Реконструкция общего имущества требует согласия собственников

Первый кассационный суд общей юрисдикции напомнил, что для реконструкции общего имущества многоквартирного дома требуется согласие собственников.

Житель многоквартирного дома Воронежа обратился в суд с иском к владельцам пристроенных нежилых помещений. В исковом заявлении гражданин указал, что ответчики переоборудовали общую открытую площадку, находящуюся вдоль помещений, и сделали ее закрытой:
«открытая площадка преобразована в закрытое помещение с ограждающими конструкциями, системой отопления и электроснабжения. Образованное помещение объединено с нежилым встроенно-пристроенным помещением путем демонтажа входного дверного блока и оконных блоков в ранее наружной стене нежилого помещения»

Так как площадка относится к общему имуществу МКД, и владельцы нежилых помещений не получали согласия собственников на реконструкцию, истец потребовал вернуть площадку в первоначальное состояние.

Первые две инстанции отказали в иске

Районный суд в удовлетворении требований отказал. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
По их мнению, спорная площадка не является общедомовым имуществом, поскольку предназначена для входа и обслуживания встроенно-пристроенных помещений. Право общей долевой собственности на площадку у истца не возникло, а реконструкция нежилого помещения не нарушила его права.

Вышестоящий суд удовлетворил требования истца

Первый кассационный суд общей юрисдикции не согласился с выводами нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение (Определение от 03.03.2021 г. № 88 – 4686/2021). 

Юридически значимым являлось выяснение вопросов:
1) является ли площадка общим имуществом МКД и правомерно ли присоединение в состав встроенно-пристроенных помещений;
2) имелось ли согласие собственников помещений на такое присоединение, поскольку работы связаны с изменением ограждающих конструкций дома.

Кассационная инстанция обратила внимание на заключение экспертизы.
«Суд первой инстанции указал, что площадка предназначена для входа и обслуживания встроенно-пристроенных помещений, не относящихся к общему имуществу и не предназначенных для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
Вместе с тем, при наличии выводов, что площадка изначально предназначена для доступа в несколько встроенно-пристроенных нежилых помещений, являющихся частью дома со встроенно-пристроенными помещениями, указанные выводы суда не могут быть признаны правомерными, поскольку противоречат положениям статьи 36 Жилищного кодекса РФ и раздела 1 Правил содержания общего имущества № 491″.

Вышестоящая инстанция также отметила, что границы земельного участка, на котором расположен дом, не определены. В таком случае собственники помещений имеют право требовать устранения нарушений прав, даже если нарушения и не были соединены с лишением владения:
«если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22). При этом собственники дома вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ».

Таким образом, учитывая, что ответчики обустроили входную группу, которая располагается за пределами здания со встроенно-пристроенными помещениями на прилегающем земельном участке, то на совершение таких действий необходимо согласие всех собственников помещений. Такого согласия материалы дела не содержали.

Суд посчитал обоснованными доводы жалобы, что реконструкция повлекла уменьшение общего имущества МКД, и для ее проведения требовалось согласие собственников помещений.

Другие истории про реконструкции без согласия собственников: