Важное обновление: в апреле 2024 года (уже после написания материала) вступили в силу изменения в закон о связи и в Жилищный кодекс. Теперь провайдеры и операторы связи бесплатно и практически беспрепятственно могут размещать свое оборудование в МКД (подробнее)
Если на общем собрании собственники не установили размер арендной платы за общедомовое имущество, то для взыскания задолженности с арендатора придется воспользоваться услугами экспертов. Но и в этом случае результат может быть неоднозначным (определение Верховного Суда РФ № 306-ЭС21 – 23060 от 10.12.2021 по делу № А65 – 23295/2019).
В одном из МКД г. Казани провайдер разместил оборудование, необходимое для оказания услуг связи жильцам. При этом арендную плату за пользование общедомовым имуществом для размещения сетей и оборудования он не вносил.
На просьбу ТСЖ оплатить использование имущества за последние 3 года провайдер отказал. Тогда ТСЖ обратилось в суд. В обоснование своих требований ссылалось на отчет эксперта, в котором была рассчитана стоимость размещения оборудования в МКД.
В исковом заявлении ТСЖ просило взыскать с провайдера (далее — ответчик):
- сумму неосновательного обогащения — 348 000 рублей;
- проценты за пользование чужими денежными средствами — 42 500 рублей;
- расходы на оплату услуг эксперта и представителя в суде — 62 000 рублей.
Ответчик не согласился с расчетами истца и, чтобы уточнить стоимость права аренды общедомового имущества, попросил назначить судебную экспертизу.
Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, выслушал доводы эксперта и удовлетворил исковые требования ТСЖ.
По решению, принятому на общем собрании, собственники могут передать объекты общедомового имущества в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Они могут сделать это безвозмездно или установить размер арендной платы.
В материалы дела соответствующие решения не представлены. Однако их отсутствие не означает, что ответчик может пользоваться общедомовым имуществом безвозмездно.
Согласно заключению эксперта, провайдер не мог проложить кабели и оптоволокно без использования общедомового имущества.
Суд пришел к выводу о возникновении на стороне ответчика обязательств вследствие неосновательного обогащения в виде сбережения за счет истца денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования (права аренды) общедомовым имуществом, определенной на основании выводов судебной экспертизы.
Ответчик не согласился с вынесенным решением и подал апелляционную жалобу. В ней ссылался на то, что в качестве ценообразующего фактора эксперт учитывал арендные ставки коммерческой недвижимости. Однако они выше, чем стоимость права аренды общедомового имущества.
Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил исковые требования частично, в общей сложности взыскав с ответчика лишь 119 000 рублей.
Апелляционный суд согласился с доводом ответчика и назначил повторную судебную экспертизу. На этот раз в качестве ценообразующего фактора эксперт принял во внимание договоры аренды, заключенные ответчиком, а также другими провайдерами с различными УК/ТСЖ. По сравнению с результатами первой судебной экспертизы, суммы оказались в разы меньше. Суд не нашел оснований не доверять заключению эксперта.
ТСЖ не согласилось с вынесенным решением. В кассационной жалобе настаивало на том, что при расчете арендной платы нужно учитывать как цены, формируемые общими собраниями собственников, так и цены на аренду коммерческой недвижимости. Не согласилось ТСЖ и с тем, что эксперты не включают в расчет стоимости аренды длину кабельных лотков и кабельных каналов.
Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений, а жалобу ТСЖ — без удовлетворения.
Арендные ставки коммерческой недвижимости выше, чем стоимость права аренды общедомового имущества, поэтому не могут быть применены в качестве объектов-аналогов. Это утверждение основано на положениях Федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ (ст. 3).
По мнению суда, включить длину оптоволокна и кабельных каналов в расчеты можно только при условии, что их размещение осуществлялось за счет средств собственников. Доказательств этого в материалах дела нет.
Верховный Суд РФ отказал ТСЖ в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ.
Чтобы таких проблем не возникало, лучше утверждать размер платы на общем собрании собственников. Перед этим рекомендуем почитать наше обобщение:
➜ Сколько может стоить размещение оборудования провайдера на общедомовом имуществе?