Напомню, что собственники должны выбрать 1 (один) способ управления — непосредственное (в маленьких домах), управляющая организация или товарищество (кооператив).
До Верховного Суда РФ дошёл спор с жилищной инспекцией по дому, в котором присутствовал и кооператив, и управляющая организация (дело № А56 – 46237/2019).
Жилищная инспекция провела проверку и пришла к выводу, что домом управляет несколько организаций — жилищно-строительный кооператив и управляющая организация Жилкомсервис.
Инспекция выдала предписание администрации Выборгского района. Администрация дважды направила уведомление в адрес кооператива и управляющей организации о том, что собственники помещений в доме должны определиться и выбрать один способ управления.
Однако желанного решения общего собрания администрация не получила, поэтому назначила конкурс для отбора управляющей организации. Конкурс выиграла посторонняя для жителей компания.
Кооператив с этим не согласился и пошел в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где попросил признать недействительными результаты конкурса. Он выиграл дело.
Администрация исходила из того, что спорный дом, хоть и вводился в эксплуатацию отдельными очередями, они не могут являться самостоятельными объектами недвижимости и в совокупности представляют собой единый объект — многоквартирный дом с почтовым адресом: Санкт-Петербург, ул. Асафьева, д.12, корп.1, со сквозной нумерацией квартир.
Суд установил, что дом имеет два строительных адреса, корпус по каждому из которых имеет свои отдельные инженерные сети, самостоятельную подачу коммунальных ресурсов по отдельным договорам с энергоснабжающими организациями. Из содержания технических паспортов также следовало, что они выданы на разные объекты недвижимости.
«Само по себе разделение здания при проектировании и строительстве на этапы в силу экономических причин, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения многоквартирного дома в целях применения положений жилищного законодательства», — напомнил суд старое определение Верховного Суда РФ от 31.10.2018 г. № 310-КГ18 – 17659.
По мнению суда, в доме имеется техническая возможность управления по частям.
Назначение открытого конкурса по отбору управляющей организации признали незаконным.
Администрация обратилась с жалобой на решение в в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с такими доводами:
▪ суд не установил, что именно нарушила Администрация, проводя конкурс,
▪ факт управления домом несколькими организациями установлен судом и никем не оспаривается,
▪ дом по спорному адресу учтен как единый объект недвижимости, не имеет каких-либо разделений на корпуса, литеры или блок-секции,
▪ с учётом предписания ГЖИ оснований для отказа от проведения конкурса у Администрации не имелось.
Апелляционная инстанция эти доводы отклонила, пересказав историю создания кооператива.
Из его устава 1979 г. следовало, что кооператив создавался с целью управления многоквартирным домом.
Суд отметил, что решений о смене способа управления многоквартирным домом собственниками не принималось. Таким образом, способ управления определён и реализован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в установленном законом порядке не изменялся.
Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. До принятия собственниками решения о смене способа управления обязательства Кооператива сохраняются в прежнем виде (ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
По мнению суда, для назначения и проведения конкурса Администрация должна была установить отсутствие в доме выбранного и реализованного способа управления. Этого сделано не было, хотя способ управления в доме реализован. Суд повторил, что есть техническая возможность управлять домом по частям, это следует из документов.
Арбитражный суд Северо-Западного округа также отклонил жалобу Администрации, указав на сохранение обязательств кооператива по управлению домом.
Верховный Суд РФ определением от 24 августа 2020 г. № 307-ЭС20 – 11356 отказал органу власти в передаче очередной жалобы для дальнейшего рассмотрения.