В Жилищном кодексе РФ написано, когда возникает обязанность оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги для разных категорий потребителей (ст. 153). Например, для жителей, принявших квартиры по документу о передаче от застройщика после ввода МКД в эксплуатацию, такая обязанность начинается с момента передачи помещения.
Жилищная инспекция в Краснодаре свои предписанием попыталась освободить жителей от такой оплаты на том основании, что построенный дом еще не был указан в лицензии управляющей компании.
При проверке она выяснила, что изменения в реестр лицензий были внесены лишь через месяц после заключения договора управления. Однако за этот спорный месяц жителям была начислена плата, которую ГЖИ потребовала вернуть жителям, посчитав ее незаконной, так как управляющая компания в тот момент отсутствовала в реестре лицензий по этому дому.
Управляющая организация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края (дело № А32 – 12989/2018), где попросила признать претензии органа жилищного надзора необоснованными.
В суде выяснилось, что договор управления изначально был заключен компанией с застройщиком, чуть позже на общем собрании жители выбрали ту же самую компанию и приняли решение о заключении с нею договора управления. Решение этого общего собрания послужило основанием для внесения изменений в региональный реестр лицензий.
Арбитражный суд посчитал предписание незаконным. Жилищный кодекс РФ предусматривает заключение договора управления с застройщиком, пока в доме не определена управляющая компания, что и было сделано в данном споре. Плата за услуги и работы, указанные в договоре, за определенную в нем же плату начислялась потребителям с момента приемки квартир. Факт оказания услуг ни жители, ни сама жилищная инспекция не оспаривала.
Суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие спорного МКД в реестре лицензий не подтверждает законность оспариваемого предписания, поскольку право на взимание платы за ЖКУ вытекает из договора управления, в данном случае на основании решения застройщика в соответствии требованиями жилищного законодательства, и фактического выполнения работ управляющей компанией.
По мнению суда, предписание, целью которого является устранение выявленных нарушений, не должно приводить к незаконному освобождению собственников от оплаты потребленных услуг и бремени содержания общедомового имущества.
Жилищная инспекция обжаловала решение суда первой инстанции вплоть до Верховного Суда РФ, однако все согласились с обоснованностью первоначального судебного решения.
Вышестоящие инстанции (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа) указали, что на основании договора управления, заключенного с застройщиком до внесения изменений в региональный реестр лицензий, компания имела право приступить к выполнению своих обязанностей и, как следствие, начислять и принимать платежи за содержание жилья и коммунальные услуги от новых собственников.
Верховный Суд РФ на прошлой неделе в определении от 23 октября 2019 г. № 308-ЭС19 – 19908 также согласился с законностью действий управляющей организации, отказав органу жилищного надзора в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.