Отдельные вопросы по содержанию общего имущества периодически доходят до Верховного Суда РФ. Например, недавно мы писали о ремонте отмостки, который не хотела делать управляющая компания. В этот раз расскажем о нарушениях при содержании индивидуального теплового пункта МКД на примере дела № А13 – 7649/2018.
В Вологде ресурсоснабжающая организация пожаловалась в жилищную инспекцию на управляющую компанию. ГЖИ по этой жалобе проверила содержание теплового пункта в двух МКД и установила, что на водоподогревателях системы горячего водоснабжения (ГВС) нет регулятора температуры, а в индивидуальных тепловых пунктах манометры и термометры установлены не везде, где следует по правилам содержания жилфонда.
Управляющая компания получила предписание с требованием устранить эти нарушения и, не согласившись с ним, обратилась за судебной защитой.
Организация считала предписание незаконным, так как от неё требовалось устранить нарушения Правил и норм эксплуатации жилфонда №170, которые были утверждены после введения домов в эксплуатацию. При этом на инженерных системах домов за все время эксплуатации никто не установил регуляторы температуры, контрольно-измерительные приборы в тех местах, где их хотела видеть ГЖИ.
Также УК считала, что эти приборы нельзя установить без реконструкции теплового узла, что относится уже к капремонту и может быть сделано только по решению общего собрания.
Суды традиционно исходили из того, что при управлении МКД компания ответственна за все услуги и работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общедомового имущества.
Правила № 170 обязывают устанавливать и использовать на вводе в МКД теплопроводов центрального отопления запорной арматуры, до и после нее – манометров, термометров, приборов учета, на системах ГВС – регуляторов температуры. При этом такое оборудование должно быть работоспособным и использоваться при эксплуатации инженерных систем.
Таким образом, управляющая компания обязана поддерживать температуру теплоносителя в соответствии с графиком регулирования температуры воды в системе отопления, обеспечивать требуемое давление и соответствие температуры воды в системе ГВС. В данном случае это должно выполняться путем оборудования систем регуляторами температуры и контрольно-измерительными приборами, поддержанием их в работоспособном состоянии.
Компания обязана устранять выявленные дефекты в МКД, принимать меры для уменьшения их негативных последствий для того, чтобы организовать жителям нормальные условия проживания, в том числе качественные коммунальные услуги. Выполнение тех или иных работ. которые компания должна делать в силу закона, не может зависеть от принятия на общем собрании соответствующего решения о выполнении работ и порядке их оплаты.
Предписание ГЖИ признано законным.
Суды апелляционной (14 ААС) и кассационной (АС Северо-Западного округа) инстанций, а также Верховный Суд РФ в определении от 24 сентября 2019 г. № 307-ЭС19 – 16882 посчитали решение суда первой инстанции обоснованным.
Они также указали, что непринятие на общем собрании собственников решения о проведении капремонта, включая решения об установке регуляторов температуры, требующихся измерительных приборов не освобождает управляющую компанию от исполнения обязанностей, которые возложены на нее законом.