Что будет с нежилыми помещениями в домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу? Одни владельцы нежилых помещений не согласны с изъятием своей недвижимости, другие вынуждены добиваться выкупа за изъятые помещения. Судебная практика исходит из того, что к нежилым помещениям применяются те же правила, что и к обычным квартирам.
Пример из Пермского края
Арбитражный суд Уральского округа согласился с выводом апелляционного суда о том, что в случае признания МКД аварийным на собственников жилых и нежилых помещений распространяются одни и те же правовые нормы.
В частности, отношения по поводу изъятия нежилого помещения регулируются Положением № 47 о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (дело № А50 – 38953/2019).
Начальник управления жилищных отношений администрации города Перми признал МКД аварийным и подлежащим сносу. Муниципальный орган действовал в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (Положением № 47).
Собственник нежилого помещения в аварийном доме с выводами Управления не согласился и обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил признать недействительным распоряжение о сносе МКД.
Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано.
При обжаловании решения в апелляционном порядке заявитель указывал, что Положение № 47 на нежилые помещения не распространяется.
Вышестоящая инстанция при рассмотрении жалобы не нашла оснований для отмены решения и указала:
- Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ).
- Учёт муниципального жилищного фонда; признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания относится к полномочиям органов местного самоуправления (пункты 1, 8 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ).
- Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст. 5 ЖК РФ).
Положение № 47 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ.
Суд отметил, что по делу была проведена судебная экспертиза, которая оценила общее техническое состояние МКД как аварийное. Это обстоятельство заявитель не оспаривает.
Признание дома аварийным даёт право межведомственной комиссии принять решение о его сносе (п. 47 Положения № 47).
Суд согласился с тем, что правовые последствия признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы.
Поэтому суд указал, что в этом случае, согласно п. 1 ст. 6 ГК, ч. 1 ст. 7 ЖК, должны применяться нормы, которые регулируют сходные правоотношения в отношении жилых помещений.
В частности, это статья 32 ЖК (эта норма посвящена порядку обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд).
Если МКД признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, орган, который признал такой дом аварийным и подлежащим сносу, действует в следующем порядке:
- Предъявляет к собственникам помещений требования о его сносе в разумный срок.
- Если собственники в установленный срок не снесли дом, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.
Как обосновал суд, в этом случае муниципальные нужды заключаются в том, чтобы на территории административного образования не было жилого дома, который угрожает безопасности для жизни и здоровья граждан.
При этом положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, не допускает произвольное лишение жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.
Кассационную жалобу заявителя рассматривал Арбитражный суд Уральского округа.
Вышестоящая инстанция отклонила довод истца о том, что на нежилые помещения Положение № 47 не распространяется. Судебная коллегия признала верным вывод апелляционного суда: для нежилых помещений должны применяться нормы, которые регулируют сходные правоотношения в отношении жилых помещений.
Пример из Ульяновской области
Собственник нежилой недвижимости в доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, имеет право получить выкупную стоимость за недвижимость на тех же условиях, что и собственник жилого помещения. К такому выводу пришёл Арбитражный суд Поволжского района (дело № А72 – 900/2021).
В отношении нежилых помещений в аварийных МКД правила о выкупе применяются по аналогии.
Администрация г. Ульяновска признала МКД, в котором находилось нежилое помещение собственника — ЗАО «Венец», аварийным и подлежащим сносу. Помещение площадью 190 кв. м было оценено в 3 000 000 р.
Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска должно было приобрести жилые помещения собственникам и нанимателям квартир в доме.
Однако Управление отказалось выплатить ЗАО «Венец» денежную компенсацию (выкупную стоимость) за нежилое помещение в аварийном МКД. Отказ был мотивирован тем, что:
- закон предусматривает выкуп только жилых помещений;
- срок самостоятельного сноса или реконструкции дома в соответствии с направленными собственникам жилых помещений требованиям ещё не наступил;
- обществу требование о сносе не направлялось, поэтому и обязанность органа местного самоуправления изымать и выкупать помещение у общества отсутствует.
Собственник нежилого помещения обратился в суд с требованием признать отказ незаконным.
Арбитражный суд иск удовлетворил. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд признал решение законным. Обе инстанции посчитали, что отказывая в компенсации, ответчик действовал неправомерно.
Администрация подала кассационную жалобу с просьбой отменить судебные акты.
Арбитражный суд Поволжского района сослался на постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», в котором разъяснена часть 10 статьи 32 ЖК РФ. Согласно этой норме, признание МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — основание для предъявления к собственникам жилых помещений требования о его сносе или реконструкции дома за счет их собственных средств.
Если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не снесут или не реконструируют МКД, орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка под домом для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путём выкупа, за исключением помещений, принадлежащих муниципальному образованию (п. 22).
Порядок выкупа жилых помещений определён статьёй 32 Жилищного кодекса РФ.
Суд кассационной инстанции указал, что поскольку гражданское законодательство не устанавливает порядок выкупа нежилых помещений при изъятии для государственных или муниципальных нужд, суды должны применить аналогию законодательства, которое регулирует сходные отношения, а именно положения:
- пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ;
- статьи 239.2, 279 Гражданского кодекса РФ;
- статьи 56.3 Земельного кодекса РФ.
Кассационная инстанция отклонила довод ответчика об отсутствии денег на выкуп нежилого помещения. Суд подчеркнул, что отсутствие финансирования не освобождает от исполнения требований законодательства.
Признавая обжалуемые судебные акты законными, судебная коллегия обратила внимание на следующие моменты:
- в МКД никто не проживает, а истец не пользуется нежилым помещением из-за угрозы обрушения;
- признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использовать принадлежащее ему имущества;
- решение о сносе здания находится в стадии исполнения, что свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности.
Суд признал несостоятельными доводы ответчиков о том, что собственнику спорной недвижимости не предъявлено требование освободить нежилое помещение и он вправе использовать имущество по назначению до фактического сноса дома.
Кассационный суд поддержал выводы нижестоящих судов, отметив, что у ответчика не было оснований для отказа выплатить компенсацию за изымаемое помещение.