Нужно провести общее собрание собственников, на котором принять решения об использовании общего имущества. Можно не проводить отдельное собрание, а включить нужные вопросы при проведении ежегодного собрания собственников.
Какие вопросы надо решить на собрании?
К компетенции общего собрания собственников относится принятие решений:
- о пользовании общим имуществом собственников иными лицами,
- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определённых решением общего собрания (п.3, 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Для принятия решений нужно набрать больше 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.
На практике собственники принимают, например, такие решения:
1. Разрешить использование части общего имущества собственников на возмездной основе заинтересованным лицам при условии заключения договора, а также обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии.
2. Определить лицом, которое от имени собственников уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества – управляющую компанию (председателя совета дома и т.д.).
3. Определить существенные условия договоров об использовании общего имущества:
срок договора – …; цена договора – …; объект использования – .…
4. Денежные средства за использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме переводить на счёт управляющей организации и расходовать их на ….
5. Поручить управляющей организации в срок до … проверить наличие заключённых договоров на размещение оборудования провайдерами и операторами связи в доме, в срок до … заключить дополнительные договоры на размещение такого оборудования, в срок до … обеспечить демонтаж оборудования при отсутствии заключённых договоров на использование общего имущества.
Это одна из наиболее полных повесток дня собраний, которая мне встречалась на практике. Можно проще.
Собственники принимают решение:
- разрешить использование общего имущества иными лицами,
-утвердить Порядок (Регламент) использовании такого имущества,
- наделить КОГО заключать договоры от имени собственников при заключении договоров об использовании общего имущества.
В Порядке (Регламенте) прописываются все условия договоров и куда будут потрачены полученные деньги.
Пример из практики.
В Санкт-Петербурге жительница обратилась с иском к ТСЖ, просила суд признать недействительным решение собрания собственников. На этом собрании как раз было утверждено Положение о порядке предоставления в пользование третьим лицам общего имущества. По Положению ТСЖ было вправе самостоятельно определять условия передачи имущества в пользование. Жительница указала, что определение таких условий относится к исключительной компетенции общего собрания собственников.
Суд с ней не согласился и отказал признавать решение собрания недействительным:
«Данное решение является по существу решением собственников о пользовании имуществом путём предоставления ТСЖ полномочий на заключение с третьими лицами договоров по пользованию общим имуществом дома и определение их условий». Решение принято в соответствии с компетенцией общего собрания и соответствует жилищному законодательству».
(Ап. определение Санкт-Петербургского городского суда, № 33 – 19883/2017).
Однако практика в регионах разная. Поэтому собственникам лучше самим определить условия договоров об использовании имущества.