Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Сколько платить за аренду общедомового имущества, если собственники не утвердили цену

Если на общем собрании собственники не установили размер арендной платы за общедомовое имущество, то для взыскания задолженности с арендатора придется воспользоваться услугами экспертов. Но и в этом случае результат может быть неоднозначным (определение Верховного Суда РФ № 306-ЭС21 – 23060 от 10.12.2021 по делу № А65 – 23295/2019).

В одном из МКД г. Казани провайдер разместил оборудование, необходимое для оказания услуг связи жильцам. При этом арендную плату за пользование общедомовым имуществом для размещения сетей и оборудования он не вносил.
На просьбу ТСЖ оплатить использование имущества за последние 3 года провайдер отказал. Тогда ТСЖ обратилось в суд. В обоснование своих требований ссылалось на отчет эксперта, в котором была рассчитана стоимость размещения оборудования в МКД.

В исковом заявлении ТСЖ просило взыскать с провайдера (далее — ответчик):

  • сумму неосновательного обогащения — 348 000 рублей;
  • проценты за пользование чужими денежными средствами — 42 500 рублей;
  • расходы на оплату услуг эксперта и представителя в суде — 62 000 рублей.

Ответчик не согласился с расчетами истца и, чтобы уточнить стоимость права аренды общедомового имущества, попросил назначить судебную экспертизу. 

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, выслушал доводы эксперта и удовлетворил исковые требования ТСЖ.

По решению, принятому на общем собрании, собственники могут передать объекты общедомового имущества в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Они могут сделать это безвозмездно или установить размер арендной платы. 
В материалы дела соответствующие решения не представлены. Однако их отсутствие не означает, что ответчик может пользоваться общедомовым имуществом безвозмездно.

Согласно заключению эксперта, провайдер не мог проложить кабели и оптоволокно без использования общедомового имущества. 

Суд пришел к выводу о возникновении на стороне ответчика обязательств вследствие неосновательного обогащения в виде сбережения за счет истца денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования (права аренды) общедомовым имуществом, определенной на основании выводов судебной экспертизы.

Ответчик не согласился с вынесенным решением и подал апелляционную жалобу. В ней ссылался на то, что в качестве ценообразующего фактора эксперт учитывал арендные ставки коммерческой недвижимости. Однако они выше, чем стоимость права аренды общедомового имущества.

Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил исковые требования частично, в общей сложности взыскав с ответчика лишь 119 000 рублей.
Апелляционный суд согласился с доводом ответчика и назначил повторную судебную экспертизу. На этот раз в качестве ценообразующего фактора эксперт принял во внимание договоры аренды, заключенные ответчиком, а также другими провайдерами с различными УК/ТСЖ. По сравнению с результатами первой судебной экспертизы, суммы оказались в разы меньше. Суд не нашел оснований не доверять заключению эксперта.

ТСЖ не согласилось с вынесенным решением. В кассационной жалобе настаивало на том, что при расчете арендной платы нужно учитывать как цены, формируемые общими собраниями собственников, так и цены на аренду коммерческой недвижимости. Не согласилось ТСЖ и с тем, что эксперты не включают в расчет стоимости аренды длину кабельных лотков и кабельных каналов.

Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений, а жалобу ТСЖ — без удовлетворения.
Арендные ставки коммерческой недвижимости выше, чем стоимость права аренды общедомового имущества, поэтому не могут быть применены в качестве объектов-аналогов. Это утверждение основано на положениях Федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ (ст. 3).
По мнению суда, включить длину оптоволокна и кабельных каналов в расчеты можно только при условии, что их размещение осуществлялось за счет средств собственников. Доказательств этого в материалах дела нет.

Верховный Суд РФ отказал ТСЖ в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ.

Чтобы таких проблем не возникало, лучше утверждать размер платы на общем собрании собственников. Перед этим рекомендуем почитать наше обобщение:
Сколько может стоить размещение оборудования провайдера на общедомовом имуществе? 

Поделиться мнением о прочитанном

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом