Третий кассационный суд общей юрисдикции разбирался с законностью решения Росреестра, который отказал собственнику в регистрации права собственности на земельный участок под жилым комплексом, находящийся в собственности застройщика (кассационное определение № 88а-13932/2021).
Ситуация
В Санкт-Петербурге застройщику на праве собственности принадлежал большой земельный участок. На нем он построил жилой комплекс из четырёх многоквартирных домов.
Собственник одной из квартир обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении земельного участка, на котором расположен его дом.
Отказ Росреестра
Управление Росреестра сначала приостановило действия по государственной регистрации права на земельный участок, а потом отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности на участок под многоквартирным домом.
Причины отказа:
- в ЕГРН содержатся сведения о расположении на земельном участке нескольких объектов недвижимого имущества, в то время как жилищным законодательством предусмотрено образование земельного участка для каждого многоквартирного дома, чему участок не соответствует, и в связи с чем в отношении него право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не возникло.
- в отношении земельного участка зарегистрировано право собственности застройщика, в регистрации прекращения права собственности которого в отношении земельного участка отказано.
Мнение собственника
Собственник оспорил отказ Росреестра в суде.
Он указал, что в силу положений статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», статьи 36 Жилищного кодекса РФ, у него как собственника помещения возникло право общей долевой собственности на участок, а у ответчика на основании Федерального закона о регистрации недвижимости – обязанность погасить запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок и одновременно внести запись о государственной регистрации права общей долевой собственности одного из участников участника долевого строительства в отношении участка.
По мнению заявителя, законом не предусмотрена обязанность застройщика или собственников в жилом доме после сдачи жилых домов, расположенных на одном земельном участке, заново формировать земельный участок под каждый жилой дом и только после этого обращаться в регистрирующий орган с заявлением о выдаче в отношении участка под жилым домом документа, подтверждающего право долевой собственности собственников помещений в доме.
Многоквартирные дома, в одном из которых расположена квартира, образуют единый жилой комплекс, расположенный на одном земельном участке, который является неделимым, поскольку предполагает наличие единого дворового пространства, используемого жителями всех домов по назначению в качестве общего имущества (одной детской площадки, одной площадки для отдыха взрослого населения, одной площадки для занятий физкультурой, одной мусорной контейнерной площадки, одной стоянки для автотранспорта).
Это препятствует разделу земельного участка под каждый многоквартирный дом с соблюдением действующих нормативов после завершения строительства и ввода жилых домов в эксплуатацию.
Позиция судов
Суды также отказали заявителю. Они указали:
- когда земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.
- если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Отсюда суды делают вывод, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в ЕГРН.
Формирование (сейчас – образование) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и другие входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Закон не запрещает формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих жилых дома, что предполагает множественность субъектов права собственности на один тот же объект.
На момент возникновения спорных правоотношений действовал Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 № 943, пунктом 139 которого было предусмотрено, что если жилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика.
«Таким образом, законом не предусмотрено как условие прекращения права собственности застройщика на земельный участок, сформированный (предоставленный) для целей строительства и (или) эксплуатации многоквартирного жилого дома и возникновения права общей долевой собственности на него у участников долевого строительства, повторное формирование после введения многоквартирного дома в эксплуатацию того же или нового земельного участка».
Кассационная инстанция отметила, правовое значение для разрешения спора имеют обстоятельства:
- был ли сформирован (предоставлен) соответствующий земельный участок для строительства и (или) эксплуатации конкретного многоквартирного дома,
- или же при его формировании (предоставлении) предполагалось строительство на таком земельном участке других многоквартирных домов, или иных объектов недвижимости, не относящихся к общему имуществу данного многоквартирного дома,
поскольку при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав имущества дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
На земельном участке, о регистрации права общей долевой собственности на который просит заявитель, расположено несколько многоквартирных домов, при этом на государственную регистрацию не были представлены сведения о том,
- проходил ли формирование земельный участок под размещение многоквартирного дома;
- был этот земельный участок сформирован как объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме;
- соответствует ли участок как общее имущество многоквартирного дома выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации;
- весь ли участок необходим для обслуживания расположенных на нем многоквартирных домов либо подлежит формированию новый земельный участок как общее имущество в многоквартирном доме для всех 4‑х многоквартирных домов;
- подлежат ли формированию отдельные земельные участки как общее имущество многоквартирного дома под каждым многоквартирным домом, расположенном на спорном земельном участке.
На это заявителю указывало Управлением Росреестра в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. Вывод судов о том, что в отсутствие таких сведений у государственного регистратора отсутствовала возможность осуществить регистрацию заявленного права в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, следует признать правомерным», – пришел к выводу кассационный суд.
Дополнительно суд отметил, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г.).
Однако спорный земельный участок не передавался в аренду или в пользование застройщику для застройки многоквартирными жилыми домами, а принадлежит ему на праве собственности. Из-за этого в силу части 4 статьи 56 Закона о регистрации недвижимости застройщик должен был подать в Управление Росреестра заявление о прекращении права собственности на участок.
Застройщик обращался с таким заявлением, но ему отказали, и отказ не оспорен. Это является самостоятельным основанием для отказа административному истцу в регистрации права на земельный участок:
- В соответствии с пунктами 3, 9 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.
- Статьей 27 этого закона установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 закона.
Так как заявитель не подтвердил устранение противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, то отказ Росреестра является правомерным.
Другие материалы про земельный участок МКД:
Органы местного самоуправления не вправе отказать в формировании земельного участка под МКД
Разъяснение органа жилищного надзора: как оформить собственность на участок под домом
Сервитут на участок под МКД можно установить без регистрации права собственности на участок