Жителей часто волнует вопрос о законности индексации платы за содержание жилья управляющей организацией. Раньше суды признавали такие действия компаний незаконными, но теперь всё чаще становятся на сторону УК, а не жителей.
Один из последних примеров – мнение Верховного Суда РФ по делу № А21 – 10882/2018. Управляющая компания из Калининградской области обжаловала в арбитражном суде предписание местного органа жилищного надзора. Административный орган считал одностороннее повышение платы незаконным, несмотря на то, что такая возможность была предусмотрена в договоре управления.
Здесь важно уточнить, что это не первый спор в Арбитражном суде Калининградской области по вопросу законности индексации платы. Еще летом до Верховного Суда РФ дошло и было рассмотрено аналогичное дело из того же региона (решение от 05.07.2019 г. № 307-ЭС19 – 2677). Тот спор закончился в пользу управляющей организации, предписание жилищной инспекции признали незаконным.
По всей видимости, на этот раз арбитражный суд решил не экспериментировать, чтобы его решение потом не отменили, и сразу признал требования контролирующего органа незаконными. Он указал, что сами жители на общем собрании согласовали как размер платы, так и порядок её индексации, определили условия договора, предусматривающего возможность повышения платы.
Арбитраж отметил, что решение общего собрания об определении существенного условия договора не применяется только в том случае, если оно признано недействительным в судебном порядке. Однако в этом случае решение собрания недействительным суд не признавал, сам договор не изменялся, а спорные условия носят оспоримый, а не ничтожный характер, и обязательны для исполнения обеими сторонами договора – собственниками и управляющей компанией. Проверка законности принятых жителями решений и условий договора управления не входит в компетенцию органа жилищного надзора.
Также суд посчитал, что сама проверка проведена с нарушениями закона: исследовались платежки только по одной квартире, а административный орган сделал вывод о нарушении прав всех собственников в МКД, в предписании не указаны периоды, за которые требуется произвести перерасчет размер платы, а также жителей, в отношении которых необходимо пересчитать плату.
Орган жилищного надзора обжаловал судебное решение выше, и ему удалось убедить апелляционный суд и суд округа в своей правоте.
Они почему-то сослались на строе решение Верховного Суда РФ (определение от 16.06.2017 № 306-КГ17 – 6962), «забыв» про его более свежую позицию по делу, и указали, что предусмотренное в договоре управления условие об индексации не освобождает УК от проведения общего собрания собственников для утверждения нового размера платы.
Нарушений при проведении проверки административным органом они также не усмотрели.
Верховный Суд РФ определением от 21.11.2019 № 307-ЭС19 – 11346 отменил решения апелляционного и кассационного судов, оставил в силе первоначальное судебное решение, указав следующее.
В договоре управления его стороны признали, что на весь период действия соглашения они согласовали условие, определяющее процедуру установления платы. Фактическое ее повышение в случаях, предусмотренных договором, является не односторонним изменением условия договора, а, наоборот, его исполнением. Внесения изменений в договор или проведения новых общих собраний не требуется. При этом управляющая компания, как положено, уведомила жителей о предстоящем повышении платы.
Возможность индексации, к сожалению жителей, все чаще признается судами допустимой (например, определения Верховного Суда РФ от 14 ноября 2019 г. № 302-ЭС19 – 22662 по делу № А19 – 13922/2018, от 15 ноября 2019 г. № 310-ЭС19 – 20220 по делу № А68 – 6087/2017). Скоро такая практика распространится всё шире, и собственники не смогут рассчитывать на защиту своих интересов контролирующими органами.