Смена управляющей организации в доме иногда затягивается: кто-то оспаривает решение общего собрания, где-то орган жилищного надзора не вносит изменения в реестр лицензий. Возникает неопределенность – кто управляет домом, кому платить? Добросовестные жители не хотят быть должниками и оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Однако они не всегда верно угадывают правильного получателя платежей. Из-за этого вторая компания начинает выставлять платежки с задолженностью. Как разрешаются подобные ситуации на практике, покажем на примерах.
Пример 1
Санкт-Петербургский городской суд сделал вывод, что внесение коммунальной платы в пользу одной управляющей компании, когда уже выбрана другая, не образует задолженности, если в реестр лицензий не внесены соответствующие изменения (дело № 33 – 4305/2019).
В г. Санкт-Петербурге многоквартирный дом перешёл из управления УК «Домкомфорт» под управление ТСЖ «Ленинградские вечера». Однако УК не спешила проинформировать ГЖИ о расторжении договора управления МКД. Без этих сведений у ГЖИ не было оснований вносить изменения в реестр лицензий Санкт-Петербурга. Сведения о том, что МКД обслуживается управляющей организацией, находились в реестре лицензий Санкт-Петербурга уже после выбора ТСЖ.
Собственник жилого помещения сначала оплачивал счета управляющей организации, а ТСЖ требовало оплаты в свою пользу. Несмотря на то, что владелец квартиры неоднократно просил ТСЖ сделать перерасчёт и предоставил справку УК о том, что не имеет долга, ТСЖ перерасчёт не делало.
Собственник обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием обязать ТСЖ сделать перерасчёт.
Ответчик иск не признал, заявив, что доказательства оплаты в пользу ТСЖ отсутствуют.
Суд первой инстанции решил обязать ответчика сделать перерасчёт за спорный период, и признал, что задолженности по коммунальным платежам нет.
ТСЖ обжаловало решение в апелляционном порядке.
Санкт-Петербургский городской суд установил, что в период с апреля до декабря 2017 года квитанции собственникам выставлялись как со стороны УК «Домкомфорт», так и со стороны ТСЖ «Ленинградские вечера».
Согласившись с выводами районного суда об отсутствии задолженности по оплате, судебная коллегия сочла, что судом первой инстанции неверно определен период незаконного начисления ответчиком суммы долга.
С учётом того, что в спорный период было принято несколько решений собственников об избрании в качестве управляющей организации ответчика или третьего лица, имелась правовая неопределенность в части того, какая из управляющих организаций фактически заключила договоры на оплату коммунальных ресурсов и оказывает услуги по содержанию общедомового имущества.
Суд признал:
• истец добросовестно оплачивал счета в пользу УК;
• все споры УК «Домкомфорт» и ТСЖ «Ленинградские вечера» необходимо было решать между собой;
• ТСЖ был не вправе выставлять плату за период, в течение которого УК являлась лицензиатом в отношении МКД;
• выставление должностными лицами ТСЖ задолженности за период с апреля 2017 по декабрь 2017 — незаконно.
Суд признал установленным другой период отсутствия задолженности, в остальной части решение осталось без изменения.
Пример 2
Подобную правовую позицию поддержал и Московский городской суд (дело № 33 – 15673/2021).
Общее собрание собственников помещений в одном из домов Москвы решило ликвидировать ТСН «ЖК Апрелевский», которое управляло домом. Для управления МКД собрание выбрало УК «ДЕЗ МО № 1».
Несмотря на решение о ликвидации, ТСН продолжало до определённой даты выставлять счета жильцам МКД.
Одна из семей при этом проживала за пределами РФ. ТСН не уведомляло собственников о смене обслуживающей организации. Поскольку по объективным причинам собственники не могли знать, что ТСН больше не управляет домом, они продолжали оплачивать счета в пользу товарищества.
УК «ДЕЗ МО № 1», которая не получала оплату из-за перечисления её в ТСН, обратилась в Преображенский районный суд и потребовала взыскать долг по оплате ЖКУ и пени.
Райсуд в удовлетворении требований отказал. Истец обжаловал решение в вышестоящий суд.
Мосгорсуд установил, что ответчики не знали о выборе новой управляющей организации, при внесении платы за ЖКУ в пользу ТСН «ЖК Апрелевский» действовали добросовестно.
Суд признал, что внесение ответчиком платы в пользу предыдущей управляющей организации — надлежащее исполнение обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Суд отметил, что истец не лишен права взыскать с предыдущей УК уплаченные собственником деньги по правилам, установленным главой 60 Гражданского кодекса РФ.