В общем доступе появилась позиция Минстроя РФ про демонтаж стен и других ограждающих конструкций, которые являются общедомовым имуществом (письмо от 22.10.2020 № 31768-ОГ/04). Ведомство сделало 4 важных разъяснения.
Они пригодятся тем, кто любит без согласия соседей вырезать кусок стены, чтобы организовать отдельный вход в своё помещение, или снести «лишние» перегородки в местах общего пользования, а также самим соседям, страдающим от произвола отдельных собственников.
К общему имуществу всех собственников в доме относятся любые стены, перегородки, перекрытия, если они являются наружными ограждающими конструкциями или частями помещений из состава общедомового имущества, например, подвала, технических помещений.
Демонтаж любой такой строительной конструкции, предусмотренной проектом, уменьшает общедомовое имущество. Ошибаются те, кто считает наоборот – что демонтаж увеличивает общее имущество за счёт расширения площади помещения, так как по факту площадь помещения остаётся прежней.
Демонтаж любой стены, входящей в состав общего имущества, – это реконструкция. Это следует из п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Реконструкцию можно проводить только с согласия других собственников. Для разных реконструкций нужно разное число голосов:
- если общее имущество уменьшается, то нужно согласие 100% собственников,
- если не уменьшается, а увеличивается, то решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.
Демонтаж будет незаконным даже при наличии согласия всех собственников, если обязательное наличие того, что хочется демонтировать, предусмотрено нормативным правовым актом. То есть собственники не имеют права соглашаться на действия, которые нарушают закон или другие нормативные правовые акты.
Пример. Свод правил 54.13330.2016 устанавливает, что в отдельных климатических районах при наружных входах в многоквартирные здания следует предусматривать тамбуры. Если дом расположен в этих климатических районах и подпадает под действие этих требований Свода правил, то демонтаж перегородок для ликвидации тамбуров будет незаконным, даже если на него согласился каждый собственник.