Когда собственники отказываются от управляющей организации и создают товарищество собственников жилья (недвижимости), то часто сталкиваются с проблемой: управляющая организация не уходит с дома, не подаёт заявление о внесении изменений в реестр лицензий. Возникает вопрос – можно ли управлять домом, пока он числится в лицензии управляющей организации или ждать решения органа жилищного надзора. Последний вариант займёт кучу времени, появится новый протокол по выбору старой компании, и ситуация станет еще более запутанной. Опасность для товарищества в том, что начисление платы до внесения изменений в реестр лицензий могут признать незаконным, особенно если управляющая организация также будет выставлять платёжки.
Опубликовано 01.12.2020. Обновлено 05.04.2024
Ранее к нам обращался подписчик нашего телеграм канала с подобным вопросом, и мы набросали такую таблицу рисков:
Теперь в картотеке арбитражных дел попалось несколько решений по похожим ситуациям, и настала очередь заметки по этой теме. Результат рассмотрения споров разный, но начало везде одинаковое – предписание органа жилищного надзора о незаконных начислениях платы товариществом.
Случай из Пермского края – УК два месяца после прекращения договора управления домом выставляла плату за ЖКУ
В одном из МКД г. Перми на ОСС было принято решение об изменении способа управления домом, расторжении с 01.08.2023 договора управления с УК «Гарда» и создании ТСЖ «Вагонная 30». Пройдя процедуру госрегистрации, ТСЖ сразу уведомило УК о смене способа управления МКД, запросило у нее техдокументацию на дом и направило в жилинспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий.
Действуя добросовестно, УК обязана была в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления передать техдокументацию на дом (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ) и в течение 5 рабочих дней разместить соответствующие сведения в ГИС ЖКХ, а также направить их в ГЖИ (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
Однако УК «Гарда» продолжало управлять домом как ни в чем не бывало: техдокументацию не передало, а о прекращении договора управления домом не уведомило ни ГЖИ, ни ресурсоснабжающие и подрядные организации.
Тем временем, 01.08.2023 ТСЖ тоже приступило к обслуживанию общедомового имущества. В итоге, за август и сентябрь 2023 г. жители получили «двойные квитанции» — одну от ТСЖ, вторую от УК.
Поскольку уведомления от УК «Гарда» о прекращении управления МКД не поступило, ГЖИ приостановила рассмотрение заявления ТСЖ о внесении изменений в реестр лицензий и провела в отношении ТСЖ документарную проверку.
По итогам проверки инспекция:
— выдала ТСЖ предписание о прекращении предъявления платежек до момента исключения из реестра лицензий сведений об управлении спорным домом ООО «Гарда»;
— приняла решение об исключении дома из перечня домов под управлением УК «Гарда» (эти сведения были исключены из реестра лицензий 01.10.2023).
Не согласившись с предписанием ГЖИ, товарищество оспорило его в суде.
Суд первой инстанции признал данное предписание незаконным, указав:
— УК была надлежаще уведомлена о прекращении договора управления МКД с 01.08.2023, поэтому несет все риски неполучения платы за работы и услуги, оказанные после этой даты.
— Факт нахождения МКД в перечне домов под управлением ООО «Гарда» с 01.08.2023 по 01.10.2023 не означает сохранение за УК права управления домом, поскольку протокол ОСС о прекращении договора управления МКД с 01.08.2023 приоритетнее сведений из реестра лицензий.
Но апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и оставил предписание ГЖИ в силе (постановление 17 ААС по делу № А50 – 25373/2023):
— Только исключение сведений о МКД из реестра лицензий является основанием для прекращения управления домом лицензиатом и начала управления домом иным лицом (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ, п. 14 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр).
— Ни госрегистрация ТСЖ, ни уведомление УК об изменении способа управления МКД, ни протокол ОСС о расторжении договора управления не являются основаниями для прекращения лицензиатом деятельности по управлению МКД.
— Несоблюдение УК требований по своевременному уведомлению ГЖИ о прекращении договора управления МКД (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ) не дает ТСЖ оснований, в нарушение требований жилищного законодательства, приступать к управлению МКД ранее фактического внесения изменений в реестр лицензий.
— Если же незаконные действия (бездействие) УК повлекли убытки для ТСЖ, то оно вправе взыскать их в установленном законом порядке.
Случай из Удмуртии
ТСЖ «Азина, 134» успешно оспорило предписание Главного управления по государственному надзору Удмуртской Республики. От товарищества требовали вернуть жильцам собранные деньги за тот период, когда дом значился в лицензии управляющей организации.
Собственники в июне 2018 года создали товарищество, уведомили управляющую компанию о смене способа управления. Управляющая организация не обращалась в орган жилищного надзора с заявлением о расторжении договора управления, поэтому административный орган не спешил внести изменения в реестр лицензий. ТСЖ тем временем заключало договоры, необходимые для управления домом – на вывоз отходов, аварийно-диспетчерское обслуживание, приём платежей и т. д.
Товарищество даже жаловалось в Управление на удержание компанией технической документации, однако вместо помощи чуть позже получило предписание. Управление считало незаконным сбор платы за жилое помещение и коммунальные услуги и требовало вернуть начисленное за 3 месяца работы товарищества обратно жильцам.
Суды встали на сторону ТСЖ: решение собрания о создании товарищества было признано судами общей юрисдикции законным; старую компанию уведомили о расторжении договора как положено, товарищество фактически приступило к управлению домом, следовательно, в спорный период правомерно выставляло квитанции собственникам (дело № А71 – 2101/2019, Определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС20 – 12908).
В удовлетворении всех жалоб органа жилищного надзора было отказано:
- «вопреки позиции управления обязанность товарищества по управлению МКД в этом случае возникла с момента принятия общим собранием решения об избрании способа управления МКД – управление товариществом, соответствующим обстоятельством определяется и момент прекращения правоотношений по управлению МКД управляющей организацией».
Случай из Москвы
Похожий спор выиграло ТСН «Дружный дом» в споре с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (дело № А40 – 232426/19 – 130-1754, Постановление Арбитражного суда Московского округа). Там также признали незаконными требования надзорного органа о возвращении жильцам денег, собранных почти за 2 года – период, пока дом значился в лицензии управляющей организации, фактически домом не управлявшей.
Случай из Красноярского края
ТСН «ТСЖ Белая стрела» из Красноярска проиграло Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Та требовала устранить нарушение в виде начислений собственникам помещений в доме, который в момент выставления спорной платы находился под управлением управляющей организации. Период незаконных начислений составил 4 месяца.
Суды пришли к выводу о законности предписания «из-за отсутствия у товарищества правовых оснований для выставления платы за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений МКД в спорный период, поскольку управление домом осуществляла в этот период управляющая компания, оказывая услуги собственникам помещений, а товарищество в установленном для этого порядке не приступило к предоставлению коммунальной услуги» (дело № А33 – 22557/2019, Определение Верховного Суда РФ от 23.11.2020 № 302-ЭС20 – 17802).
Это предписание было повторным, и суды учли свои предыдущие решения по другому спору с тем же ТСН, где оценивалась первоначальное предписание (дело №А33 – 550/2019, Определение от 4 марта 2020 г № 302-ЭС20 – 382):
Товарищество ссылалось на то, что недобросовестное и незаконное поведение ресурсоснабжающих организаций, уклонившихся без законных оснований от заключения договоров ресурсоснабжения, не может служить основанием для лишения товарищества статуса исполнителя коммунальных услуг в отношении спорного дома, а также обусловленного этим статусом права направлять собственникам платёжные документы.
Суды отклонили эти доводы и указали:
- Нет доказательств того, что данные управляющие компании были исключены из реестра лицензий.
- Товарищество не представило подтверждение того, что обращалось в Службу с заявлением о внеплановой проверке.
- Указание суда апелляционной инстанции на то, что без соответствующих изменений в реестр лицензий товарищество не имело правовых оснований осуществлять управление домом, относится к требованиям статьи 161 Жилищного кодекса РФ о том, что МКД может управлять только одна управляющая компания. Такое право возникает у товарищества при принятии решения о выборе способа управления товариществом собственников жилья и осуществлении государственной регистрации товарищества.
- Вместе с тем, поскольку у товарищества отсутствуют договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, то оно не вправе было выставлять счета собственникам помещений, так как не оказывало коммунальные услуги.
- Управляющие компании не прекращали деятельность по управлению спорным домом, имели договоры с ресурсоснабжающими организациями, следовательно, между товариществом и ресурсоснабжающими организациями не могли возникнуть фактические правоотношения. То есть коммунальные услуги товариществом в спорный период года не оказывались, в то время как только исполнитель услуг имеет право требовать плату за потребление собственниками помещений коммунальной услуги.
Таким образом, товариществам в аналогичных ситуациях важно доказать фактическое управление домом, наличие статуса исполнителя коммунальных услуг.
Последнее особенно сложно, так как ресурсоснабжающие организации едва ли захотят заключать договоры, пока в реестре лицензий дом числится за управляющей организацией, которая вдобавок удерживает техническую документацию на многоквартирный дом. Суды хоть и признают право управления товариществом с момента его регистрации (в отличие от инспекций), могут ожидать от товариществ трудновыполнимого (как в последнем примере).
В любом случае, при выборе товарищества для управления домом не забывайте направить все предусмотренные законом уведомления – ч. 7 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, п. 18 Правил управления МКД № 416.