«ЖКХ Ньюс» запускает серию публикаций «Секреты экономии ТСЖ». В ней читатели из числа товариществ поделятся своим опытом экономии существенных сумм при управлении многоквартирным домом.
Открывает рубрику Егор Юрьевич Малютин – председатель правления ТСН «Пролетарская 7» (г. Нижний Новгород). О создании товарищества и отстаивании дома Егор Юрьевич рассказывал ранее, а теперь он поделился результатами работы товарищества, к которым (среди прочего) относится строительство индивидуальных тепловых пунктов за счет ресурсоснабжающей организации и чистая вода в доме.
Проблема, которая требовала решения
Первым домам экспериментального жилищного комплекса (ЭЖК) более 30 лет, как и проблеме грязной воды. При строительстве временно подключили открытым водоразбором (напрямую к крупной ТЭЦ), распад СССР не позволил достроить центральный тепловой пункт (ЦТП), как и пневматический мусоропровод и много других плюшек ЭЖК.
Вода всегда шла с оттенком ржавчины и специфичным ароматом.
При каждом ремонте в доме или на сетях ресурсоснабжающей организации из крана какое-то время шло кофе. Обычно около суток занимало восстановление до уровня чуть подкрашенной. Поскольку всякие разные вмешательства происходили повсеместно, примерно десять дней в месяц, вода была особо ржавой и вонючей.
Власти менялись, обещания исправить сохранялись. Ситуацию сильно усугубляло непрофессиональное, мягко скажем, обслуживание дома прошлой УК. Слесарям после проведения работ было лень подниматься на чердак и открывать циркуляцию стояков.
Это приводило к повышенному износу трубопроводов, вода остывала, процесс коррозии ускорялся, жителям ежедневно приходилось сливать грязную воду до появления горячей и чуть менее грязной. Со всех инстанций приходили отписки, что виною открытый водозабор.
После появления группы дома в мессенджере и поскольку УК не удосуживалась ограничивать доступ в подвалы и чердаки – довольно быстро проблема закрытых кранов ушла, а в чате дома пошли благодарности. Воду теперь не надо было сливать до нормальной температуры и ночью не остывали полотенцесушители, а значит и трубы ржавели сильно меньше. Замкнутый круг начал размыкаться.
Кофе из крана один раз в месяц уже не напрягал, а в другое время вода стала намного чище. Война с ветряными мельницами в виде открытого водозабора на несколько сотен домов, абсолютно меня не привлекала, что позволило расслабиться и забыть об этой проблеме.
Что побудило вернуться к решению проблемы
В группе дома по объективным причинам были не все жители, новость о частичном, но заметном решении проблемы постепенно дошла до пенсионеров, не использующих смартфон, но также страдающих от грязной горячей воды. У одной из соседок нашлась толстая папка – результат многолетней переписки, в попытках повлиять на ситуацию.
В этой папке обнаружилось два важных и относительно свежих документа. Первым было официальное исследование воды с выводами, что она не соответствует нормам, с четким указанием параметров и причины, а вторым – ответ Роспотребнадзора, утверждающий, что так быть не должно. Я не верил своим глазам: в горе отписок такие важные документы.
Кроме прочего, соседки приглашали совместно отправиться в УК для очередной попытки добиться хоть чего-то. В абонентском отделе бабушки в свойственной манере поругались с дамами за стеклом, написали заявления о проблеме с циркуляцией воды и холодными полотенцесушителями, и услышали стандартную для УК фразу: «ждите, через 30 дней пришлем ответ». Далее мы поднялись на второй этаж, где удачно располагалась прокуратура района, и написали обращение в неё. Кратко изложили: официально признанная проблема, ответ Роспотребнадзора о работе, отсутствие ответа в положенные сроки и результата. Также обсудили эту ситуацию применительно к соседним домам, в рамках маловероятного, но возможного комплексного решения для всего района (строительство котельной или ЦТП).
Вскоре бабушка получила ответ прокуратуры о нарушениях в работе Роспотребнадзора. В суд были отправлены два иска, где Роспотребнадзор требовал от РСО привести воду в норму в 5 домах. Это требование появилось в решениях суда в конце лета 2021 года, когда я был занят созданием ТСЖ и расторжением договора с УК и мне было не до воды.
Так и пролежали эти решения около 1,5 лет, вода с началом работы ТСЖ стала ещё лучше, времени у меня ещё меньше и РСО тоже не торопилась вспоминать и исполнять постановления суда.
Как только выдалась возможность активизировать работу по данным судебным решениям, привычный мой путь лежал в прокуратуру района. По своему основному роду деятельности бываю в разных прокуратурах, мой опыт показывает, что наша, несмотря на все сложности и текучку, работает эталонно. Очень благодарен нашей прокуратуре района и города, так же классно работает только военная прокуратура.
РСО отреагировала моментально, со мной связались проектировщики, после инженерных изысканий мы утвердили места установки будущих ИТП, состав и технические параметры оборудования.
Что такое ИТП и как их установка могла решить проблему грязной горячей воды
ИТП – индивидуальный тепловой пункт, понятие многозначительное, в технических рамках применяется к любому индивидуальному подключению сетей дома к тепловым сетям. В обиходе закрепилось значение ИТП, как чего-то, где есть электрическое оборудование – насосы, электроклапаны. Могут быть как для отопления, так и для приготовления горячей воды.
В ИТП поступает холодная вода, нагревается в теплообменнике от сетевой горячей и идет в кран потребителям. Система дома становится замкнутой – «закрытой» от сетевой воды, поэтому такой водозабор называется закрытым.
Напомню, в решении судов не было ни слова об ИТП, РСО обязали привести воду в горячем кране к нормативу и только. Теоретически мы могли не разрешать установку ИТП в доме и требовать другого способа исполнения решения суда. Например, строительства ЦТП внутри района для всех домов. Это был бы самый правильный вариант, но не в текущих реалиях. Даже если бы удалось преодолеть юридические преграды (РСО явно настаивала бы на ИТП внутри домов), технически ЦТП для домов из решений суда строить негде, контролировать строительство никто бы не позволил, результат был бы непредсказуем.
Теплообменники внутри дома – распространенная практика, абсолютно понятное для меня оборудование, проектирование и установку которого мог контролировать, а значит быть уверенным в результате.
Кроме того, хотя практика противоречива, в нашем случае наличие ИТП является ещё одним шагом к прекращению прямых договоров и, в конечном счете, к значительной экономии средств жителей. Как это работает, откуда у нас прямые договоры и почему они появились без решения собственников – тема отдельной статьи.
Реализация
Первую половину 2023 года ИТП проектировались и собирались у производителя, вторую половину 2023 ресурсник строил наш новый источник чистой горячей воды в подвале дома. Точнее два источника, на наш дом одного ИТП не хватило бы по техническим параметрам.
Переключение на новую систему произошло 28 декабря 2023 года. Ещё около 3‑х месяцев устранялись крупные недоделки и ошибки. Целая эпопея. РСО пыталась сэкономить, изменив проект, закупив часть ответственного оборудования другой марки и параметров. Не добившись параметров, РСО, опуская руки, предлагала химическую промывку внутридомовой системы, чем немало удивила меня и прокурора. Получив экспертные мнения и отложив химическую авантюру, РСО все же выполнила наши требования по возврату условно итальянских клапанов как в проекте, на место китайских, которые пытались поставить. Нашлись и неправильно подключенные насосы и не работающие клапаны.
Сейчас ещё есть что доделывать, например не сделано заземление, уже горел контроллер и привод, не введены в эксплуатацию ОДПУ холодной, но примерно к середине 24 года работа ИТП в целом начала меня устраивать.
Другие 4 дома из решений суда находятся в управлении УК, там ИТП на момент написания этого текста до сих пор не работают должным образом, а где-то вообще отключены и простаивают. Чем закончится — не могу представить, время от времени поступают звонки из разных органов власти с вопросом: «Почему у вас работает, а у них нет?».
Наверно, как говорил мой земляк и главный ТСЖшник страны Михаил Швыганов: «Потому что мы управляем своим домом, а УК — чужим».
Результат
Максимальная цена в тендере на строительство ИТП в 5 домах для РСО составляла 35 млн рублей. Победившая заявка — 25 млн рублей. Конечные затраты РСО на строительство ИТП в нашем доме оцениваются около 6 млн рублей в 2023 году. Сегодня эту цифру можно смело умножать на 2.
К моменту запуска наших ИТП появилась долгожданная программа администрации города, в народе: «мэрская», по которой выделяются субсидии на проектирование и модернизацию системы ГВС в домах района путем установки ИТП.
Само появление этой программы подтверждает правильность нашего согласия 2 года назад на строительство ИТП в доме и подчеркивает его своевременность, т. к. невозможно сразу все дома перевести на закрытую систему водозабора — банально не хватает холодной воды. Наглядно видим верность народной поговорки: «Кто первый встал, того и тапки».
Где-то сейчас модернизируются магистральные трубопроводы, где-то насосные станции, к концу этого года в нашем районе планируется установить ИТП в 22‑х домах. Части этих домов помогаю опытом и знаниями напрямую, пригласили техническим специалистом.
Кроме выигрыша во времени (наши жители второй год с чистой водой) и прямой экономии средств собственников, есть ряд дополнительных преимуществ:
- Посудомоечные машины можно смело переключить на горячую воду, а стиральные подключить через термостатический смеситель. Наша чистая и мягкая горячая вода позволяет ощутимо экономить на нагреве, повышает надежность, срок службы техники и значительно улучшает качество стирки.
- Круглогодично стабильные параметры температуры и давления повышают надежность внутренней системы водоснабжения. Больше нет разрывающихся труб от смены режима работы ТЭЦ или резкого открытия задвижки в колодце «специалистом» РСО.
- Расчеты за воду с РСО становятся прозрачнее: сколько воды нагрели, за столько и платим. По моим оценкам, это приносит дополнительные 15 – 20% общей экономии по сравнению со старой системой открытого водозабора.