Должна ли УК содержать стены из газобетона и заделывать в них щели

Верховный Суд РФ подтвердил обоснованность возложения на управляющую организацию обязанности следить за стоянием стен.

Жительница Красноярска пожаловалась в Службу строительного надзора и жилищного контроля, что с внешней стороны стены стали образовываться трещины, из-за которых в квартиру сквозит холодом. Управляющей компании ООО УК «Сфера» было выдано предписание «выполнить работы по заделке стабилизировавшихся трещин в наружной ограждающей конструкции квартиры».

УК обжаловала предписание в суд (дело № А33 – 31458/2019)

Компания просила признать предписание недействительным. В обоснование своего заявления указывала, что ещё до обращения жительницы дома ею был проведён осмотр стены с привлечением специализированной организации ООО «РСП «Красальп». Было установлено, что трещины образовались во внутреннем слое газобетонной стены, относятся к усадочным и не влияют на устойчивость дома. Общество организовало наблюдение за трещинами, в последствии осмотра стало ясно, что они стабилизировались и не увеличиваются. А вынесенное предписание исполнить невозможно из-за отказа собственника допустить работников организации в квартиру.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришёл к выводу о соответствии предписания действующему законодательству:

• стена здания обслуживает более одного помещения, на основании чего является общедомовым имуществом (п. 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ);
• организация, осуществляющая управление МКД, обязана предпринимать все необходимые меры для устранения выявленных нарушений (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, п. 4.2.1.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Вышестоящие суды оставили решение без изменения

УК обжаловала решение суда, в апелляционной жалобе указала, что стены, в которых образовались трещины, не являются несущими, а значит, не относятся к составу общего имущества, положение п. 4.2.1.1 Правил технической эксплуатации не применимо, так как норма регулирует обслуживание каменных стен, в то время как кладка выполнена из газобетонных блоков. Применению же подлежат положения ГОСТа 24846 – 2012 «Группы. Методы измерения деформации оснований зданий и сооружений».

Однако судебная коллегия поддержала выводы суда первой инстанции, относительно доводов истца указала:

• фасад здания является общим имуществом в МКД;
• довод о необходимости руководствоваться ГОСТом 24846 – 2012 не имеет правового значения, так как обязанность по содержанию общего имущества возложена на управляющую организацию. Кроме того, сам заявитель указывал, что для ненесущих конструкций данный ГОСТ не применяется.

В кассационной жалобе общество уже не оспаривало тот факт, что стена входит в состав общего имущества. Однако указывала, что ни один действующий закон не возлагает на управляющие компании обязанности по ремонту, указанному в предписании.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа оставил решения нижестоящих судов без изменения и указал, что от общества требовали лишь выполнить необходимые ремонтные работы, что не противоречит Правилам и направлено на обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания людей.

На прошлой неделе Верховный Суд РФ поддержал нижестоящие инстанции (Определение № 302-ЭС20 – 19368):
«признавая предписание административного органа законным и исполнимым, суды исходили из того, что осуществление текущего ремонта общего имущества возложено на управляющую компанию, при этом указание административного органа обществу на выполнение необходимых ремонтных работ соответствует требованиям Правил № 170 и направлено на обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания граждан, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».