Верховный Суд РФ напомнил, что оплату с жителей должен собирать тот, кто фактически управляет домом (дело № А76 – 30255/2018).
ТСЖ «Парковый» из Челябинской области обратилось с иском к управляющей организации о взыскании 223 тысяч неосновательного обогащения и процентов. Управляющая организация подала встречный иск к товариществу о взыскании 609 тысяч рублей неосновательного обогащения и процентов.
Предыстория.
Товарищество управляло домом с 2014 года. Однако в 2017 году общее собрание собственников приняло решение о смене способа управления и выборе управляющей организации. В 2018 году это решение собрания суд признал недействительным, но управляющая организация успела собрать с собственников немного денег. Их и хотело вернуть товарищество.
Управляющая организация настаивала на том, что товарищество необоснованно собирало с жителей плату в тот период, когда дом по реестру лицензий значился в управлении компании.
Победило товарищество.
Суды приняли во внимание доказательства того, что ТСЖ фактически управляло домом. ТСЖ предоставило в суд договоры – на оказание услуг по обращению с отходами, на прием сточных вод, холодное водоснабжение, теплоснабжение, энергоснабжение, на выполнение работ по техническому обслуживанию, аварийно-техническому обслуживанию и организации эксплуатации лифтов, а также доказательства исполнения этих договоров, выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. Поэтому деньги, собранные с жителей управляющей компанией, являются её неосновательным обогащением и подлежат взысканию в пользу товарищества.
Доводы из жалоб управляющей организации:
• товарищество не уведомляло управляющую компанию о смене способа управления многоквартирным домом;
• сам по себе факт признания недействительным решения общего собрания, на основании которого управляющая организация была избрана в качестве таковой, не освобождает от оплаты услуг, оказанных данной организацией в период фактического управления домом;
• у управляющей организации есть доказательства, подтверждающие фактическое оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями;
• деньги за коммунальные ресурсы возвращены собственникам помещений.
Возражения товарищества:
• именно товарищество «Парковый» фактически оказывало услуги по управлению домом;
• право на взимание платы в первую очередь вытекает из фактического предоставления коммунальных услуг.
Суд кассационной инстанции согласился с управляющей организацией в том, что факт признания недействительным решения общего собрания, на основании которого была избрана управляющая организация, сам по себе не является основанием для освобождения потребителей от оплаты услуг, оказанных организацией в период фактического управления домом.
Суд округа признал необоснованными выводы нижестоящих инстанций о том, что признание недействительными решения общего собрания и договора управления уже само по себе лишает управляющую компанию права на получение платежей от потребителей услуг. Однако эти ошибочные выводы не привели к принятию неправильных судебных актов, так как фактически домом управляло товарищество, и именно оно имело право на оплату своих услуг и работ.
Верховный Суд РФ Определением № 309-ЭС21 – 6783 от 28 мая 2021 года отказал управляющей организации в передаче её жалобы для дальнейшего рассмотрения.
Смена управляющей организации в доме иногда затягивается: кто-то оспаривает решение общего собрания, где-то орган жилищного надзора не вносит изменения в реестр лицензий. Возникает неопределенность – кто управляет домом, кому платить? Добросовестные жители не хотят быть должниками и оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Однако они не всегда верно угадывают правильного получателя платежей. Из-за этого вторая компания начинает выставлять платежки с задолженностью. Как разрешаются подобные ситуации на практике, мы описали в отдельном материале.