В Архангельской области сетевая организация написала гарантирующему поставщику письмо, в котором предложила организовать установку общедомовых приборов учета электроэнергии в многоквартирных домах согласно приложенному списку. Статус 50 домов вызвал у гарантирующего поставщика сомнения, поэтому он обратился в Администрацию МО «Каменское» за разъяснениями и подтверждающей документацией.
В дальнейшем события развивались следующим образом:
— Администрация направила гарантирующему поставщику технические паспорта, которые должны были подтвердить статус домов как многоквартирных.
— Поставщик в ответ сообщил Администрации, что 46 домов отвечают признакам домов блокированной застройки, и именно эти сведения отражены в ГИС ЖКХ.
— Администрация изменила в ГИС ЖКХ статус домов на «многоквартирные».
А раз дома многоквартирные, то и устанавливать приборы учета электроэнергии должен гарантирующий поставщик. Не обрадовавшись такой перспективе, он еще раз обратился в Администрацию с просьбой пересмотреть позицию в отношении указанных 46 домов.
В ответ получил письмо, из которого следовало: оснований для смены типа домов в ГИС ЖКХ и актуализации техпаспортов нет. Из-за наличия элементов общего имущества (чердак, единый ввод системы отопления, водопровода и земельный участок), дома являются многоквартирными и состоят на кадастровом учете с соответствующим назначением.
Не согласившись с позицией Администрации, гарантирующий поставщик обратился в арбитражный суд. В исковом заявлении просил:
— признать незаконным решение Администрации об отказе во внесении изменений в ГИС ЖКХ и актуализации техпаспортов на жилые дома;
— обязать ответчика изменить в ГИС ЖКХ тип спорных 44 жилых домов (с «многоквартирный» на «дом блокированной застройки») и инициировать внесение аналогичных изменений в техпаспорта.
Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали.
Гарантирующий поставщик свои доводы не обосновал, а вот Администрация представила акт осмотра отдельных домов от 26.01.2023. Он свидетельствует о том, что в домах имеются элементы общего имущества — чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, дымоходы печей отопления и др. Кроме того, земельный участок под каждым блоком не выделен.
В некоторых домах проводилась реконструкция. Например, в техпаспорте одного из них содержатся сведения о печном отоплении, отсутствии водопровода и канализации. А в акте от 26.01.2023 указано, что дом подключен к системе водоснабжения, отопление — от индивидуального котла, система канализации — общая выгребная яма. То есть, спорные дома отвечают признакам многоквартирных.
Арбитражный суд Северо-Западного округа с выводами нижестоящих судов не согласился и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление по делу № А05 – 10468/2022).
Судя по техпаспортам и фотографиям, спорные здания — это одноэтажные деревянные дома на две или три квартиры с общими стенами без проемов. Каждая квартира имеет отдельный выход на земельный участок (крыльцо, веранду, пристройку), индивидуальное печное отопление, а в некоторых случаях – водопровод, выгребные ямы.
То есть, дома вполне отвечают признакам домов блокированной застройки (п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). При этом в техпаспортах нет сведений о наличии в этих домах мест общего пользования.
Кассационный суд изучил акт от 26.01.2023 и отметил: «перечисленные в указанном акте системы жизнеобеспечения, в том числе внутридомовые системы (если допустить наличие таковых), сами по себе не подтверждают наличие мест общего пользования, отвечающих критериям общедомового имущества применительно к ч. 1 ст. 36 ЖК РФ».
Что касается техпаспортов с устаревшей информацией: в рассматриваемом случае по мере изменения технического состояния домов, капремонта или реконструкции именно Администрация должна корректировать техническую документацию. Также кассационный суд обратил внимание на то, что в действующем законодательстве нет требования об обязательном образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки.
➜ Верховный Суд РФ про назначение временной УК на дома блокированной застройки