Может ли управляющая компания собирать деньги и управлять домом без указания об этом в реестре лицензий?
Такая возможность предусмотрена в ст. 200 Жилищного кодекса РФ для домов в период смены способа управления или управляющей компании; кроме того, об одном исключении из общего правила недавно напомнила судебная практика. Дело № А33 – 27179/2018 дошло до Верховного Суда РФ: только там управляющей компании удалось признать предписание инспекции незаконным.
Компания управляла домами в Красноярском крае, однако в ходе проведённой проверки жилищная инспекция посчитала такое управление незаконным.
Договоры управления на 6 домов были заключены между Минобороны России (государственным заказчиком) и учреждением (управляющей организацией) в 2017 году. Тогда же организация приступила к обслуживанию домов и выставлению платы за оказанных услуги. Однако в реестр лицензий соответствующие изменения внесены не были в связи с отказом ГЖИ в таких изменениях. Орган жилищного надзора посчитал незаконным управление домами до указания об этом в региональном реестре лицензий.
Управляющая компания обжаловала полученное предписание в суд.
Первоначальная позиция судов
Суды от первой инстанции до суда округа согласились с жилищной инспекцией, оставив ее предписание в силе.
Они указали, что управляющая компания вправе управлять МКД при наличии совокупности трех условий:
- заключение договора управления,
- выполнение требований о размещении информации на официальном сайте,
- внесение уполномоченным органом изменений в реестр лицензий.
Согласно данным реестра лицензий Красноярского края спорные дома не были включены в перечень МКД, обслуживаемых управляющей компанией.
Взимание платы суды также посчитали неправомерным. Они отклонили доводы учреждения о том, что фактически в спорный период времени оно оказывало жилищно-коммунальные услуги.
По мнению судов, факт реального управления учреждением спорными МКД не имеет правового значения, поскольку учреждение не имело правовых оснований управлять домами, заключать договоры на поставку ресурсов, следовательно, все эти действия совершались заявителем на свой страх и риск.
Мнение Верховного Суда РФ
Не согласившись с решениями судов, учреждение обратилось с подробной жалобой в Верховный Суд РФ, повторив свои доводы. В частности, оно указывало, что нет доказательств управления спорными домами какими-то другими лицами. Более того, редакция ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, действующая на дату начала исполнения договора, определяла обязанность организации приступить к управлению не позднее 30 дней с момента его подписания.
По кассационной жалобе общества дело было передано на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая полноценно рассмотрела дело (определение от 24 декабря 2019 г. № 302-ЭС19 – 17595). Коллегия указала, что нижестоящие инстанции не учли ряд разумных доводов управляющей организации.
Суд согласился с доводом компании о старой редакции ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. В связи с этим, управление на основании лицензии в случае, когда в реестре лицензий нет информации об адресе обслуживаемых домов, не говорит о неправомерном исполнении возложенных на неё полномочий. Право на сбор оплаты зависит не от изменений в реестре лицензий, а следует из договора управления, если в нем внятно выражена воля собственников на заключение договора.
Собственники обязаны нести расходы на содержание общедомового имущества. Фактическое оказание услуг в соответствии с условиями договора управления и правильность исчисления размера оплаты услуг органом жилищного надзора под сомнение не ставились, в акте проверки и оспоренном предписании выводы по таким обстоятельствам отсутствуют.
Таким образом, неправомерным является вывод жилищной инспекции о незаконном управлении и выставлении квитанций за период отсутствия дома в реестре лицензий, поскольку выставление платежек является закономерным следствием оказанных заявителем жилищно-коммунальных услуг.
Предписание инспекции признано недействительным.