Доступ собственников в подвал: судебная практика и мнение Минстроя

Некоторые собственники хотят попасть в закрытый подвал – причем не для хранения своих вещей, а для осмотра общедомового имущества. Однако двери в подвал должны быть закрытыми, на что и ссылаются управляющие организации и ТСЖ, отказывая таким собственникам. 

Опубликовано 16.08.2021. Обновлено 22.02.2024

Случай из практики ТСЖ

Собственник квартиры С. в МКД под управлением ТСЖ «Совет» (Новосибирск) потребовал предоставить ему доступ в подвалы с возможностью видеофиксации для оценки их состояния и качества содержания.
ТСЖ дало собственнику ответ: доступ в подвалы имеют сотрудники товарищества, в обязанности которых входит осмотр, проверка и мониторинг технического состояния общего имущества. В связи с обращением С. члены правления ТСЖ произвели осмотр подвалов, составили соответствующий акт и направили его С.

С. счел, что отказ в доступе нарушает его права, и обратился в суд. По мнению С., он, как собственник общедомового имущества, вправе проинспектировать подвалы и убедиться в том, что ТСЖ содержит их надлежащим образом.

ТСЖ с иском не согласилось:
- Товарищество осуществляет проверки, осмотры, мониторинг технического состояния общедомового имущества. С. принадлежит лишь доля в праве общей собственности, которая не может быть выделена ему в натуре, поэтому предоставление права осмотра общего имущества МКД с целью инспекции и фотографирования нарушит права других собственников, которые не давали согласия на это.
- Нормативные акты требуют обеспечить отсутствие доступа к подвалам посторонним лицам.

Суды трех инстанций поддержали позицию ТСЖ (определение 8 КСОЮ по делу № 88 – 2484/2024), отметив следующее.

• Действительно, п. 16.2 СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» предусмотрена необходимость обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности.
• Входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170).
• Собственники могут иметь доступ в подвалы, в которых размещены помещения общественного назначения (п. 4.12 СП 54.13330.2022), например кладовки (п. 5.15 СП 54.13330.2022). Однако в подвалы, в которых проходят общедомовые коммуникации, доступ ограничен (для исключения причинения им вреда).
• Само по себе наличие у С. права общей долевой собственности на места общего пользования и оборудование не может являться достаточным основанием для удовлетворения его исковых требований об обеспечении доступа в подвалы МКД.

Довод С. о том, что целью посещения им подвалов является необходимость оценки состояния общедомового имущества, не может быть принят во внимание, так как такой оценкой и проверкой занимаются специализированные организации, к которым С. отношения не имеет. 

Позиция Минстроя РФ о доступе в подвал

В Письме от 07 06.2021 №13759-ОГ/04 Минстрой приводит такое разъяснение: 

• согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись). Таким образом, один комплект ключей от технических помещений должен храниться у жителей одной из ближайших квартир. В случае, если оба комплекта ключей находятся у управляющей организации, то она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир.
• частью 4 статьи 17 ЖК РФ предусмотрено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

Отсюда Минстрой приходит к выводу, что собственник имеет право получить доступ к чердакам и подвалам в любое время, если доступ в указанные помещения не нарушает права и законные интересов проживающих в многоквартирном доме граждан, а также требования пожарной безопасности, санитарно- гигиенические, экологические и другие требования законодательства.

Как видно, позиция Минстроя РФ вновь не совпадает с судебной практикой, которая сама по себе противоречива. Об этом – отдельный материал «Обязана ли управляющая организация пускать совет дома в подвал».

➜ Подписаться на канал «ЖКХ» в Telegram