Читательница столкнулась с проблемой обслуживания и ремонта крышных котельных. При попытке разобраться выяснилось, что информация в интернете разрозненная, а позиции судов – противоречивые. По этому вопросу жители не всегда доверяют управляющим организациям и застройщику, поскольку считают их заинтересованными лицами.
Чтобы понять тему крышных котельных самой и помочь другим собственникам, читательница собрала много материала и на его основе написала эту статью.
Разбираем спорные вопросы
Выбирая дом перед покупкой, каждый будущий собственник предъявляет к жилью огромный список требований, а точнее, условий, которые он хочет в результате получить. Сюда входит и удачная локация дома, наличие в микрорайоне социальной инфраструктуры, парковки, качество самого здания, стоимость его обслуживания и, конечно, комфортное проживание в течение долгого времени.
Для новосёлов один из определяющих факторов – независимость дома от магистральной системы отопления, то есть возможность регулировать климат в квартире, не дожидаясь пуска тепла осенью и его отключения весной. Изношенность центральных теплосетей и необходимость профилактического отключения от горячего водоснабжения каждый год минимум на две недели сделали индивидуальное отопление в домах, а также индивидуальные котельные МКД популярным решением проблемы. Однако жители таких домов сталкиваются совсем с другими проблемами и рисками. И если с индивидуальным котлом в квартире всё более или менее понятно – он является собственностью гражданина, то с котельной, построенной для конкретного МКД или для нескольких, всё гораздо сложнее.
На эту тему написано множество статей, и некоторые вводят в заблуждение граждан, часто неверно трактуя действующее законодательство в сфере ЖКХ и судебную практику.
Котельные одинаковые – условия разные
Самый распространённый среди новостроек тип отопления в МКД – крышные котельные. Газовые котельные крышного исполнения для домов работают как автономные тепловые станции. По мнению специалистов, затраты на тепло снижаются приблизительно на 30% по сравнению с центральным отоплением. Это связано с тем, что тепло и горячая вода в МКД с крышной газовой котельной подаётся непосредственно в здание, на котором она установлена. А это существенно снижает теплопотери при доставке теплоносителя от котельной к потребителю. Но и тут при использовании крышной котельной есть ряд принципиальных отличий.
Одни жители являются собственниками котельной на праве общей долевой собственности, другие – нет; одни покупают котельную в составе общедомового имущества на этапе строительства, и её стоимость заложена застройщиком в цену квартиры, другие же не платят за её строительство. Начисления за теплоэнергию в обоих случаях производятся по-разному. Также отличается распределение ответственности и механизм финансирования за текущее обслуживание и капитальный ремонт крышной котельной. Кто из жителей оказывается «в плюсе» и в какой ситуации – вопрос непростой и требует детального изучения.
Зачастую собственники квартир, не зная систему изнутри и отличия в решении этих вопросов, пытаются отстаивать свои права и интересы, ходят по судам, а в результате не получают желаемой выгоды. При этом находятся недобросовестные управляющие компании, которые в борьбе за дома, за потребителей и прибыль вводят людей в заблуждение, предлагая более дешёвые, на первый взгляд, тарифы и услуги в части теплоснабжения. По факту же никакой экономии жители не получают, а подчас наоборот – дополнительные риски и проблемы в части обслуживания и ремонта крышных котельных. В чём причина? Давайте разбираться.
Чья котельная на крыше?
Для наглядности возьмём два самых распространённых примера с крышными котельными в МКД:
1. В первом случае собственниками котельной являются жители на правах общедолевой собственности (назовём этот дом – дом А);
2. Во втором случае собственник – некий инвестор, ресурсоснабжающая организация (назовём его – дом Б).
Практика показывает, что в суд чаще обращаются жители дома Б, отстаивая своё право собственности на котельную, чтобы признать её общим имуществом МКД. По закону жители, безусловно, имеют право на защиту интересов в суде. А вот возможность забрать у собственника и инвестора его имущество, которое он построил за свой счёт (в данном случае – крышную котельную), определяется судом и зависит от ряда факторов. Многие граждане по незнанию или в результате введения их в заблуждение заинтересованными лицами и организациями уверены, что котельная должна принадлежать исключительно собственникам квартир в МКД. В чём причина такого заблуждения?
Всем с детства известно: чтобы быть хозяином какого-либо имущества, его необходимо купить, обменять, получить в подарок… Другими словами, чтобы стать собственником котельной, её нужно либо создать, либо купить. И в первом, и во втором случае за это нужно заплатить деньги. В примере с домом А котельную покупают сами жители на этапе строительства дома, когда стоимость крышной котельной и её оборудования включена в договор долевого участия. В разных регионах и разных домах в зависимости от типа котлов и отапливаемых площадей в МКД стоимость котельной варьируется от 8 до 40 млн рублей (например, в Липецкой и Тамбовской областях – 6 – 8 млн, в Воронежской и Московской – 20 – 30 млн). В доме А эта сумма разбивается на всех покупателей квартир в МКД, и стоимость котельной для каждого жителя в договоре на покупку квартиры будет зависеть от количества квартир в доме и от площади конкретной квартиры. Именно в таком случае крышная котельная, бесспорно, будет являться частью общедомового имущества и принадлежать жителям на праве общедолевой собственности.
ВАЖНО! В такой ситуации жители могут оспорить право собственности на котельную, если она по каким-либо причинам оказалась в собственности частных лиц либо организаций. Подобная практика не редкость, и суд в таких случаях встаёт на сторону жителей, прекращая право собственности ресурсоснабжающей организации на котельную и признавая записи в Росреестре недействительными.
Другая история с домом Б, где крышная котельная строится в рамках инвестиционного договора, когда фирма либо частное лицо вкладывает собственные средства в создание котельной, закупку, монтаж и ввод в эксплуатацию оборудования и т.д. В данном случае все расходы несёт инвестор. А котельная является самостоятельным объектом строительства со своим пакетом документации и отдельным адресом.
Отдельный адрес котельной также вызывает массу вопросов, а некоторых жителей просто шокирует факт, что на их доме находится самостоятельное сооружение. Но для строительной сферы такая практика совершенно нормальна. Самый распространённый пример расположения одного объекта капитального строительства поверх другого – дамбы и мосты, которые проектируются и регистрируются как самостоятельные объекты, при этом функционируя вместе один на другом. При этом Минэкономразвития рассматривает крышные котельные по аналогии с этими объектами (Письмо Минэкономразвития от 24.06.2016 № Д23и-2940).
По поводу принадлежности крышной котельной физическому лицу либо фирме бытует мнение, что таким образом можно завладеть любым общедомовым имуществом, в том числе лифтами, лестницами и другим, заключив с застройщиком инвестиционный договор на этапе строительства. Но это самое настоящее лукавство и манипулирование понятиями, которое вводит людей в заблуждение. Разница в том, что крышная котельная согласно строительным нормам и правилам может быть спроектирована застройщиком как отдельный объект строительства, а лифты, лестницы и другие помещения в МКД – не могут являться самостоятельными объектами строительства. Соответственно, и проектная документация, акты ввода в эксплуатацию, заключения строительной экспертизы, технические паспорта и другие документы на дом и на крышную котельную готовятся индивидуально под каждый объект. В данном случае – отдельно на многоквартирный дом и отдельно на крышную котельную. Расходы на оформление документов несёт либо застройщик, либо инвестор, который вкладывает собственные средства в строительство котельной.
В судебной практике распространены случаи, когда жители МКД претендуют на право собственности на крышную котельную, ссылаясь на статью 36 Жилищного кодекса РФ, при этом игнорируя право инвестора на частную собственность отдельного объекта, построенного за его счёт (о чём сказано выше). А в данном случае та же статья ЖК РФ указывает на то, что в общедолевую собственность входят помещения, «не принадлежащие отдельным собственникам». Другими словами, если у собственника котельной право собственности возникло на законных основаниях, то требование жителей МКД для включения крышной газовой котельной в состав общего имущества многоквартирного дома необоснованно.
СОВЕТ. Если у вас есть сомнения по поводу законности частной собственности на котельную в доме, то перед тем, как идти в суд с исковым требованием, проверьте внимательно два главных документа:
- договор долевого участия в МКД;
- проектную декларацию строительства МКД.
Если согласно им котельная входит в состав общего имущества многоквартирного дома, а её стоимость включена в стоимость вашей квартиры, то смело отстаивайте общее с соседями право на котельную – вы за неё заплатили.
Если же в договоре котельной нет, а в декларации она отражена как отдельный объект капитального строительства или не включена в состав общего имущества МКД, то вы не можете претендовать на включение котельной в общедолевую собственность жителей МКД – она построена не на ваши средства и поэтому не может вам принадлежать.
Аналогичным образом регулируется ситуация в части общедомового либо частного имущества кладовок, в том числе в случаях, когда через них проходят какие-либо инженерные коммуникации. Факт нахождения в помещении коммуникаций не является достаточным основанием для признания таких помещений общедомовым имуществом. Если речь идёт о новостройке, то статус кладовок и других помещений определяется застройщиком в декларации на строительство объекта. Это его исключительное право как владельца земельного участка. Участники долевого строительства, когда заключают договор, не заказывают какие-то работы или услуги и не определяют, что будет построено, а присоединяются к тем условиям, которые определил застройщик в проектной документации и проектной декларации.
Своё дешевле?
Самый существенный вопрос, который волнует жителей МКД с крышными котельными, – это тарифы на теплоснабжение и обслуживание котельной. Собственно, все споры о праве собственности ведутся жителями с ресурсоснабжающими организациями не ради самих споров, а в попытке сделать дешевле тарифы на тепло и снизить бремя обслуживания котельной. Но здесь как раз и кроется проблема. Жители часто заблуждаются, думая, что если они являются собственниками котельной, то платить за горячую воду и отопление должны меньше. Это далеко не так.
При производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономного источника теплоснабжения, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного отопления), тариф за отопление рассчитывается, исходя из показаний приборов учёта и соответствующих расходов на энергоресурсы (газ и электричество), потреблённых для производства теплоносителя. В этом случае тариф изменяется каждый месяц в зависимости от фактического потребления. При этом расходы на содержание и ремонт котельной включаются в плату за содержание и ремонт общего имущества. В состав этих затрат должны входить обязательные затраты на техническое обслуживание котельной лицензированной организацией, водоподготовку, ремонт, обязательное страхование и другие. Стоимость услуг определяет управляющая компания. Другими словами, в строке «отопление» жители видят только часть затрат на получение теплоносителя для нужд отопления и ГВС. Такой способ расчёта платы не делает получение теплоносителя и ежемесячную платёжку в целом дешевле.
Другая ситуация с домом, где котельная в собственности ресурсоснабжающей организации. В таком случае тариф на тепловую энергию в доме включает все затраты, связанные с производством тепловой энергии для нужд отопления и ГВС: на газ, электроэнергию, техническое обслуживание, водоподготовку, обязательное страхование, текущий, капитальный ремонт и другие. При этом тариф включает только те затраты, экономическую обоснованность которых проверил и подтвердил комитет по тарифам соответствующего региона. Как известно, регулируемые тарифы могут включать только обоснованные экономические расходы, состав и размер которых проверяет, корректирует и утверждает уполномоченный контролирующий орган. Каждый рубль в квитанции проверен региональным ведомством, отвечающим за тарифы, и ни управляющая компания, ни собственник котельной (ресурсоснабжающая организация) не смогут самостоятельно начислить ни копейки сверх согласованного тарифа.
Копите на ремонт!
Многие годы система ЖКХ не предусматривала накоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов, да и сами дома находились на балансе муниципалитетов или предприятий. Сейчас один из участников на рынке ЖКХ – собственник квартиры в МКД, который вправе заключать договоры с УК или напрямую с ресурсопоставщиками для получения необходимых услуг. Однако не все в полной мере осознали бремя ответственности по содержанию своего имущества, поддержанию его в рабочем состоянии, проведению капремонта. Не все готовы нести дополнительные расходы, до сих пор надеясь на государство. А оно пытается донести до граждан мысль: за ремонт своего имущества они должны платить сами. Для этого законодательно установлена обязанность формирования фонда капитального ремонта, который позволяет поддерживать жилой фонд в нормативном состоянии, не доводя его до разрушений. Ежемесячно в него идут отчисления граждан.
Но если с домом – точнее, с его ремонтом – всё более-менее понятно, то с ремонтом крышной котельной возникает ряд вопросов. Кто должен его финансировать? В каком объёме? В какие сроки? Как идёт накопление? Ситуация с крышной котельной в собственности жителей МКД и в собственности инвестора опять значительно отличается, как отличается качество и стоимость оборудования и сроки его эксплуатации.
Начать надо с того, что состав и стоимость оборудования котельной определяются на этапе строительства.
Инвестор (ресурсоснабжающая организация), вкладывая собственные средства в строительство котельной и оборудования, заинтересован в том, чтобы котельная служила исправно как можно дольше. Поэтому он изначально устанавливает котлы иностранного производства, например, Германии или Голландии, и ведёт профилактические работы в процессе эксплуатации без остановки котельной. Поскольку накопления на текущий и капитальный ремонт крышной котельной включены в тариф на тепло, то при необходимости проведения ремонтных работ и замены оборудования собственник котельной несёт расходы самостоятельно и обязан восстановить подачу теплоносителя в МКД в нормативно установленные сроки.
ВАЖНО! В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6.05.2011 № 354 допустимая продолжительность перерыва отопления: не более 24 часов (суммарно) в течение 1 месяца; не более 16 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от +12 °C до нормативной температуры; не более 8 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от +10 °C до +12 °C; не более 4 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от +8 °C до +10 °C. В соответствии с тем же постановлением допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды – 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно.
Как правило, если застройщик включил котельную в проект дома, и она после сдачи объекта переходит в собственность жителей МКД, её стоимость будет недорогой. Строительные компании экономят на установке оборудования и чаще отдают предпочтение котлам отечественного производства. Дальше экономия на качестве продолжается в процессе эксплуатации и обслуживания. Отметим, что опасные производственные объекты, которыми являются крышные котельные, имеют право обслуживать только специальные организации, имеющие лицензию. Часто УК экономят на объёме услуг привлечённой для обслуживания лицензированной компании и профилактических работ не проводят. В результате сроки эксплуатации котлов и другого оборудования котельной существенно снижаются, создавая риски преждевременного выхода оборудования из строя.
В случае поломки оборудования и необходимости его замены жителям придётся найти необходимые средства на ремонт и покупку нового. Почему так, если они, казалось бы, ежемесячно делают отчисления в фонд капитального ремонта? Причин несколько.
- Для проведения капитального ремонта общему собранию собственников необходимо принять решение о его проведении, а для этого нужно время. Резервные источники теплоснабжения при этом нормативно не предусмотрены.
- На ремонт котельной в виде отдельного сооружения возможны накопления только сверх минимального размера взноса на капремонт. Минимальный размер взноса предусматривает финансирование определённого перечня работ, включающего ремонт внутридомовых инженерных систем, электро‑, тепло‑, газо‑, водоснабжения и водоотведения.
- Капремонт проводится в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта. А они, как правило, существенно больше, чем срок службы оборудования котельной.
Как же быть?
Как известно, собрать в короткий срок достаточные для проведения капитального ремонта суммы исключительно или преимущественно за счёт взносов собственников помещений в таких домах, как правило, не представляется возможным. Это обстоятельство вынужден был признать Конституционный суд РФ в известном постановлении от 12.04.2016 № 10‑П о конституционности положений, регулирующих отношения по организационному и финансовому обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Именно это обстоятельство послужило основанием установления обязанности собственников помещений в многоквартирных домах осуществлять накопления на капремонт в размере не менее минимального размера взноса, установленного в субъекте РФ. Такие накопления могут осуществляться двумя способами: на счёте регионального оператора или на специальном счёте.
Счёт регионального оператора – это тот самый счёт Фонда капитального ремонта, в который перечисляются взносы, если собственники не принимали решения об открытии специального счёта, «по умолчанию». В данном случае капитальный ремонт возможен только в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта, и в объёме, предусмотренного программой перечня работ.
Чтобы заменить оборудование досрочно или за пределами установленного перечня работ, собственникам на ОСС необходимо принять решение не только о проведении капитального ремонта, но и о дополнительном взносе на него. Если устав регионального оператора не предусматривает возможности осуществить дополнительный взнос, то собственникам придётся принять решение о замене оборудования за счёт своих взносов. Сделать это быстро, как вынужден был констатировать высший орган конституционного контроля, невозможно. И в первом, и во втором случае срок замены оборудования зависит от сознательности и финансового положения каждого собственника в доме.
Если накопления на капремонт осуществляются на специальном счёте, то замена оборудования ранее срока капитального ремонта, предусмотренного региональной программой, возможна также после соответствующего решения ОСС:
- если достаточно накопленных средств;
- выбраны иные способы финансирования (например, кредит);
- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт устанавливается ОСС в размере большем, чем минимальный размер взноса.
Финансирование работ за пределами установленного региональной программой перечня также требует повышенного размера ежемесячного взноса.
Во всех рассмотренных ситуациях собственникам помещений в МКД важно заранее позаботиться о том, как будет решаться проблема сбора средств на замену оборудования котельной. Специфика этого имущества не позволяет отложить решение до момента, когда возникнет необходимость срочно заменить оборудование, и требует взвешенного и осознанного подхода.
В качестве вывода
Разобраться в способах формирования тарифов на тепло и накопления средств на ремонт крышной котельной в зависимости от того, в собственности инвестора или в общей долевой собственности собственников помещений МКД она находится, поможет обобщающая таблица.
| Наименование показателя | Крышная котельная находится в общей собственности жильцов | Крышная котельная является самостоятельным объектом права собственности |
| Тариф на тепловую энергию | Включает расходы на энергоносители (газ, электроэнергию). | Включает все расходы для производства и поставки тепловой энергии (газ, электричество, зарплата персонала, диспетчеризация, аттестация сотрудников, обязательное страхование, техническое обслуживание узла учёта, текущее обслуживание, текущий ремонт) и накопления на капитальный ремонт. |
| Текущее обслуживание | Осуществляется специализированной организацией, имеющей лицензию на эксплуатацию опасного производственного объекта и действующей на основании договора с УК. Источник финансирования – средства собственников помещений в МКД в составе тарифа на содержание общего имущества. | Осуществляется собственником при наличии лицензии на эксплуатацию опасного производственного объекта. Финансирование – за счёт тарифа на тепловую энергию. |
| Текущий ремонт | Финансирование осуществляется за счёт средств собственников помещений в МКД, накапливаемых в составе тарифа на содержание общего имущества. | Осуществляется собственником. Финансирование – за счёт тарифа на тепловую энергию. |
| Порядок утверждения размера затрат на содержание котельной | Размер затрат определяется ОСС с учётом предложений управляющей компании. Уполномоченными органами не проверяется и не утверждается. | Тариф может включать только экономически обоснованные расходы, проверяется и утверждается Комитетом по ценам и тарифам Московской области. |
| Капитальный ремонт (замена оборудования) | Осуществляется за счёт средств собственников помещений в многоквартирном доме, зависит от способа формирования фонда капремонта. | Осуществляется за счёт собственника котельной. |
| Максимальный срок восстановления работоспособности котельной. | Не установлен. Определяется сроками проведения ОСС, принятием региональным оператором решения о финансировании или дополнительном взносе, сроком сбора средств собственниками. | В нормативные сроки (от 8‑ми до 24 часов – Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 № 354). |
Автор: Елена Алексеева