Колонка редактораЖКХ

Претензии по пожарной безопасности

Бывает, что дом построен так плохо, что никакая управляющая компания не хочет его брать. Такая же история случилась с одним из домов в г. Сочи. Муниципалитету пришлось проводить конкурс по отбору управляющей организации. Выбранной компании вместе с домом по наследству перешли и косяки от застройщика, которые она не стала устранять.
Это привело к получению через два года работы предписания со стороны отделения надзорной деятельности МЧС.

Надзорный орган потребовал от управляющей организации:

▪ обеспечить подъезд пожарных автомобилей с двух продольных сторон здания;
▪ оборудовать здание системой оповещения и управления эвакуацией, автоматической пожарной сигнализацией, системой противодымной вентиляции из коридоров и холлов, системой создания избыточного давления воздуха в шахте лифта при пожаре;
▪ обеспечить предел огнестойкости строительных конструкций чердачного перекрытия (деревянные балки) не менее REI45;
▪ организовать проверку состояния огнезащитной обработки (пропитки) чердачного помещения с составлением акта;
▪ оборудовать кровлю ограждением;
▪ выполнить выход с лестничной клетки на чердак по лестничным маршам с площадками перед выходом через противопожарные двери 2‑го типа размером не менее 0,75 х 1,5 м;
▪ обеспечить открывание дверей в лестничных клетках по ходу эвакуации;▪ на этажах при выходе из квартир в коридор без окна ▪обеспечить расстояние не больше 12 м от двери наиболее удаленной квартиры до выхода непосредственно в лестничную клетку.

Как видно из содержания требований, нарушения должны были возникнуть не в процессе эксплуатации здания, а ещё при строительстве. Управляющая компания решила использовать этот довод при оспаривании предписания. Так в Арбитражном суде Краснодарского края появилось дело № А32 – 17969/2019.

Суд первой инстанции встал на сторону управляющей организации.

Он указал, что к работам по обеспечению требований пожарной безопасности относятся осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты (п. 27 Минимального перечня услуг и работ № 291).
Отсюда следует, что законодательство предусматривает обязанность управляющих организаций по содержанию имеющегося в доме общего имущества, но не возлагает на неё обязанности по устранению конструктивных дефектов дома, оборудованию дома (монтажу) противопожарной сигнализацией и осуществление других капитальных вложений, в том числе в области обеспечения обязательных требований пожарной безопасности.
Дальше суд делает вывод о том, что:

«Оборудование дома противопожарной сигнализацией и иными противопожарными системами, не установленными застройщиком при возведении объекта недвижимости, после подписания актов приеёма-передачи жилых помещений собственникам, целиком и полностью является обязанностью последних как бремя, возложенное на собственников законом».

Также суд отметил неисполнимость отдельных требований (обеспечение подъезда пожарных автомобилей, уменьшение расстояния от двери наиболее удалённой квартиры до выхода непосредственно в лестничную клетку).
Предписание было признано незаконным.

На этом всё положительное для управляющей организации закончилось — дело пошло в апелляцию.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд был другого мнения об обязанностях управляющей организации.
Он сослался на ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой надлежащее содержание общего имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области пожарной безопасности, а также на обязательные к исполнению Правила противопожарного режима в РФ № 390. Из этого шёл вывод о том, что именно УК, как организация, которой переданы функции по управлению многоквартирным домом, является лицом, ответственным за содержание общедомового имущества, в том числе за соблюдение требований пожарной безопасности.
Дальше были ссылки на нормы с требованиями пожарной безопасности и окончательное решение — отказать в удовлетворении требований УК, признать предписание законным. Суд отметил отсутствие доказательств принятия в эксплуатацию спорного дома с нарушением требований пожарной безопасности.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа эту позицию поддержал. На довод про неисполнимость предписания вставил стандартную фразу:

«Формулировка предписания оставляет за обществом право выбора способа исполнения предписания. Субъект, которому выдано предписание, самостоятельно избирает приемлемый для него механизм исполнения предписания, в случае возникновения затруднения — обращается с заявлением об его разъяснении. Общество за его разъяснением в управление не обращалось».

Верховный Суд РФ в Определении от 9 июня 2020 г. № 308-ЭС20 – 9502 также оставил решения последних 2 судов в силе.
Он посчитал обоснованным их выводы об обязанности управляющей организации принять меры по обеспечению надлежащего технического состояния имущества собственников во исполнение договора управления, в том числе инициировать собрание собственников для решения вопроса об обеспечении соблюдения требований противопожарной безопасности.

Похожие новости
ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Несёт ли УК ответственность, если канализацию засорили жильцы?

ЖКХФЛ

Депутаты хотят разрешить не собственникам быть председателем совета МКД

ЖКХУК

Депутаты предлагают изменить правила об аннулировании лицензии УК

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

При незаконной перепланировке рухнуло перекрытие. Собственник обвинил в этом УК.