Колонка редактораЖКХФЛ

Когда платить за капремонт в секционных домах

Есть дома, которые состоят из нескольких секций или нескольких отдельно стоящих корпусов на общем подземном паркинге с общей инфраструктурой. Такие строения могут оформляться как один многоквартирный дом, даже если вводились в эксплуатацию по частям (разными этапами).

У собственников, которые купили квартиры в разные этапы, обязанность по уплате взносов на капремонт возникает одновременно. Дело в том, что появление этой обязанности связано с публикацией региональной программы, в которую включен дом, а включается он уже после строительства первых секций (частей), никто не ждет завершения постройки дома в целом.

Собственники квартир в секциях, достраиваемых в последнюю очередь, недовольны такой несправедливостью: они только купили квартиру в новостройке и прям сразу обязаны платить за капремонт. Однако им не удается убедить суды и освободить себя от оплаты капремонта на период отсрочки, действующей в регионе.

Практика судов

Самый богатый на судебную практику регион – Новосибирская область.

Ещё в 2019 году Верховный Суд РФ по делу № А45 – 3831/2018 отказал в передаче жалобы собственника для рассмотрения в Судебную коллегию (Определение № 304-ЭС19 – 13821).

Дом строился и вводился в эксплуатацию посекционно, в разный период времени. Его включили в региональную программу капремонта в 2016 году с указанием даты постройки – 01.03.2013 и с датой наступления обязанности жителей по оплате – с 01.06.2017 года.

Собственник-организация обратился в арбитражный суд с заявлением. Он просил признать незаконным бездействие регионального министерства ЖКХ, которое отказывалось по обращению общества вносить изменения в Региональную программу капремонта, а именно включить в неё информацию о двух блок-секциях дома с датой наступления обязанности собственников оплачивать капремонт по истечении пяти лет с даты включения этих секций в программу. Также заявитель хотел обязать министерство внести желаемые изменения в региональную программу, а от Фонда капремонта требовал прекратить начислять плату за капремонт собственникам помещений в секциях, построенных последними.

Министерство на эти требования возражало, указывая, что дом вносится в программу целиком, а не частями, начисление платы происходит также по всему дому в целом, а не собственникам отдельных секций.

Арбитражный суд не принял во внимание довод заявителя о том, что региональная программа подлежит ежегодной актуализации в части включения в нее сведений о вновь введённых в эксплуатацию многоквартирных домах. Он указал, что Постановление Правительства Новосибирской области об утверждении региональной программы в соответствующей части собственник в установленном судебном порядке не оспаривал, недействительным оно не признано, является действующим.

Апелляционный суд отметил, что спорному дому присвоен единый почтовый адрес, за основу взята дата ввода в эксплуатацию первой блок-секции (март 2013 года). На основании этого суд пришёл к выводу, что обязанность по оплате взносов на капремонт у собственников всех помещений возникла с июня 2017 года. При этом дом включается в программу независимо от очередности сдачи в эксплуатацию отдельных его частей (секций).

По мнению судов, никаких особенностей в правовом регулировании для домов, которые вводятся в эксплуатацию поэтапно, действующим законодательством не предусмотрено. Поскольку все секции дома имеют один адрес, то они представляют собой единый объект недвижимого имущества. Кроме того, дом поставлен на кадастровый учет как один объект недвижимости, включен в региональную программу как единый многоквартирный дом.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также поддержал такую позицию. Доводы собственника о наличии у министерства полномочий по внесению в региональную программу изменений в порядке ее актуализации обоснованно отклонены судами, поскольку спорные две секции не являются отдельными многоквартирными домами, введенными в эксплуатацию.

Верховный Суд РФ тоже согласился с тем, что собственники обязаны оплачивать капремонт вне зависимости от очередности сдачи в эксплуатацию отдельных частей дома.

Итак, здесь суды одним из доводов указали, что постановление регионального правительства об утверждении региональной программы никто не оспаривал.

Следующий пример – решение Новосибирского областного суда от 26.02.2021 по делу N 3а-32/2021. Тут собственники обратились как раз с иском об оспаривании части постановления об утверждении региональной программы.

Собственники были не согласны с включением своего дома в программу с 2012 года, хотели, чтобы дом включили туда с 2017:
«включение всего многоквартирного жилого дома в региональную программу капитального ремонта по дате ввода в эксплуатацию (2012 год) первых блок-секции жилого дома, незаконно возлагает обязанности (ранее законодательно установленного срока) по уплате взносов на капитальный ремонт на собственников объектов – помещений в составе блок-секций, введенных в эксплуатацию в 2015 и 2017 годах, а также лишает права собственников на отсрочку по уплате взносов на капитальный ремонт, предусмотренную положениями действующего законодательства».

Суды отказали собственникам и в этот раз.

  • региональная программа капитального ремонта формируется в отношении многоквартирных домов;
  • в Региональную программу может быть включен многоквартирный дом только после введения его в эксплуатацию в соответствии с законодательством.
  • из материалов дела следует, что спорный дом, в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ поочередно вводился в эксплуатацию. При этом первые блок-секции дома были введены в эксплуатацию и многоквартирному дому присвоен адрес в 2012 году, то есть до принятия Региональной программы, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности включения данного дома в оспариваемый Перечень многоквартирных домов.

Суд указал, что положения части 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса РФ не могут быть применены к возникшим правоотношениям, поскольку норма вступила в действие после того, как введенные в эксплуатацию блок секции были включены в региональную программу капитального ремонта.

«Несмотря на то, что спорный дом строился в девять этапов, он представляет собой единый объект недвижимого имущества, с единым почтовым адресом, сквозной нумерацией квартир. Наличие самостоятельных разрешений на ввод их в эксплуатацию не означает, что каждая блок-секция представляет собой отдельный многоквартирный дом».

«То обстоятельство, что последующие этапы строительства многоквартирного дома были введены в эксплуатацию после утверждения Региональной программы, не свидетельствует о незаконности нормативного правового акта, поскольку правовое значение для включения дома в программу имеет ввод объекта в эксплуатацию как результата завершенного строительства, выполненного в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и установленными законом требованиям, при этом включение такого объекта в Региональную программу ни федеральным, ни региональным законодательством в зависимость от очередности его ввода в эксплуатацию не поставлено».

Ещё один пример – Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 29 марта 2021 г. по делу № 88 – 3835/2021

Собственница обратилась к Фонду модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области о признании отсутствующей задолженности по взносам на капитальный ремонт:
- квартира в секционном доме передана по акту приема-передачи, в котором отсутствуют сведения о задолженности;
- в адрес истицы от Фонда поступают платежки по оплате взноса на капремонт и пени за несвоевременную оплату взносов с июля 2015 г. по ноябрь 2017 г., то есть до возникновения права собственности на квартиру;
- на неоднократные обращения истицы с заявлениями о неправомерном начислении взносов и пени ответчик отвечает отказом, ссылаясь на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного застройщиком.

Районный суд указал, что в данном случае начисление взносов производится с момента ввода в эксплуатацию блок-секции, в силу чего к новому собственнику перешла обязанность застройщика по оплате взносов за капитальный ремонт в части спорного периода времени.
«В многоквартирных домах, вводимых в эксплуатацию по секциям, при условии присвоения блок-секциям единого почтового адреса, независимо от очередности сдачи в эксплуатацию отдельных секций, в региональную программу подлежит включению дом в целом. Следовательно, за основу взята дата ввода в эксплуатацию первой блок-секции. Для последующих блок-секций обязанность оплаты взносов по капитальному ремонту возникает с момента их ввода в эксплуатацию».

Вот такая складывается практика – грустная для собственников.

Похожие новости
ЖКХТСЖ и ЖСКУК

Порядок оплаты для собственников жилых и нежилых помещений един

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Использовать фасад МКД можно только с согласия общего собрания собственников

ЖКХТСЖ и ЖСК

За что могут дисквалифицировать председателя кооператива или товарищества

Колонка редактораЖКХТСЖ и ЖСКУК

Как управляющей компании, ТСЖ отвечать на спам от посторонних людей?