Мы уже рассказывали об обязанности собственников встроенных и пристроенных помещений участвовать в расходах на содержание и ремонт общедомового имущества. Однако из этого общего правила бывают и исключения. Пример – дело № А23 – 912/2018.
Фонд капитального ремонта обратился в суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за капремонт и пени в сумме почти 1 млн. руб.
Взносы на капремонт собирались на счёте регионального оператора, и суд первой инстанции не нашёл причин для отказа во взыскании задолженности. Он взыскал всю сумму, не приняв во внимание возражения собственника о том, что большая часть его площадей не относится к МКД.
Собственник не согласился с таким решением и обжаловал его в апелляционный суд.
Он указал, что неоднократно сообщал региональному оператору с предоставлением подтверждающих документов о принадлежности к МКД только части его помещений (440 кв.м). При этом эта площадь обособлена от других помещений ответчика (площадью 2300 кв.м.). Соответственно, самая большая площадь пристройки не относится к общедомовому имуществу.
Также собственник обратил внимание суда на то, что инженерные системы его нежилых помещений самостоятельны и независимы от инженерных систем жилой части дома, договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены им самостоятельно.
Таким образом, по мнению ответчика, его нежилые помещения представляют конструктивно изолированный, самостоятельный объект, имеющий обособленные входы-выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей, предназначенных для обслуживания нужд МКД.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с собственником, указав, что суд первой инстанции не принял во внимание важные обстоятельства.
Дом управляется кооперативом. Договором между ЖСК и собственником предусмотрен состав общего имущества, где установлена принадлежность к МКД только части нежилой площади ответчика в размере 440 кв. м, расположенной на первом этаже МКД. При этом там же разграничена ответственность за помещение, находящееся вне границ МКД, и установлено, что доля собственника нежилого помещения в общем имуществе МКД рассчитывается из расчета 440 кв. м. – то есть в размере встроенной части помещения. Из этого следует, что другая площадь пристройки – 2300 кв. м. не относится к общему имуществу МКД.
Также назначалась судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам эксперта, неотъемлемой частью МКД дома являются только встроенные помещения общей площадью 440 кв.м. Эти помещения конструктивно связаны с МКД, и их эксплуатация влияет на общее техническое состояние дома.
В свою очередь, пристроенные нежилые помещения общей площадью 2300 кв.м. являются самостоятельной частью, они могут быть демонтированы без ущерба строительным конструкциям жилого дома. При соблюдении норм эксплуатации, использование спорных нежилых пристроенных помещений не влияет на конструктивную целостность и общее техническое состояние строительных конструкций. Кровля пристроенных помещений не связана с кровлей и строительными конструкциями стен жилого дома.
Инженерные сети тоже являются обособленными и не влияют на общий объем потребления ресурсов МКД.
Таким образом, при эксплуатации нежилых помещений только небольшая их часть площадью 440 кв. м. является его конструктивной неотъемлемой частью.
Кроме того, суд указал, что собственник самостоятельно несет затраты по содержанию и обслуживанию своих помещений, в том числе текущему и капитальному ремонту.
Суд отменил решение суда первой инстанции, вынес новое решение о частичном удовлетворении заявленных требований, посчитав, что требования регионального оператора в отношении почти 800 тыс. руб. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Арбитражный суд Центрального округа оставил кассационную жалобу регионального оператора без удовлетворения. Определением Верховного Суда РФ от 18 ноября 2019 г. N 310-ЭС19 – 20207 данное решение также оставлено без изменения.