Компетенция общего собрания собственников имеет пределы, и основной круг вопросов, которое собрание может решать, установлен в статье 44 Жилищного кодекса РФ. Некоторые другие полномочия разбросаны по кодексу РФ. Мы продолжаем собирать примеры, когда собрание приняло решение, которое собственники впоследствии не смогли реализовать.
В Санкт-Петербурге общее собрание собственников (далее — ОСС) пыталось обязать владельца нежилого подвального помещения сделать в нем ремонт. Суды разошлись в решениях по этому делу, и оно дошло до Третьего кассационного суда общей юрисдикции (дело № 88 – 10953/2021).
На внеочередном общем собрании собственники решили возложить на владельца нежилого подвального помещения следующие обязанности:
- восстановить целостность пола подвала с устройством его гидроизоляции и заведением гидроизоляционного материала на стены до отметки выше максимального уровня грунтовых вод;
- произвести устройство приямков в подвале;
- восстановить температурно-влажностный режим в подвале посредством устройства постоянной естественной вентиляции помещения с гидроизоляцией окон.
Решение собственников было обусловлено ненадлежащим состоянием нежилого помещения, из-за которого могло пострадать общедомовое имущество.
Собственник нежилого помещения (далее — истец) не согласился с решением ОСС и обратился в суд, чтобы признать соответствующий пункт протокола недействительным. Мотивировал свою позицию тем, что в соответствии с п. 3 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ собственники приняли решение по вопросу, не относящемуся к компетенции ОСС.
Однако в ходе рассмотрения дела опасения собственников подтвердила и судебная строительно-техническая экспертиза:
«В нежилом помещении имеются дефекты гидроизоляции полов и вентиляции, что негативно влияет на металлические части надподвальных перекрытий многоквартирного дома. Технологически целесообразно перед проведением работ по устранению дефектов внутри нежилого помещения, произвести работы по устранению дефектов фундамента и отмостки всего здания, которым предшествуют работы по осушению стен подвалов и фундамента дома. Работы по устранению дефектов фундамента всего здания относятся к капитальному ремонту».
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований, оставив решение ОСС в силе.
При этом суд установил, что ОСС действительно не может обязать собственника выполнить ремонтные работы в принадлежащем ему нежилом помещении. Это не в компетенции собрания.
Вместе с тем, принимая во внимание назначение помещения — подвал, в котором расположено общедомовое инженерное оборудование, суд пришел к выводу, что решение ОСС направлено на защиту целостности общего имущества. То есть, оно соответствует способу защиты, предусмотренному ст. 12 Гражданского кодекса РФ (самозащита).
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции. Он отменил вынесенное ранее решение и удовлетворил требования истца.
При этом суд указал:
- Оспариваемый пункт ничтожен. Решение ОСС принято с нарушением п. 3 ст. 181.5 ГК РФ по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, определенной ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
- Обязанность по проведению ремонтных работ не может быть возложена на собственника решением собрания.
Кассационный суд изучил материалы дела и согласился с апелляционным судом. Жалоба инициаторов собрания осталась без удовлетворения.
Какие еще бывают трудности с реализацией принятых на собрании решений:
Собственники не смогли обязать УК выполнить решение общего собрания
Могут ли собственники выбрать подрядчика для текущего ремонта