Колонка редактораЖКХФЛУК

Рейтинг управляющих компаний от жилищных инспекций

Органы жилищного надзора составляют рейтинги управляющих организаций: кто за каждый квартал, кто за год. Рейтинги публикуются либо от имени органов жилищного надзора либо от имени Общественных советов при инспекциях.

В разных регионах используют разные критерии оценок. Например, помимо нарушений управляющей организации и мер реагирования со стороны инспекции, могут учитываться:
- наличие странички в соцсетях,
- собираемость платежей от населения;
- наличие общедомовых счётчиков;
- техническая оснащенность организации (наличие автовышки, снегоуборочной техники),
- количество благодарственных писем в отношении УК, поступивших в Инспекцию.

Рейтинги немножко помогают собственникам сориентироваться среди управляющих организаций города и выбрать ту, которая получше. Но кроме места в рейтинге стоит обратить внимание на то, из чего этот рейтинг складывается.

Баллы по некоторым показателям могут не зависеть от управляющих организаций.

Например, раньше в Тульской области карму управляющей организации могло улучшить проведенное онлайн-собрание в домах. Однако часто инициатива по проведению таких собраний исходит от жителей, а не управляющей организации. Более того, с помощью информационных систем собственники пытаются провести такое собрание, на которое компания не сможет оказывать влияние. А выходит, что собственники, пытающиеся избавиться от УК с помощью онлайн-голосования, повышают ей рейтинг.

Сейчас в той же Тульской области предлагается вычитать 5 баллов за каждый протокол, направленный в ГЖИ управляющей организацией, решения по которым признаны судом недействительными в связи с неподтверждением подлинности подписей собственников. То есть УК отвечает за чужое творчество в протоколах.

Количество жалоб как критерий тоже не совсем объективен, ведь жалобы могут быть необоснованными. Некоторые не совсем психически здоровые граждане могут писать по несколько жалоб в день.

Одна управляющая организация в чате нашего телеграм канала «ЖКХ» жаловалась, что в рейтинге учитываются предписания, которые впоследствии признаны судом незаконными, при этом оценка потом не пересматривается.

Какие-то показатели можно наоборот накрутить (типа упомянутых благодарственных писем).

С учетом сомнительных критериев оценки рейтинги иногда вызывают возмущение у управляющих организаций. Дело доходит до суда.

Например, жилищная инспекция Московской области своими рейтингами обидела как минимум 2 управляющие организации.

Дело №А41 – 26167/20. ООО «УК «Наш город» обратилось в суд с заявлением к ГЖИ:
- о признании незаконным и отмене решения о присвоении рейтинга за 2019 год 2 звезды (из 4 возможных);
- об обязании пересчитать оценку эффективности деятельности ООО «УК «Наш город» за 2019 и разместить новую информацию на сайте инспекции.

Дело № А41 – 15660/20. ООО «Валмар» обратилось в суд с иском к той же инспекции о признании незаконными присвоения рейтинга за III и IV квартал 2019 года, и к Администрации Раменского городского округа о признании незаконным предоставления сведений, необходимых для формирования рейтинга.
Управляющая организация указала, что баллы по критериям «выполнение планов ОУ по текущему ремонту подъездов МКД», «исправность автоматизированных систем противопожарной защиты МКД», «оценка деятельности ОУ председателем Совета МКД» были занижены, в связи с чем, итоговая оценка не достигла 4‑х звезд.

Суд отказал обеим управляющим компаниям, приведя одни и те же доводы:

  • информация для расчета рейтинга предоставляется в Госжилинспекцию Московской области другими органами и организациями (МинЖКХ МО, Ассоциацией председателей советов многоквартирных домов, Госадмтехнадзором). Из-за этого итоговый рейтинг от волеизъявления органа жилищного надзора не зависит, а его размещение носит информационный характер и не может нарушить каких-либо прав и законных интересов управляющей организации.
  • Согласно региональному Положению об оценке, информация поступает от уполномоченных органов и организаций в уже сформированном виде с указанием конкретных баллов для расчета общего показателя.
  • суд приходит к выводу о невозможности удовлетворения заявленных требований ввиду фактического отсутствия со стороны Госжилинспекции Московской области какого-либо противоправного действия при составлении рейтинга.


Более успешным оказалось ООО «УК «Единство» из Амурской области (дело № А04 – 6566/2020).

С её подачи суд раскритиковал рейтинг Амуржилинспекции, признал недействительным приказ о рейтинговой системе, а также признал незаконным действия Амуржилинспекции по составлению и размещению на сайте рейтинга управляющих компаний Благовещенска за 2019 год.

На заседании Правительства Амурской области приняли решение проанализировать деятельность управляющих компаний, составить их рейтинг, рассмотреть на заседании Общественного совета при инспекции. Для исполнения решения Инспекция издала приказ, которым утвердила Положение о рейтинговой системе. После этого рейтинг составили, утвердили и опубликовали на сайте.

Рейтинг был разделен на 3 группы в зависимости от площади домов, находящихся в управлении управляющих компаний. Каждая группа разделена на подгруппы, выделенные цветом: высокий рейтинг – зеленый; средний рейтинг – желтый; низкий рейтинг – красным.
ООО «УК Единство» оказалась в красной подгруппе, не согласилась с таким положением и обратилась в суд.

Суд поддержал компанию исходя из таких соображений:

  • поручение Правительства области не обязывает Амуржилинспекцию на издание каких-либо приказов. Полномочия по анализу деятельности управляющих организаций, составлению и размещению рейтинга Положением об Инспекции не предусмотрены.
    Такие полномочия не предусмотрены законами и иными нормативными правовыми актами.
  • согласно преамбуле приказа он издан в целях стабилизации рынка жилищно-коммунальных услуг, повышения прозрачности и оценки эффективности деятельности управляющих организаций. Целями проведения Рейтинга является среди прочего формирование источника информации для потребителей об управляющих организациях.
    Таким образом, приказ издан в интересах потребителей услуг с целью регулирования рынка услуг по управлению многоквартирными домами.

Дальше суд проехался по показателям рейтинга.

К показателям эффективности деятельности управляющих организаций относятся:
- количество многоквартирных жилых домов включенных (исключенных) из реестра лицензиата;
- период осуществления предпринимательской деятельности в сфере управления домами;
- количество проверок в отношении управляющей компании;
- количество выданных предписаний;
- количество постановлений о привлечении к административной ответственности;
- суммарно количество административных штрафов за нарушения в сфере управления домами.

Суд посчитал, что эти показатели «не позволяют определить управляющую организацию, в которой достигнуты наиболее высокие результаты в сфере оказания ЖКУ и услуг по управлению МКД.
Кроме этого, они носят дискриминационный характер, т.е. являются актом недобросовестной конкуренции, поскольку сравнение между управляющими организациями в рейтинге производится исходя из объема продаж (оказания услуг) – количество многоквартирных домов включенных (исключенных) из реестра лицензиата, времени нахождения управляющей организации на рынке услуг. Данные критерии оценивают предпринимательскую деятельность управляющих организаций, при этом данная оценка производится в сравнении с другими хозяйствующими субъектами на рынке».

По мнению суда, количество проверок и штрафов не позволяет судить о высоких или низких результатах в сфере оказания услуг, поскольку проверки могут носить как плановый, так и внеплановый характер, при этом плановые проверки проводятся не чаще чем один раз в три года. Таким образом, даже плановая проверка в отчетном периоде (год) может послужить необоснованным снижением количества присвоенных баллов для какой-то из компаний уже лишь потому, что в отношении нее Амуржилинспекция назначила и провела плановую проверку, в отношении других такая проверка была проведена годом ранее или запланирована на следующий год.

Суд учёл, что результаты проверки могут говорить об отсутствии нарушений со стороны управляющей организации, однако какая-то корректировка показателя в зависимости от результата проверки не предусмотрена.

При этом одним из критериев оценки эффективности является количество выданных предписаний.
«В этой связи также имеет значение не только количество предписаний, но и их содержание. Так, в предписании может содержаться указание на одно нарушение, которое предписано устранить – один пункт, а может быть несколько нарушений. В свою очередь по указанному критерию оценки эффективности деятельность и одной, и другой управляющих организаций будет оценена одинаково, что в свою очередь является неправомерным», – отметил суд.

В рейтинге был показатель «количество МКД, включенных (исключенных) из реестра лицензиата в расчете на общую площадь жилфонда в управлении УК», при этом по факту показатель учитывал только количество исключенных домов вопреки названию показателя.

После публикации рейтинга Инспекция внесла изменения в Положение, что суд оценил как подтверждение размещения неправильного рейтинга на сайте инспекции.

Суд неоднократно предлагал инспекции представить расчет показателей в соответствии с утвержденной методикой. Расчет выявил расхождения, например, в отношении ООО «УК Единство» расчет инспекции сделан с показателем 97, а на сайте размещен показатель 115, ООО «Аварийно-восстановительная компания» представлен расчет с показателем 3, а на сайте размещен показатель 1, ООО «Аварийно-восстановительная компания‑2» на сайте размещен показатель 11, а по расчету инспекции он составил 16.

Отдельно суд отметил, что разбивка управляющих организаций по подгруппам с окрашиванием в цвета не предусмотрены Положением о рейтинге и «направлены на создание у потребителя положительного или негативного отношения к управляющим организациям».

Суд даже допросил какого-то свидетеля, который пояснил, что при выборе управляющей компании решающим фактором для него стало изучение рейтинга компаний на сайте инспекции; так как ООО «УК «Единство» стояла по числу строк не первая, собственники проголосовали и перешли на обслуживание к другой компании, работой которой в последующем остались недовольны.

Вывод суда:
«Таким образом, на основании произвольно выбранной надзорным органом методики определен рейтинг управляющих организаций, который не соответствует расчетам, произведенным по утвержденной приказом методике. Методика произвольно определена инспекцией и неправильно применена, что привело к фактическим ошибкам. Данные обстоятельства в соответствии с рыночными принципами неизбежно могут привести к падению спроса на услуги одних и одновременный рост спроса в отношении других управляющих организаций, т.е. к созданию дискриминационных условий. Создание таких условий запрещено п. 8 ч. 1 ст. 15 Федерального закона «О защите конкуренции»».

Рейтинг управляющих организаций по своему региону (если он ведется) стоит искать на сайте своего органа жилищного надзора. Там же можно попытаться найти документы, которыми регламентируется составление подобных рейтингов.
Собственникам полезно узнать критерии оценки, чтобы понять адекватность рейтинга.
Управляющим организациям это пригодится, чтобы повлиять на свое место в таблицах с оценками.

Пока я писала статью, заглянула в рейтинги УК отдельных регионов, оставляю ссылки, чтобы проще искалось:

Очень занимательно примерять историю из Амурской области к некоторым из рейтингов.


Другие материалы по теме:
Похожие новости
ЖКХТСЖ и ЖСКУК

УК, ТСЖ, кооператив должны организовывать площадку для мусора

ЖКХФЛУК

Разъяснение органа жилищного надзора про акты выполненных работ

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Законна ли оплата дополнительных услуг до решения общего собрания?

ЖКХФЛ

Орган жилищного надзора про кворум и подсчет голосов на собрании