Частый вопрос при проведении общих собраний в новостройках – что брать за 100% голосов, какую площадь учитывать – всех жилых и нежилых помещений или только тех, на которые зарегистрировано право собственности и которые переданы застройщиком по акту приема-передачи.
Первый подход приводит к тому, что решения невозможно принять, когда застройщик владеет большей площадью и игнорирует собрание или голосует против предлагаемых решений. Второй способ означает, что решение могут принять несколько собственников, владеющих меньшей площадью, но их решение становится обязательным для большинства остальных владельцев недвижимости.
На этой неделе Верховный Суд согласился с первым подходом, отраженным в решениях арбитражных судов по делу №А40 – 146733/2018. Они рассматривали спор между управляющей компанией и жилищной инспекцией г. Москвы, которая отказала организации во внесении изменений в региональный реестр лицензий.
В ГЖИ месте с заявлением на внесение изменений в реестр лицензий был представлен протокол общего собрания о выборе способа управления и конкретной управляющей организации.
ГЖИ проверила протокол, пришла к выводу об отсутствии кворума на собрании и отказалась включать дом в лицензию УК. Она указала, что общая площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД составляет 20 тыс.кв.м., что на голосовании принималось за 100%. В собрании участвовали собственники и владельцы помещений на основании акта приема-передачи и их представители, обладающие 15 тыс. кв.м. Однако согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых помещений спорного МКД составляет 43 тыс. кв.м. Отсюда следует, что кворум для принятия решений по вопросам повестки дня отсутствовал (35% от общего количества голосов). В силу п. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
Суды согласились, что отказ жилищной инспекции соответствует Приказу Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр, регламентирующему порядок внесения изменений в региональный реестр лицензий. Управляющей компании отказали в признании распоряжения ГЖИ недействительным.
Девятый арбитражный апелляционный суд, а также Арбитражный суд Московского округа оставили жалобу компании без удовлетворения.
Кассационная инстанция отклонила доводы жалобы общества о том, что при учете «голосующей площади» должны учитываться только помещения, переданные застройщиком. По мнению суда, такой подход приведет к тому, что выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя согласиться.
Определением Верховного Суда РФ от 21 октября 2019 г. N 305-ЭС19 – 18313 компании отказали в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения, признав выводы органа жилищного надзора и нижестоящих судов верными.