запросы ответственным членам правления, напоминать по срокам (если у вас это не автоматизировано) и раздавать ценные указания.
Ну, а третьим – бесспорно, должен заниматься профессионал. И не от случая к случаю, а на повседневной основе или, хотя бы, каждые выходные:
Созыв и проведение общего собрания членов товарищества (и собственников) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).
Почему я в скобках добавил «и собственников» – потому что часть вопросов не относится к полномочиям общего собрания членов (ст. 145 ЖК РФ) и является исключительной компетенцией собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ), а решать их в повседневной жизни – надо.
Здесь настольной книгой становится Приказ Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении требований к оформлению Протоколов…».
Провели вы общее собрание, объявили о результатах, повысили тариф или выполнили работы, и тут… появляется очередное «чудо в перьях», пишет иск в суд на признание недействительным решения, и в отсутствие соблюдения требований – суд может признать такое решение недействительным и не порождающим права и обязанности собственников перед товариществом. А значит: и тариф верни обратно, и начисленное за работы и услуги – зачисли в аванс. То бишь – работы выполнили даром, за счет самого ТСЖ или членов его правления.
Не ленитесь – можно попробовать совместить с обязанностями по ведению реестров или по соблюдению законодательства – но лучше, если этим будет заниматься лицо, которое своевременно отслеживает все изменения в этой части, а также – которое готово ходить в ГЖИ и суд, доказывая, что все составлено в соответствии с нормами ЖК РФ и Приказа Минстроя.
Выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей. Тут – зависит от тех обязанностей, которые вам в уставе заложили. Думайте, перечисляйте, подыскивайте кандидатуры на эти самые обязанности.
В правление товарищества должно избираться такое количество членов, которое равно распределяемым ролям (обязанностям). И не абы каких, а понимающих специфику вопроса, готовых отдавать этому всё свободное от основной работы время, имеющих доступ к правовым базам или, хотя бы, знающим где это погуглить – чтобы товариществу не пасть жертвой некомпетентности и устаревших сведений.
Все эти люди должны сразу, на первом же собрании правления, подписаться под выделенной ролью, знать свои права и обязанности и нести их ответственно и за «спасибо».
В противном случае, как я сказал в самом начале – у вас очень быстро закончатся кандидаты в председатели. Потому что объем работы просто адский, большая часть работы простым членам товарищества не видна, а именно от них зависит утверждение размера вознаграждения председателя по итогам работы.
Ну и желающих «отвечать рублем» за любой косяк – немного. А ведь надо помнить, что по части событий в ТСЖшной жизни – бывает и уголовная ответственность председателя, как руководителя…
➜ Предыдущий материал автора: «Создание ТСЖ: что делать после регистрации (подводные камни, лайфхаки)»