Колонка редактораЖКХРСОФЛТСЖ и ЖСКУК

Могут ли ресурсоснабжающие организации отказать УК, ТСЖ в заключении договоров?

По мнению Минстроя, при наличии прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО и собственниками квартир такая организация или оператор могут отказать в заключении договора ресурсоснабжения, договора по обращению с ТКО вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ или кооперативу (Письмо от 24.05.2021 N 20889-ОЛ/16). Суды высказывают альтернативное мнение. 

Позиция Минстроя РФ

Департамент развития ЖКХ высказал свою позицию по вопросам заключения и расторжения прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и собственниками.
Он напомнил случаи заключения прямых договоров.
Полный перечень таких случаев предусмотрен законодательством: три из них установлены частью 1 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ, один установлен частью 9 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ и один частью 3 статьи 3 Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»).

Как следует из части 8 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с ТКО вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с управляющей организацией, ТСЖ, кооперативом, в случае заключения договоров, предусмотренных частью 1 этой статьи:
✔ при принятии общим собранием собственников такого решения;
✔ при одностороннем отказе ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с ТКО от исполнения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами из-за задолженности управляющей организации, ТСЖ, кооператива;
✔ при принятии собственниками решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.
При наличии прямых договоров, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с ТКО также вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, договора (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»).

Департамент указывает, что Жилищный кодекс РФ не содержит положений, которые устанавливали бы порядок расторжения ранее заключенных прямых договоров, в том числе на основании решений общего собрания собственников. В частности, к компетенции общего собрания не относится принятие решения о расторжении прямых договоров (ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

По мнению Минстроя РФ, если прямые договоры возникли на основании отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения с исполнителем коммунальных услуг, то смена управляющей организации в доме не влечет обязанность ресурсоснабжающей организации заключить договор ресурсоснабжения с новым исполнителем. В этом случае ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с лицом, управляющим имуществом в многоквартирном доме, только в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Департамент приходит к выводу, что расторжение договора с одной управляющей организацией и переход собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией препятствует возможности последующего заключения договоров на предоставление коммунальных услуг между собственниками и новым лицом, управляющим имуществом в многоквартирном доме.
«Иное нарушает баланс прав и интересов потребителей коммунального ресурса, добросовестно исполняющих свою обязанность по внесению платы, и ресурсоснабжающей организации, добросовестно исполняющей свои обязанности по поставке коммунального ресурса, заключившей с потребителями прямые договоры и имеющей право на оплату поставленного ресурса».

Минстрой РФ указывает, что при наличии прямых договоров, заключенных по основаниям, предусмотренным статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ, а также при наличии прямых договоров, заключенных до вступления в силу Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» (независимо от оснований их заключения), ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с ТКО могут отказать в заключении договора ресурсоснабжения, договора по обращению с ТКО вновь выбранной управляющей организацией, созданному ТСЖ или кооперативу.

Судебная практика

Суды отвечают на этот вопрос не так однозначно.
Например, по делам №А60 – 22057/2020, А60 – 22066/2020, А60 – 26614/2020, А60 – 18982/2020 управляющая организация из Екатеринбурга ООО УК «Лазурит» добилась того, чтобы суд обязал ресурсоснабжающую организацию АО «ЕКАТЕРИНБУРГЭНЕРГОСБЫТ» заключить договоры ресурсоснабжения не только в части ресурсов для содержания общедомового имущества, а в целом. 

Спорная ситуация возникла из-за того, что в домах сменилась управляющая организация. При этом при выборе новой компании собственники также приняли решение о расторжении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. В суде ресурсоснабжающая организация приводила доводы, очень похожие на позицию Минстроя РФ. Пока управляющая организация выиграла апелляционные инстанции, но АО «ЕКАТЕРИНБУРГЭНЕРГОСБЫТ» подало кассационные жалобы. Заседания назначены на июль.

Кассационные инстанции также поддержали управляющую организацию:
- в протоколе собрания выражено волеизъявление собственников на прекращение прямых договоров и заключение договора на приобретения ресурсов новой выбранной управляющей организацией. Для отказа от договора достаточно волеизъявления собственника, о котором ответчик уведомлён уполномоченным представителем собственников – управляющей организацией. Поэтому ссылка на продолжение действия договоров с собственниками помещений ошибочна;
- согласно части 8 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ ресурсоснабжающая организация вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией в случае заключения прямых договоров с собственниками. Однако эта норма не исключает права собственников на отказ от договора с ресурсоснабжающей организацией, что и было сделано путём принятия соответствующего решения на общем собрании с наделением полномочий вновь избранной управляющей организации на реализацию такой воли.

Подробнее о позиции суда – в отдельном материале.

Похожие новости
ЖКХФЛУКПишут читатели

О праве собственников расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке

ЖКХФЛУК

Можно ли взыскать компенсацию морального вреда за некачественное обслуживание ОДПУ?

ЖКХРСОФЛТСЖ и ЖСКУК

Почему СМИ пишут, что деятельность ООО «МосОблЕИРЦ» признана незаконной?

ЖКХРСО

Планируются изменения в закон о теплоснабжении