Жилищное законодательство устанавливает обязанность собственников предоставлять при определённых обстоятельствах доступ в помещение представителям органов государственного надзора, аварийных служб. Судебная практика свидетельствует, что в случае отказа собственника такое требование заявляется в судах не всегда оправданно.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88 – 12329/2021).
Районный суд обязал Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула Алтайского края отремонтировать МКД. Капитальный ремонт включал замену чердачных перекрытий и перегородок. Поэтому жильцов необходимо было отселить.
Жильцам на выбор была предоставлена возможность:
- получать ежемесячные денежные выплаты на оплату найма другого жилого помещения;
- или переселиться в манёвренный фонд.
После того как служба судебных приставов возбудила исполнительное производство, а администрация города утвердила муниципальную программу «Барнаул – комфортный город» с учетом судебного решения, возникло неожиданное препятствие.
Некоторые собственники письменно уведомили председателя комитета о том, что отказываются допустить подрядчика для ремонтных работ.
Чтобы провести ремонт, Комитет ЖКХ обратился в суд с требованием обеспечить подрядным организациям доступ в помещение.
Районный суд требование удовлетворил и обязал ответчиков обеспечить доступ подрядчику для проведения ремонта. Решение было основано на Жилищном кодексе РФ (ст. 36, 39, 169) и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491.
Согласно этим нормам, отказ в доступе в квартиру для проведения работ по капитальному ремонту нарушает права других жильцов на получение услуг, связанных с заменой общедомовых стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации (п. 10).
Алтайский краевой суд решение отменил и истцу в удовлетворении иска отказал. По мнению апелляционной инстанции, законодательство не предусматривает обязанность собственников жилого помещения обеспечить доступ в помещение для проведения работ по капитальному ремонту МКД в период их проживания. Поэтому не нашёл оснований удовлетворить иск.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции указал: Правила содержания общего имущества № 491 предусматривают, что потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для выполнения ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.
Суд обратил внимание, что спорный дом:
- признан аварийным и подлежащим сносу;
- не отвечает требованиям механической безопасности здания, представляет опасность жизни и здоровья граждан;
- несущая способность строительных конструкций исчерпана;
- при проведении ремонта нельзя использовать отбойные молотки, допускать вибрацию, поскольку динамические нагрузки могут привести к обрушению дома;
- проведение капремонта возможно лишь при переселении из него жильцов.
Кассационная инстанция указала, что истец не выполнил условия, которые делают возможным удовлетворение требований. Если капитальный ремонт невозможен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время капремонта другое жилое помещение без расторжения договора социального найма квартиры.
На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение манёвренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке (ч. 1 ст. 88).
Закон не предусматривает обязанности собственников обеспечить доступ в помещение для проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома в период их проживания. Однако в материалах дела нет сведений о переселении жильцов спорного дома. Напротив, судом установлено, что ответчики проживают в квартире спорного дома, и не отселены из него.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о невозможности обязать ответчиков предоставить доступ подрядной организации для проведения капремонта.
Девятый кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88 – 3019/2021).
По другому делу УК «Обслуживающая компания г. Магадана» обратилась в суд, чтобы заставить собственника нежилого помещения в МКД предоставить доступ в помещение магазина на время ремонта сетей отопления.
Ранее из-за аварийного состояния инженерных сетей собственники МКД на общем собрании решили заменить изношенные коммуникации. Устранение аварийной ситуации требовало доступа к инженерным сетям в нежилом помещении ответчика.
Отказ собственника предоставить доступ в помещение магазина исключал проведение ремонтно-восстановительных работ и причинял жильцам значительные неудобства из-за отсутствия системы отопления.
Магаданский городской суд иск удовлетворил.
Апелляционная инстанция решение отменила и отказала УК в удовлетворении исковых требований.
Затем дело поступило на рассмотрение Девятого кассационного суда общей юрисдикции.
Из акта осмотра инженерных сетей следовало: нужно заменить стояки отопления, изношенные на 90%; собственник помещения магазина сообщил, что стояки меняли в 2010 году, доступ к стоякам системы отопления и водоснабжения не предоставил, поэтому произвести замену не представляется возможным.
В акте указано, что собственник от подписания акта отказался. Однако в акте нет сведений о том, что он составлялся в присутствии собственника.
Несмотря на категоричный вывод в акте о необходимости замены стояков системы отопления в нижерасположенном нежилом помещении, никаких ссылок на конкретные недостатки общего имущества не дано. Сведений о том, что кто-либо из лиц, составивших акт, обладают специальными познаниями, которые позволяют прийти к указанным в акте выводам, в материалах дела нет.
Судебная коллегия согласилась с выводом апелляционного суда о том, что истец:
- заявил требование обязать ответчика предоставить доступ в помещение преждевременно, поскольку факт неработоспособности и необходимости производства работ в нежилом помещении, которое принадлежит ответчику, надлежащими доказательствами не подтверждён;
- уведомление ответчика со стороны УК о предоставлении доступа в нежилое помещение произведено с нарушением порядка, предусмотренного подпунктом «о» пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг N 354.
При таких обстоятельствах кассационный суд не нашёл оснований для отмены или изменения апелляционного определения.
Важно! Основные ошибки истцов, которые требуют обязать собственника предоставить доступ в помещение:
- в первом случае – неправильное определение предмета спора. Вместо требования о выселении собственника из аварийного жилья с предоставлением другого жилого помещения заявлено требование о предоставлении доступа в помещение.
- по второму делу истец не доказал как саму необходимость ремонта с доступом в помещение ответчика, так и соблюдение порядка уведомления собственника о необходимости предоставить доступ к помещению.