Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Можно ли при смене УК отказаться от прямых договоров

Имеют ли собственники право при смене управляющей организации отказаться от ранее заключенных прямых договоров, разбирался Арбитражный суд Уральского округа (дело № А60 – 18982/2020). Напомним о позиции Минстроя РФ по этому вопросу: ведомство высказалось, что с прямых договоров вернуться нельзя. Суды пока думают, что можно.

Дополнение от 12.12.2023: расторжение прямых договоров теперь возможно при согласии всех собственников в МКД.

Обращение управляющей организации в суд

Собственники помещений одного из домов в Екатеринбурге приняли на общем собрании решения:
- выбрать для управления домом ООО УК «Лазурит», заключить с этой компанией договор управления;
- поручить ООО УК «Лазурит» от имени собственников расторгнуть прямые договоры ресурсоснабжающими организациями и заключить договоры ресурсоснабжения (между УК и РСО).

После внесения изменений в реестр лицензий управляющая организация обратилась с заявками к ресурсоснабжающим организациям, в тот числе к акционерному обществу «Екатеринбургэнергосбыт» (ответчику). Ответчик был согласен заключить договор лишь на часть коммунального ресурса – ту, которая приходится на содержание общедомового имущества. За индивидуальное потребление ответчик хотел собирать деньги с собственников самостоятельно, поскольку считал, что прямые договоры до сих пор действуют.

УК «Лазурит» пришлось обратиться в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о понуждении к заключению договора ресурсоснабжения.

Позиция ресурсоснабжающей организации

Ресурсоснабжающая организация считала, что она права:
- договор энергоснабжения в части индивидуального потребления был расторгнут с прежней управляющей организацией – ООО УК «Юмашев» в связи с наличием задолженности за электроэнергию. То есть собственники по инициативе ресурсоснабжающей организации перешли с ней на прямые договоры;
- в протоколе общего собрания собственников о выборе новой УК нет отдельного решения о расторжении прямых договоров энергоснабжения;
- так как прямые договоры не прекратили свое действия, то АО «Екатеринбургэнергосбыт» не обязан заключать договор в части поставки электроэнергии для предоставления коммунальной услуги электроснабжения;
- после проведения собрания собственники продолжили исполнять обязательства по заключенным прямым договорам (передавать показания, оплачивать квитанции), что свидетельствует о том, что решение о расторжении прямых договоров не принималось;
- новая УК аффилирована с предыдущей компанией, поэтому реальной смены УК не произошло. Из-за этого новая УК имеет право на заключение договора в тех же объемах, что и ее предшественница – лишь на общедомовое потребление (КР СОИ).

Решения судов

Суды всех трех инстанций встали на сторону управляющей компании.

Судебные инстанции решили, что собственники отказались от прямых договоров:
- в протоколе собрания выражено волеизъявление собственников на прекращение прямых договоров и заключение договора на приобретения ресурсов новой выбранной управляющей организацией. Для отказа от договора достаточно волеизъявления собственника, о котором ответчик уведомлён уполномоченным представителем собственников – управляющей организацией. Поэтому ссылка на продолжение действия договоров с собственниками помещений ошибочна;
- согласно части 8 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ ресурсоснабжающая организация вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией в случае заключения прямых договоров с собственниками. Однако эта норма не исключает права собственников на отказ от договора с ресурсоснабжающей организацией, что и было сделано путём принятия соответствующего решения на общем собрании с наделением полномочий вновь избранной управляющей организации на реализацию такой воли;
- заключение договора на поставку коммунальных ресурсов является обязательным как для управляющей организации, так и для ресурсоснабжающей организации. Договор энергоснабжения многоквартирного дома, представленный УК, относится к публичному договору, в связи с чем заключение этого договора обязательно для ответчика, являющегося ресурсоснабжающей организацией в отношении спорного многоквартирного дома.

Кассационный суд отклонил и другие доводы ресурсоснабжающей организации:
«Доводы заявителя кассационной жалобы относительно недействительности решений собственников не заявлялись им в суде первой и апелляционной инстанций, в связи с чем не могут быть положены в основание отмены обжалуемых судебных актов».
«Сам по себе довод «Екатеринбургэнергосбыт» об аффилированности истца с предыдущей управляющей организацией не имеет в данном случае решающего значения, поскольку доказательств того, что собственники многоквартирного дома оспорили либо оспаривают в установленном законом порядке решения, принятые на собрании, материалы дела не содержат».

Суд учел, что в настоящее время задолженности по оплате коммунального ресурса ни в части индивидуального, ни в части общедомового потребления у истца перед ответчиком не имеется. Счета, выставляемые энергоснабжающей организацией, оплачиваются управляющей организацией, при этом жители многоквартирного дома получают квитанции и оплачивают коммунальные услуги управляющей компании.

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом