В Гражданском кодексе уже несколько лет есть ст. 287.7. Она предусматривает продажу помещения, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно его содержит. Сначала такому собственнику выдают предупреждение, а если он не устранит нарушение, то предполагается право уполномоченных органов обратиться в суд, чтобы продать квартиру, а вырученные деньги передать собственнику (с вычетом расходов на продажу). Однако судебная практика показывает, что норма практически безжизненная.
Положительная практика ГЖИ по продаже квартир с торгов
Самое яркое положительное судебное дело нашлось в Удмуртии.
Главное управление по государственному надзору Удмуртской Республики обратилось в суд с иском к собственнику с требованием продать его квартиру с публичных торгов.
Исковые требования обоснованы систематическим нарушением ответчиком правил безопасного использования и содержания внутриквартирного газового оборудования. В течение 16 (!) месяцев подача газа по стояку была приостановлена из-за действий ответчика, что создало угрозу разрушения дома и причинения вреда жизни и здоровью соседей. Ответчик неоднократно игнорировал предупреждения Управления по надзору УР о необходимости устранения нарушений. Правовым основанием иска являлся п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Этому дело предшествовали другие многочисленные судебные споры на протяжении двух лет, например, собственник оспорил решение о выездной проверке, но в иске было отказано (решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 13.06.2023 года N 2а-2343/2023).
Суд удовлетворил иск (апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики N 33 – 3423/2024):
“В рассматриваемом случае систематическое и длительное нарушение ответчиком действующих правил по безопасному использованию газа, неустранение допущенных нарушений и их повторное умышленное совершение, игнорирование предписаний органа государственного жилищного надзора влекут систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которые вследствие отключения газоснабжения лишены в течение длительного времени права пользования коммунальной услугой по газоснабжению, что нарушает их права, предусмотренные частью 4 статьи 3 Жилищного Кодекса РФ, а также право на безопасные условия пользования жилыми помещениями.”
Положительная практика на этом примере практически заканчивается. С исками, как правило, обращаются муниципалитеты, которые проигрывают, если собственники занимают сколько-нибудь активную позицию.
Неудачные попытки муниципалитетов продать помещения с торгов
Определение Пятого КСОЮ № 88 – 4141/2023: в Ставрополе администрация (с ее слов) направила предупреждение, однако суды 3 инстанций отказали в иске: “нарушений санитарно-эпидемиологических норм со стороны ответчика в установленном законом порядке не установлено, представленные истцом акты осмотра составлены со слов соседей без осмотра помещения, предостережение в порядке ст. 287.7 ГК РФ ответчику не направлялось”.
Определение Пятого КСОЮ № 88 – 1789/2024: аналогичная история из того же Ставрополя. Суд указал, что “доказательства вручения ранее направленных уведомлений ответчику, составления акта осмотра с участием ответчика истцом не представлено”.
Определение Четвертого КСОЮ № 88 – 37175/2024: в Краснодарском крае администрация вышла с иском в отношении жилого дома. Первые две инстанции удовлетворили заявление, однако кассация указала:
- Само по себе бесхозяйное отношение к жилому помещению не предоставляет органу местного самоуправления возможность реализовать правомочия, предусмотренные частью 1 статьи 287.7 Гражданского кодекса РФ. Этому должно предшествовать направление собственнику жилого помещения требования, которым должен быть назначен соразмерный срок для его ремонта. Материалы дела не содержат доказательств привлечения ответчиков к административной и иной ответственности за ненадлежащее содержание принадлежащего им недвижимого имущества, а также истцом не доказано, что состояние жилого дома связано с неправомерными действиями ответчиков.
- Для удовлетворения требований о прекращении права собственности на помещение необходимо доказать, что собственник после получения предупреждения продолжает допускать разрушение помещения и систематически нарушать права и интересы соседей.
- Однако доказательств совершения ответчиками целенаправленных действий постоянного характера, влекущих повреждение либо уничтожение жилого дома или его структурных элементов после получения соответствующего предупреждения, материалы дела не содержат. Все направленные предписания получены не были.
- На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции участок был приведен истцами в надлежащий вид, проведена его уборка, вывезен мусор, покошена трава, что подтверждается фотографиями.
Определение Четвертого КСОЮ № 88 – 12777/2025: рассмотрен аналогичный спор по иску той же администрации. Первая инстанция удовлетворила иск, однако обе вышестоящие встали на сторону собственника, отметив, что собственник принимает меры к устранению нарушений.
Определение Первого КСОЮ № 88 – 38737/2023: в Курске администрация не смогла отнять дом у ряда собственников. В 2015 году в доме произошел пожар, из-за чего он и пришел в неприглядный вид, который усугубился со временем. Еще ранее, в 2013 году дом был признан непригодным для проживания. Суды отметили, что администрация сама не приняла мер к расселению дома, а что касается бесхозяйственного обращения с жильем, то некоторые из сособственников не были уведомлены.
Определение Первого КСОЮ № 88 – 1144/2024: похожая история произошла в Белгородской области – дом пострадал от пожара, но суды отказали в иске администрации о продаже его с торгов, отметив, что администрация не издавала никаких распоряжений с указанием о дальнейшем использовании жилого дома, поврежденного в результате пожара, в том числе о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ либо о признании жилого дома аварийным и подлежащем сносу, вручение ответчику предупреждения о необходимости провести капитальный ремонт в течение двух месяцев нельзя признать разумным сроком, при этом фактов систематического нарушения ответчиком прав и интересов неопределенного круга лиц либо бесхозяйственного обращения с недвижимым имуществом не установлено.
Суд также отклонил доводы ОМСУ о том, что ответчик не хочет сохранять помещение и пытается продать квартиру, так как “волеизъявление собственника на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества не образует состав гражданско-правовой ответственности, предусмотренной статьей 287.7 Гражданского кодекса РФ”.
Определение Первого КСОЮ № 88 – 4870/2024: еще одна неудачная попытка муниципалитета из Белгородской области в отношении жилого дома, в котором длительное время никто не проживал, и чей фасад портил облик поселка. Уведомления администрации получены не были, на что и указали суды, отказывая в иске.
Определение Первого КСОЮ № 88 – 23546/2023: в Белгороде администрация хотела продать квартиру собственника, который долгое время отсутствовал (находился в розыске), а из самого помещения был неприятный запах. До исчезновения собственника администрация через суд обязывала устранить нарушения в виде антисанитарии, а соседи выигрывали дела о заливе помещений. Суды отказали в иске о продаже помещения, исходя из недоказанности совершения ответчиком “целенаправленных систематических действий, нарушающих требования действующего законодательства и права соседей, отсутствия доказательств получения предупреждений администрации о надлежащем содержании жилого помещения и находящегося в нем имущества, недопустимости лишения ответчика права на жилище в условиях невыполнения органом местного самоуправления мероприятий, направленных на признание ответчика безвестно отсутствующим в целях последующего установления доверительного управления его имуществом гражданина”.
Определение Девятого КСОЮ N 88 – 8202/2023: в Приморском крае администрация не смогла выиграть спор о продаже квартиры: проанализировав предписание и акт администрации суд установил, что перечень работ по приведению квартиры в надлежащее состояние не поименован, осмотр жилого помещения не проводился. При этом в 2020 году спорное помещение признано непригодным для проживания, в связи с чем такое помещение не может являться предметом торгов. Также суд учел, что разрушение квартиры связано с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом (дом построен в 1949 году).
Апелляционное определение Хабаровского краевого суда № 33 – 2191/2025: в Хабаровском крае администрация не смогла выиграть спор о продаже квартиры, чей собственник постоянно привлекался к ответственности за нарушение тишины. Суды указали, что материалах дела отсутствуют доказательства неоднократного вручения или получения ответчиком письменных предупреждений органа местного самоуправления.
Определение Девятого КСОЮ N 88 – 1405/2025: в Приморском крае рассматривается иск администрации, которая сначала выдала предупреждение собственнику квартиры в двухквартирном доме (не исполнено), потом привлекла к административке по региональному КоАП.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, второй – отказал (якобы не доказана систематическое нарушений прав соседей, и вообще истец принимал какие-то меры к устранению нарушений). Кассационный суд не согласился с апелляцией и направил дело на новое рассмотрение. Сейчас оно еще рассматривается, назначена экспертиза.
Определение Третьего КСОЮ N 88 – 12073/2025: в Санкт-Петербурге суды рассматривали иск администрации относительно помещения с незаконной перепланировкой, используемого для предпринимательской деятельности. Ранее она выиграла суд об устранении нарушений, но решение не было исполнено, а сам собственник квартиры сменился. Из-за смены собственника суды 2 инстанций не хотели удовлетворять иск о продаже помещения, но кассация направила дело на новое рассмотрение.
Другие отрицательные примеры: апелляционные определения Самарского областного суда N 33 – 3056/2025, Кировского областного суда по делу N 33 – 5537/2024, Самарского областного суда N 33 – 7056/2024.
Положительная практика – решения принимаются по искам администраций, как правило, заочно:
- заочное решение Свердловского районного суда г. Перми № 2 – 902/2025 (в администрацию обратилась ИГЖН);
- заочное решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 31.05.2023 по делу N 2 – 453/2023.
Бывает, что косячат и сами местные администрации, а иногда они и вовсе бездействуют, ведь текущая формулировка нормы не обязывает их как-то реагировать: «может предупредить собственника». А может и не предупредить.
Так и суд — «может принять решение о продаже». А может и не принять (что практически всегда и происходит).
Бездействие органов местного самоуправления
Далеко не все муниципалитеты доходят до исков о продаже помещений с торгов: кто-то вообще не реагирует.
Когда муниципалитет бездействует, пострадавшие соседи пытаются оспорить это ничегонеделание.
Кассационное определение Четвертого КСОЮ № 88а-13532/2024: в Волгодонске жительнице не понравилось, как муниципалитет себя ведет в отношении незаконно перепланированного помещения в МКД (не обращается с иском о продаже помещения), поэтому решила судиться с самой администрацией.
Дело было проиграно: подаче иска о продаже помещения с торгов должно предшествовать установление следующих фактов: использование помещения не по его назначению; систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйное содержание помещения, допускающее его разрушение, а также направление собственнику предупреждения о необходимости устранения нарушения и назначения собственнику соразмерного срока для ремонта.
“Однако в рассматриваемом случае необходимая совокупность вышеперечисленных фактов отсутствует, поскольку некоторые из них могут быть выявлены лишь посредством осуществления мероприятий регионального государственного жилищного надзора, проведение которого не относится к полномочиям администрации г. Волгодонска”.
Кассационное определение Первого КСОЮ № 88а-38103/2023: в Балашихе 6 собственников через суд обязали администрацию принять меры, предусмотренные статьей 287.7 Гражданского кодекса РФ, в отношении собственника квартиры с 5 – 7 собаками, чьи продукты жизнедеятельности протекали в квартиру другого собственника.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан № 33а-4096/2025: собственник одной из квартир двухквартирного дома через суд признал незаконным бездействие администрации в отношении соседа, забросившего свою квартиру.
Таким образом, выиграть у муниципалитета можно, но есть ли в этом смысл (с учетом того, что иск администрации о продаже помещения, скорее всего, будет проигран), остается спорным вопросом.
Иски местных администраций об обязании устранить нарушения
Иногда муниципалитеты обращаются с исками об обязании устранить нарушения. Иски подаются в отношении собственников квартир, допустивших антисанитарные условия, после неисполнения предупреждений в порядке ст.287.7 ГК РФ. Такие заявления удовлетворяются.
Примеры: заочное решение Комсомольского районного суда города Тольятти № 2 – 2346/2025, заочное решение Ленинского районного суда города Кирова № 2 – 3386/2025 (также установлена судебная неустойка – 300 р. в день), решение Октябрьского городского суда Самарской области № 2 – 186/2025, решение Советского районного суда города Уфы № 2 – 5657/2024, заочное решение Ленинского районного суда города Кирова № 2 – 4025/2023.
Однако стоит отметить, что с исками к соседям об устранении нарушений вправе обратиться сами собственники, а иногда это делают и лица, управляющие МКД. Чего не стоит делать самим собственникам — так это обращаться с исками о выселении.
Как собственники пытаются выселить соседей
Некоторые соседи пытаются выселить нарушителей самостоятельно – с ожидаемым отрицательным результатом.
Определение Второго КСОЮ № 88 – 8691/2024: в Москве собственнику надоело, что его 5 раз залил сосед сверху, который причинял и другие неудобства в виде шума. Суды трех инстанций отказали “потерпевшему”. Они учли, что ответчика не предупреждали об устранении нарушений, и согласно ст. 287.7 ГК РФ иск о продаже помещения может подать госорган или муниципалитет, а не собственник. Кроме того, между сторонами длительные неприязненные отношения, а претензий от соседей к ответчику не поступало.
Определение Красноглинского районного суда города Самары № 9 – 275/2023: в Самаре суд вернул истцам заявление о выселении соседки, нарушающей из права. Он указал, что к иску не приложены документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, а также то, что истцы не обращались в уполномоченный орган с заявлением об устранении нарушений прав и интересов соседей.
Решение Ленинского районного суда города Орска № 2 – 109/2024: в Оренбургской области собственники тоже хотели выселить соседа, который носил в квартиру мусор со свалки. Суд отказал в иске: “действующее гражданское и жилищное законодательство не предусматривает возможности выселения собственника из принадлежащего ему жилого помещения по основанию его ненадлежащего содержания”.
Заключение
Таким образом, в текущем виде норма о продаже помещения практически не работает: сложно доказывать систематичность нарушений, суды игнорируют ст. 165.1 ГК РФ о доставке юридически значимых сообщений, ожидают от муниципалитетов каких-то действий, выходящих за пределы ст. 287.7 ГК РФ или здравого смысла типа привлечения к административной ответственности или уведомления лиц, находящихся в розыске.
Без конкретизации порядка прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение норма так и останется нерабочей, а добросовестные жители продолжат страдать от антисанитарии и других серьезных хронических нарушений со стороны соседей.
Опубликовано 18.10.2025. Обновлено 04.11.2025
➜ Подписаться на Telegram-канал автора («ЖКХ»)
➜ Как жильцы и УК судятся с «кошатниками» и «собачниками»
