Нужно ли согласовывать установку кондиционера с собственниками и органами местного самоуправления? Суды расходятся во мнениях по этому вопросу. Иногда играют роль особые обстоятельства.
Опубликовано 14.06.2022. Обновлено 01.11.2023.
Без согласования — демонтировать
Чаще всего суды мотивируют решения о демонтаже кондиционера тем, что фасад МКД — это общедомовое имущество, распоряжаться которым можно только с согласия других собственников (ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Нет такого согласия — кондиционер размещен на фасаде незаконно.
Обратите внимание! Аналогичная позиция отражена и в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2023 № 5‑КГ22 – 150-К2: для размещения кондиционера на фасаде одним из собственников МКД нужно решение общего собрания. Иначе права остальных собственников будут считаться нарушенными. Подробнее об этом деле мы писали в отдельном материале.
Также в п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021) от 07.04.2021 указано: «правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников».
Обращают суды внимание и на то, что собственник не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество. То есть, нельзя выбрать на фасаде дома «пятачок» и разместить на нем кондиционер по принципу «я имею право, у меня есть доля». От размера этой доли порядок пользования общедомовым имуществом также не зависит.
Иногда для размещения кондиционера на фасаде МКД одного согласия собственников недостаточно, и для установки оборудования необходимо разрешение органа местного самоуправления. Требование о получении такого разрешения могут содержать Правила благоустройства, действующие на территории конкретного муниципального образования. Подобрали примеры, когда в отсутствие согласований с собственниками или компетентными органами сохранить кондиционеры не удалось.
Пример № 1. Кондиционер на балконе — это на фасаде или нет
УО обратилась в суд, чтобы обязать жителя Санкт-Петербурга демонтировать внешний блок кондиционера и вернуть фасад дома в прежнее состояние. Ссылалась на то, что размещение оборудования изменило наружное остекление МКД, работы выполнены без разрешительной документации и согласования с другими собственниками.
Собственник парировал:
— Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга согласовал размещение на фасаде МКД вентиляционной решетки;
— кондиционер установлен на балконе, который фасадом здания не является.
Однако суды встали на сторону УО и возложили на собственника заявленные в иске обязанности (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 16245/2023). Также ему придется возместить управляющей организации почтовые расходы — 673 рубля и расходы на уплату госпошлины — 6000 рублей.
Балкон — вполне себе фасад, под которым понимается наружная лицевая сторона здания. А раз это фасад (общедомовое имущество), то для размещения на нем наружного блока кондиционера нужно согласие других собственников. Без согласования с компетентными органами также не обойтись, на что прямо указано в п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, а также в Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга.
Помимо этого, суды установили, что габариты вентиляционной решетки не соответствуют тому, что было согласовано Комитетом по градостроительству и архитектуре.
Пример № 2. Разрешение компетентного органа получил, а других собственников не спросил
В Комитете по градостроительству и архитектуре житель Санкт-Петербурга получил разрешение на установку кондиционера, но не согласовал проведение работ с другими собственниками. УК потребовала от него демонтировать оборудование, самовольно размещенное на фасаде дома. Суды встали на сторону УК.
Третий кассационный суд общей юрисдикции также указал, что вопросы пользования общедомовым имуществом могут решать только собственники МКД через общее собрание (определение № 88 – 959/2022).
Пример № 3. Ситуация обратная. Согласие собственников есть, а компетентных органов — нет
Решением общего собрания собственники предусмотрели возможность размещения кондиционеров на фасаде дома. То есть, заранее одобрили установку оборудования, чтобы упростить жизнь себе и соседям. Вот только суд все равно обязал жильца этого дома демонтировать кондиционер, установка которого не была согласована еще и Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга. Соответствующий порядок размещения наружных блоков систем кондиционирования предусмотрен Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21.07.2021 № 88 ‑11310/2021).
Пример № 4. В тонкостях размещения кондиционеров разбирался Верховный Суд РФ
Верховный Суд РФ обязал собственника-организацию демонтировать кондиционерное оборудование, размещенное на фасаде МКД без согласования с другими собственниками (определение № 305-ЭС20 – 17471). При этом отметил: «право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных».
Также ВС РФ сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04.12.13. В нем разъяснено, что «лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности».
Пример № 5. Тот случай, когда установка кондиционеров не согласована ни с кем
Собственники нежилого помещения не стали скромничать и установили на фасаде дома 5 внешних блоков системы кондиционирования. Других собственников не спросили, проект благоустройства с Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга не согласовали. В итоге суды первой и апелляционной инстанций обязали собственников демонтировать самовольно установленное оборудование и все крепления, а также восстановить целостность фасада МКД (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 8131/2022).
«И так сойдет!»
В некоторых случаях суды выносят решения в пользу жильцов МКД — кондиционер остается на фасаде дома, даже если его установка не была согласована с другими собственниками или муниципалитетом.
Пример № 1. На момент установки кондиционера согласования не требовались
В 2003 году собственник воспользовался услугами специализированной организации и установил кондиционер, а в 2020 году он встретился в суде с управляющей компанией.
УО настаивала на демонтаже кондиционера или предоставлении согласованного проекта по его размещению. Ссылалась на то, что оборудование появилось на фасаде дома без разрешения других собственников и Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.
Суды долго не могли прийти к единому мнению. В итоге после повторного рассмотрения дела суд апелляционной инстанции решил: в 2003 году установка наружного блока кондиционера на фасаде МКД во внутриквартальном пространстве не требовала указанных УО согласований. То есть, собственник ничего не нарушил (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33 – 5824/2022).
Пример № 2. Суды решили, что разрешение компетентных органов на установку кондиционеров не предусмотрено ЖК РФ
Суды отказали жителю Приморского края в иске об обязании соседа демонтировать кондиционер. При этом указали, что Жилищный кодекс РФ не предусматривает получение разрешений на установку кондиционера. Порядок выдачи таких разрешений не регламентирован, уполномоченные на их выдачу органы не указаны.
Установка кондиционера не требует разрешения компетентных органов, так как не является переустройством или перепланировкой и не влечет внесение изменений в техпаспорт на квартиру. Дом, где расположена квартира истца, не относится к объектам культурного наследия, установку кондиционеров на которых необходимо согласовывать в особом порядке.
Также суды отметили: шумит кондиционер в пределах нормы, препятствия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом не создает, состояние этого имущества не ухудшает (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 580/2021).
Пример № 3. Стоматологический салон отстоял свои кондиционеры в Верховном Суде РФ
В Нижнем Тагиле УО пыталась обязать стоматологический салон демонтировать с фасада МКД семь кондиционеров. Оборудование было размещено без согласования с другими собственниками, один из жильцов жаловался на намокание стены.
Все суды вплоть до Верховного Суда РФ отказали УО в удовлетворении иска. При этом указали на то, что стоматологический салон — законный владелец одного из помещений в доме, поэтому пользуется общим имуществом наравне с другими собственниками (определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС20 – 10204).
Использование помещения в качестве стоматологии предполагает наличие в нем вентиляционных систем. Реконструкция помещения выполнена в соответствии с проектом, объект капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов.
Система кондиционирования — сложная вещь с внутренним и внешним блоком. «Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 ГК РФ, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом». Подробнее мы рассматривали этот случай в отдельном материале.
Пример № 4. Жилищная инспекция решила, что демонтировать кондиционеры должна УО
Обычно требование о демонтаже кондиционеров предъявляют недовольные соседи или управляющие организации. Но в этом деле именно от УО жилищная инспекция потребовала документально оформить кондиционеры или демонтировать их с фасада МКД. При этом сослалась на п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 — об обязанности УО следить в том числе за недопущением установки на стенах зданий кондиционеров без соответствующего разрешения.
Суды встали на сторону УО и предписание ГЖИ признали незаконным. Пункт 3.5.8 Правил № 170 не предусматривает обязанности УО демонтировать или документально оформлять кондиционеры. Демонтаж внешних блоков приведет к тому, что система кондиционирования перестанет существовать как сложная вещь. Это приведет к порче имущества, принадлежащего иному лицу.
Кроме того, спора о праве пользования общим имуществом в этом деле нет. Собственники МКД провели общее собрание и выразили согласие со сложившимся порядком установки кондиционеров (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03 – 2273/2022).
Выводы
Довольно опрометчиво устанавливать кондиционер без согласований и надеяться на то, что суд встанет на вашу сторону. Если «не повезет», вы рискуете потерять немало времени, нервных клеток и денег. Демонтировать оборудование — полдела, почти наверняка придется потратиться и на восстановление фасада.
Поэтому установку кондиционера лучше заблаговременно согласовать с другими собственниками, а если это предусмотрено местными правилами благоустройства — еще и с органом местного самоуправления.