Решив поставить на кадастровый учет баню, которая на одном земельном участке соседствует с жилым домом, А. обратился в Управление Росреестра по Астраханской области. Однако оттуда пришло уведомление о приостановлении регистрации прав. Причина — баня не является объектом недвижимости, а представляет собой вспомогательное строение к жилому дому и не подлежит постановке на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.
Посчитав решение уполномоченного органа незаконным, А. подал административный иск в суд. Настаивал на том, что баня — отдельно стоящее нежилое здание, вид разрешенного использования земельного участка допускает строительство на нем хозяйственных построек.
Суды трех инстанций согласились с позицией Росреестра и в удовлетворении административного иска отказали (определение Четвертого КСОЮ № 8а-15853/2022).
А. представил Росреестру технический план, подготовленный в отношении нежилого здания (бани), которое является вспомогательным строением к жилому дому.
Однако «право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении отдельных объектов гражданских прав, к которым баня не относится, поскольку не имеет качеств самостоятельного объекта недвижимости, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к жилому дому и соответствующему земельному участку». Доводы о физических характеристиках бани и ее прочной связи с земельным участком не убедили суды в обратном.
Верховный Суд РФ посчитал иначе, отменил вынесенные решения и удовлетворил административный иск А. При этом указал:
— «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
— Баня относится к хозяйственным постройкам, на строительство которых разрешение не требуется (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» № 217-ФЗ, ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
— Хозяйственные постройки могут являться объектами недвижимости или не являться таковыми. Это зависит от их соответствия требованиям ст. 130, 141.3 ГК РФ.
— Из заключения кадастрового инженера следует, что баня административного истца «является объектом вспомогательного использования и обладает всеми признаками недвижимой вещи: прочная связь с землей (бетонный фундамент и стены), перемещение указанного сооружения невозможно без соразмерного ущерба его назначению».
Таким образом, баня отвечает требованиям ст. 130 ГК РФ и является объектом недвижимости, а значит, подлежит постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации (определение № 25-КАД23 – 10-К4).
История написана специально для Telegram-канала МойСНТ.