Договор соцнайма действует, но наниматель выехал. Кто платит за квартиру

Если неверно истолковать нормы права или оценить обстоятельства дела, даже в суде можно предъявить претензии «не по адресу» — ненадлежащему ответчику, который не обязан отвечать по иску. Именно это произошло в г. Ростов-на-Дону, когда ТСЖ пыталось взыскать с городской администрации сумму задолженности за квартиру, предоставляемую гражданам по договору социального найма (дело № А53 – 7795/2020).

В 2014 г. администрация г. Ростов-на-Дону предоставила квартиру по договору социального найма нанимателю и ее семье.
В апреле 2019 г. в квартире произошел пожар. С этого момента наниматель с семьей в ней не проживали и не оплачивали коммунальные услуги, текущий ремонт и содержание общедомового имущества.
В результате перед ТСЖ «Наш-Дом‑2» образовалась задолженность в сумме 59 тысяч рублей. 

ТСЖ посчитало, что с момента пожара квартира стала непригодной для проживания, поэтому договор социального найма расторгнут. В связи с этим вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги должен собственник квартиры — администрация.
ТСЖ направило городской администрации претензию с требованием об уплате задолженности, но она осталась без удовлетворения. Тогда ТСЖ обратилось с иском в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд первой инстанции и апелляционный суд, куда с жалобой на вынесенное решение обратился истец, отказали в удовлетворении иска.
Они указали, что спорная квартира на основании договора социального найма жилого помещения предоставлена нанимателю и членам ее семьи. Нет доказательства того, что договор прекращен. В связи с этим обязанность по внесению платежей лежит именно на нанимателях, а администрация является ненадлежащим ответчиком по делу.

Однако истец пошел дальше и подал кассационную жалобу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Доводы истца	Позиция кассационного суда
Квартира на праве оперативного управления зарегистрирована на администрацию г. Ростов-на-Дону.	✔ Факт регистрации квартиры на администрацию г. Ростов-на-Дону не влияет на существо спора, поскольку не исключает наличия договора социального найма данной квартиры. ✔ Органы местного самоуправления несут расходы по содержанию общего имущества МКД и оплате коммунальных услуг только до заселения нанимателей. ✔ Обязанность нанимателя нести соответствующие расходы установлена ч. 1 ст. 154 ЖК РФ.
Договор социального найма жилья прекратил свое действие после пожара, так как наниматели вывезли все свое имущества из квартиры и выехали на иное постоянное место жительства. Администрация злоупотребляет своими правами, не внося плату за содержание и ремонт жилья, не обращаясь в суд с требованиями о признании граждан утратившими право на жилое помещение.	✔ Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи сохраняет за ним права и обязанности по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). ✔ Если наниматель и члены его семьи отсутствуют постоянно, они сами или наймодатель могут через суд расторгнуть договор социального найма (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). При этом суд должен установить причины отсутствия граждан в социальном жилье. В данном деле соответствующего решения суда нет. Намерения нанимателя отказаться от социального жилья ничем не подтверждены. ✔ Факт непроживания нанимателя и членов его семьи в квартире после пожара не свидетельствует о прекращении договора социального найма, поскольку их выезд был вынужденным. ✔ Если несовершеннолетний член семьи нанимателя вынужденно выехал из квартиры, предоставленной по договору социального найма, он сохраняет право пользования жильем по достижении совершеннолетия (п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017). В данном деле на момент пожара в семье нанимателя было два несовершеннолетних ребенка. Оба они зарегистрированы в спорной квартире. ✔ Ни наниматель, ни ответчик не обращались в межведомственную комиссию с требованием признать квартиру непригодной для проживания.

Кассационный суд установил, что за нанимателем сохраняется право пользования спорной квартирой и обязанность по ее содержанию, оплате коммунальных услуг. То есть администрация г. Ростов-на-Дону в данном случае является ненадлежащим ответчиком. ТСЖ нужно было подавать иск к нанимателям спорной квартиры, поэтому суд оставил вынесенные ранее решения без изменений.

А вот противоположный пример – УК через суд обязала городскую администрацию оплатить ЖКУ за пустующую муниципальную квартиру

УК взыскала с администрации муниципального образования «Город Архангельск» (далее — Администрация) расходы на содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг в аварийном МКД.

Администрация г. Архангельска является собственником одной из квартир в МКД, обслуживаемом ООО «УК Контакт» (далее — УК). По договору социального найма в жилом помещении проживал наниматель.
В 2014 г. МКД был признан аварийным и подлежащим сносу.
В 2015 г. нанимателю муниципальной квартиры было предоставлено жилье в маневренном фонде и вместе с членами семьи он съехал из аварийного МКД. Спорная квартира осталась пустующей.

Однако УК продолжала управлять общим имуществом МКД и предоставлять коммунальные услуги. В результате с ноября 2018 г. по февраль 2020 г. на стороне Администрации, как собственника квартиры, образовалась задолженность в размере 24 тыс. рублей.
УК потребовала погасить задолженность и направила Администрации соответствующую претензию. Когда требования не были исполнены в добровольном порядке, УК обратилась в суд (дело № А05 – 4530/2020).
В исковом заявлении УК требовало обязать Администрацию погасить основную сумму задолженности — 24 тыс. рублей, пени — 1,5 тыс. рублей, 1,9 тыс. рублей — расходы на оплату госпошлины.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, но отказ коснулся лишь 6 рублей, на которые был уменьшен размер пени. Остальные требования удовлетворены в полном объеме.

Апелляционный суд согласился с вынесенным решением и оставил его без изменений.

Арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрел кассационную жалобу Администрации и не нашел оснований для отмены ранее вынесенных решений:

• Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Но если у муниципальной квартиры есть наниматель, то обязанность своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги ложится на него.
• В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).
• До заселения в муниципальное жилье другого нанимателя расходы на ЖКУ несут ответственные госорганы или уполномоченные ими лица (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).

Суд учел и тот факт, что наниматель переехал в квартиру маневренного фонда и в настоящий момент оплачивает услуги ЖКУ за нее.

Кассационный суд отказал администрации г. Архангельска в удовлетворении жалобы.