АСУСМКД - новый способ ведения реестра собственников
Колонка редактораЖКХФЛ

Суды запретили использовать жилое помещение под офис

Баклановский 178

Управляющая организация из Ростовской области защитила права жильцов, которым мешал устроенный офис в одной из квартир. Компания обратилась в суд с иском к собственнику жилого помещения и попросила запретить ему использовать квартиру не по назначению (дело № А53-38545/19).

Управляющая компания указала, что помещение, расположенное на втором этаже, используется как офисное, его ежедневно посещают 15-20 человек, что подтверждается актом, подписанным собственниками соседних квартир. Также из показаний приборов учета следует, что потребление электроэнергии в квартире в несколько раз превышает потребление в других жилых помещениях. Юридический адрес фирмы-собственника – это адрес квартиры.

Собственник возражал: помещение является аварийным и вообще не используется, его лишь иногда посещают работники для того, чтобы взять (оставить) вещи. При этом он подтвердил, что юридический адрес общества является адресом жилого помещения, и не спорил, что в помещении находятся столы и офисная техника.

Суды единогласно поддержали управляющую организацию.

Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск. Он изучил даже среднесписочную численность сотрудников организации-собственника, которая составила 21 человек.

«Использование квартиры для размещения офиса с вышеуказанной численностью работников, пользование коммунальными услугами в целях производственной деятельности, в то время, как потребляемые ресурсы предназначены для жилых помещений, нарушает жилищные права собственников».

Нарушение прав жильцов подтверждается протоколом общего собрания, жалобами жильцов дома в адрес управляющей компании. В подтверждение полномочий на обращение в арбитражный суд от имени собственников истец представил протокол общего собрания собственников, где они наделили управляющую организацию правом на обращение в суд.

Спорное помещение в нежилое не переведено, заявления о переводе собственник не подавал, а в судебном заседании сообщил, что не намерен и в будущем совершать действия, связанные с переводом помещения в нежилое.

В качестве правового обоснования суд указал:

  • Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ).
  • Допускается использовать квартиру для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).
  • Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей – для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Доказательства.

Среди доказательств суд принял во внимание акт, представленный управляющей организацией, показания приборов учёта («повышенный объем потребления свидетельствует о том, что в спорной квартире, вопреки утверждениям ответчика, не только находятся вещи и офисная техника, но и пребывают люди, которые используют данную офисную технику, потребляющую ресурс»).

Суд предлагал провести совместно с управляющей организацией осмотр помещения и составить акт, сфотографировать помещение, однако собственник от осмотра уклонился. Такое поведение суд воспринял как косвенное доказательство нецелевого использования помещения.

Из акта, составленного управляющей организацией с собственниками-соседями следовало, что квартира ежедневно продолжает использоваться как «офис коммерческой организации. Ежедневно, через подъезд дома, являющийся местом общего пользования, проходят многочисленные сотрудники офиса (не менее 12-15 чел), занося грязь в подъезд. Работники офиса в течение рабочего дня выходят на улицу «на перекур», курят в запрещенных местах, а именно на крыльце-входе в подъезд, что также нарушает условия проживания взрослых и детей в доме. По окончании рабочего дня, все работники выходят через подъезд дома, т. к. своего отдельного выхода помещение не имеет».

Суды отклонили возражения ответчика.

Собственник отрицал факт использования помещения в принципе, со ссылкой на решение суда по другому делу, которым якобы установлен факт аварийного состояния помещения, исключающего возможность нахождения в нем людей, поскольку это опасно для их жизни.

Однако таких выводов в судебных актах не содержалось. Там управляющую организацию обязали провести ряд работ в отношении разрушающейся несущей стены. Поэтому суд отметил:

«придание статуса “аварийного”, спорному помещению осуществлено ответчиком исходя из собственных умозаключений, какого-либо акта уполномоченного государственного органа о признании спорного помещения таковым не предоставлено. Утверждение ответчика о том, что возможность использования помещения отсутствует в связи с его аварийным состоянием, документально не подтверждено, а опровергается актами, составленными УК, а также документально подтвержденным фактом потребления энергоресурсов».

В жалобе ответчик указывал, что управляющая организация злоупотребляет своим правом, а решение суда не может быть исполнено, поскольку использовать квартиру для проживания невозможно и опасно для жизни.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд на это обоснованно отметил, что состояние помещения не освобождает ответчика от обязанности использовать имущество по целевому назначению и не наделяет его правом использовать помещения как нежилое. Собственника никто не обязывает совершать какие-либо действия в отношении жилого помещения, а лишь запрещают использовать его в качестве нежилого.

В следующей жалобе общество снова писало, что помещение не использовалось, в нём осуществлялся ремонт, большое потребление электроэнергии связано с площадью квартиры в 200 кв. м.; доступ в неё невозможно предоставить из-за аварийности.

Однако Арбитражный суд Северо-Кавказского округа и Верховный Суд РФ в определении от 11.11.2020 № 308-ЭС20-17405 отказали собственнику, оставив в силе решение о запрете использовать квартиру в качестве нежилого помещения.

Такая практика судов не является единичной.

Например, по описанному спору суд ссылался на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2018 г. по делу № А05-5792/2016. Там собственник разместил в квартире офис для продажи мебели, а в суд в тот раз обращалась жилищная инспекция Архангельской области, которая просила обязать исполнить ранее выданное индивидуальному предпринимателю предписание. Жалобы предпринимателя тогда также остались без удовлетворения.

Похожие новости
Колонка редактораЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Должны ли жилищные инспекции в предписаниях учитывать срок исковой давности?

ЖКХФЛ

Проведение общих собраний собственников в период пандемии: рекомендации органа жилищного надзора

Колонка редактораЖКХФЛ

Непосредственное управление домом. Часть 3. Плюсы и минусы

ЖКХРСОФЛ

Должнику не удалось оспорить в Верховном Суде РФ норму о приостановлении коммунальных услуг