Подобрали два примера из жизни, кога судам пришлось разбираться в нюансах размещения колясочных на первом этаже МКД и использования общедомового имущества. В одном случае собственники требовали демонтировать оборудованную УО колясочную, в другом — иск к жильцам подала сама управляющая организация.
УО обустроила колясочную с нарушением санитарных норм и правил, без согласия всех собственников
Собственники квартиры в одном из МКД г. Оренбурга судились с УО, так как решили: она незаконно реконструировала жилой дом, обустроив на первом этаже подъезда колясочную. Выполнение работ привело к изменению температурного режима в подъезде и их квартире, повышенной пожарной опасности МКД. Колясочную надо демонтировать, а подъезд привести в первоначальное состояние.
По результатам экспертизы, назначенной судом первой инстанции, выяснилось:
— УО демонтировала один из двух блоков подъездной двери и заложила образовавшийся проем; убрала перегородку с дверью, разделявшую тамбур и вестибюль подъезда.
— В объединенном помещении обустроила изолированную колясочную с металлической дверью и новый тамбур.
— В результате работ колясочная оказалась оборудована отопительным прибором, а вестибюль подъезда в зимний период остался без тепловой завесы.
Эксперт посчитал: строительные нормы при этом не нарушены, а для поддержания температурного режима нужно установить в подъезде дополнительный прибор отопления или демонтировать одну из перегородок колясочной.
Также УО пояснила, что работы выполняла не самовольно, а на основании решения общего собрания собственников от 2017 г., которым согласованы работы по устройству кирпичной перегородки в тамбуре подъезда. В 2022 г. на ОСС было принято решение об узаконении произведенной перепланировки. Эти решения не оспорены, недействительными не признаны.
С учетом этих обстоятельств суд первой инстанции решил: вопреки позиции истцов, основания для обязания УО демонтировать колясочную, восстановить подъездную дверь и трубное отопление в соответствии с планом МКД отсутствуют.
«Защита прав истцов возможна иными способами, чем снос помещения, соответствующего строительным, пожарным нормам и требованиям, возведенного по решению собственников квартир МКД». В итоге обязал УО установить дополнительный прибор отопления и взыскал с нее расходы на экспертизу — 30 000 рублей.
Апелляционный суд с этим не согласился и назначил проведение еще одной экспертизы. И тут оказалось: «результаты выполненных работ не в полной мере соответствуют требованиям действующих строительных норм и санитарно-гигиенических норм». В частности, нарушены требования СП 54.13330.2022, СП 54.13330.2020, СанПин 2.1.3684 – 21 (глубина тамбура меньше нормативного значения, отопительные приборы не обеспечивают необходимую температуру воздуха в вестибюле и др.).
Помимо очевидных изменений в площади и конфигурации входного тамбура и вестибюля, в подъезде МКД на 1,6 кв. м уменьшилась площадь помещений общего пользования. А 100%-го согласия собственников на проведение таких работ нет. Решения ОСС, на которые ссылалась УО, приняты меньшим количеством голосов.
Как следствие, суд признал устройство колясочной незаконным и обязал УО привести планировку тамбура и вестибюля подъезда в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техплане МКД.
Шестой КСОЮ оставил вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 13103/2024).
Жильцы МКД не хотели расставаться с отгороженной частью лестничной клетки («колясочной»)
В мае 2020 г. два долевых собственника квартиры получили разрешение ОСС на использование части лестничной клетки за плату. В итоге бонусом к жилплощади пошли квадратные метры, удобно расположенные под лестницей первого этажа и отделенные металлической решеткой с дверью.
В октябре 2023 г. ОСС решило отозвать свое разрешение, демонтировать решетку и освободившуюся площадь использовать для сезонного хранения детских колясок и велосипедов, принадлежащих жильцам этого подъезда.
Долевые собственники расставаться со своей кладовкой не захотели и проигнорировали все уведомления УО о необходимости убрать решетку с дверью. Подрядчиков для их демонтажа они не допустили, и конфликт пришлось разрешать в суде.
Собственники настаивали: квартиру они покупали вместе с дополнительными метрами лестничной площадки (колясочной), за их пользование платили; наличие решетки с дверью ничьи права не нарушает, МЧС претензии к решетке не предъявляет.
Железнодорожный районный суд г. Хабаровска с этими доводами не согласился и по иску УО обязал долевых собственников демонтировать спорные конструкции в течение 20 дней с момента вступления судебного решения в законную силу. На случай неисполнения вынесенного решения установил судебную неустойку — 200 рублей в день с каждого из ответчиков.
Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменений (определение Девятого КСОЮ по делу № 88 – 1149/2025).
Исходили из следующего:
— решетка с дверью установлены в помещении общего пользования и производят выдел определенной площади. У других собственников нет доступа к части лестничной площадки, что нарушает их права (ч. 4 ст. 17, ч. 4 ст. 30, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);
— разрешение ОСС на пользование общедомовым имуществом и установку решетки было отозвано, но ответчики продолжают единолично пользоваться квадратными метрами;
— они создали ситуацию, когда УО не может обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества (нет доступа для плановых и внеплановых осмотров МОП);
— установка металлической решетки и двери не согласована с уполномоченными органами.
Кроме того, при покупке недвижимости «ответчики имели возможность проверить правомерность продажи им помещения общего пользования, право личной собственности на которое за ними не зарегистрировано, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции и, если да, то соблюдена ли установленная законом процедура». А уж если не проверили, то несут ответственность за последствия своей неосмотрительности и обязаны привести помещение в прежнее состояние.
Опубликовано 05.08.2024. Обновлено 16.05.2025.
➜ Больше материалов про уменьшение общего имущества
➜ Можно ли использовать колясочные в подъездах под офис, дворницкую и слесарку
