Имеют ли собственники право при смене управляющей организации отказаться от ранее заключенных прямых договоров, разбирался Арбитражный суд Уральского округа (дело № А60 – 18982/2020). Напомним о позиции Минстроя РФ по этому вопросу: ведомство высказалось, что с прямых договоров вернуться нельзя. Суды пока думают, что можно.
Дополнение от 12.12.2023: расторжение прямых договоров теперь возможно при согласии всех собственников в МКД.
Обращение управляющей организации в суд
Собственники помещений одного из домов в Екатеринбурге приняли на общем собрании решения:
- выбрать для управления домом ООО УК «Лазурит», заключить с этой компанией договор управления;
- поручить ООО УК «Лазурит» от имени собственников расторгнуть прямые договоры ресурсоснабжающими организациями и заключить договоры ресурсоснабжения (между УК и РСО).
После внесения изменений в реестр лицензий управляющая организация обратилась с заявками к ресурсоснабжающим организациям, в тот числе к акционерному обществу «Екатеринбургэнергосбыт» (ответчику). Ответчик был согласен заключить договор лишь на часть коммунального ресурса – ту, которая приходится на содержание общедомового имущества. За индивидуальное потребление ответчик хотел собирать деньги с собственников самостоятельно, поскольку считал, что прямые договоры до сих пор действуют.
УК «Лазурит» пришлось обратиться в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о понуждении к заключению договора ресурсоснабжения.
Позиция ресурсоснабжающей организации
Ресурсоснабжающая организация считала, что она права:
- договор энергоснабжения в части индивидуального потребления был расторгнут с прежней управляющей организацией – ООО УК «Юмашев» в связи с наличием задолженности за электроэнергию. То есть собственники по инициативе ресурсоснабжающей организации перешли с ней на прямые договоры;
- в протоколе общего собрания собственников о выборе новой УК нет отдельного решения о расторжении прямых договоров энергоснабжения;
- так как прямые договоры не прекратили свое действия, то АО «Екатеринбургэнергосбыт» не обязан заключать договор в части поставки электроэнергии для предоставления коммунальной услуги электроснабжения;
- после проведения собрания собственники продолжили исполнять обязательства по заключенным прямым договорам (передавать показания, оплачивать квитанции), что свидетельствует о том, что решение о расторжении прямых договоров не принималось;
- новая УК аффилирована с предыдущей компанией, поэтому реальной смены УК не произошло. Из-за этого новая УК имеет право на заключение договора в тех же объемах, что и ее предшественница – лишь на общедомовое потребление (КР СОИ).
Решения судов
Суды всех трех инстанций встали на сторону управляющей компании.
Судебные инстанции решили, что собственники отказались от прямых договоров:
- в протоколе собрания выражено волеизъявление собственников на прекращение прямых договоров и заключение договора на приобретения ресурсов новой выбранной управляющей организацией. Для отказа от договора достаточно волеизъявления собственника, о котором ответчик уведомлён уполномоченным представителем собственников – управляющей организацией. Поэтому ссылка на продолжение действия договоров с собственниками помещений ошибочна;
- согласно части 8 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ ресурсоснабжающая организация вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией в случае заключения прямых договоров с собственниками. Однако эта норма не исключает права собственников на отказ от договора с ресурсоснабжающей организацией, что и было сделано путём принятия соответствующего решения на общем собрании с наделением полномочий вновь избранной управляющей организации на реализацию такой воли;
- заключение договора на поставку коммунальных ресурсов является обязательным как для управляющей организации, так и для ресурсоснабжающей организации. Договор энергоснабжения многоквартирного дома, представленный УК, относится к публичному договору, в связи с чем заключение этого договора обязательно для ответчика, являющегося ресурсоснабжающей организацией в отношении спорного многоквартирного дома.
Кассационный суд отклонил и другие доводы ресурсоснабжающей организации:
• «Доводы заявителя кассационной жалобы относительно недействительности решений собственников не заявлялись им в суде первой и апелляционной инстанций, в связи с чем не могут быть положены в основание отмены обжалуемых судебных актов».
• «Сам по себе довод «Екатеринбургэнергосбыт» об аффилированности истца с предыдущей управляющей организацией не имеет в данном случае решающего значения, поскольку доказательств того, что собственники многоквартирного дома оспорили либо оспаривают в установленном законом порядке решения, принятые на собрании, материалы дела не содержат».
Суд учел, что в настоящее время задолженности по оплате коммунального ресурса ни в части индивидуального, ни в части общедомового потребления у истца перед ответчиком не имеется. Счета, выставляемые энергоснабжающей организацией, оплачиваются управляющей организацией, при этом жители многоквартирного дома получают квитанции и оплачивают коммунальные услуги управляющей компании.
