После покупки комнаты в квартире В. подписала с ТСЖ «Центр» (г. Владимир) соглашение о погашении задолженности за ЖКУ предыдущего собственника Н. в размере 138112 р. Но не выплатила по нему ни копейки. ТСЖ обратилось в суд и взыскало всю сумму задолженности (апелляционное определение Владимирского областного суда по делу № 33 – 3294/2022). После этого В. заявила, что ее обманули, и подала самостоятельный иск о признании указанного соглашения недействительным.
Вот что выяснили суды. В. знала, что покупает комнату «с долгами». Это было ясно из пояснений ее самой, продавца Н., председателя правления ТСЖ и свидетелей. Но ни в договоре купли-продажи, ни в отдельном соглашении В. и Н. не урегулировали вопрос погашения имеющейся задолженности за ЖКУ. Как будто ее и не было.
Председатель пояснила: она переговорила с Н. и В., и они сошлись на том, что В. погасит все долги. Чтобы закрепить устные договоренности, через несколько дней после продажи комнаты, председатель передала на подписание В. соглашение о погашении задолженности в 6‑ти месячный срок. В. долго увиливала от его подписания, но через месяц все же вернула председателю подписанное соглашение.
Н. и В. изложили суду свою версию событий. В. покупала комнату без каких-либо скидок на сумму задолженности по ЖКУ. Н. не говорил председателю, что В. оплатит его долги. По незнанию, Н. «казалось, что после продажи комнаты имеющийся долг спишется». В. заявила, что подписала соглашение под влиянием угрозы отключения и ограничения коммунальных услуг, а также сообщения ей председателем ложной информации о том, что к В. перешли долги по ЖКУ предыдущего собственника комнаты. В итоге она подписала соглашение, рассчитывая, что «разберется с этой задолженностью потом».
Однако суды трех инстанций не нашли оснований для признания соглашения недействительным (определение 2 КСОЮ по делу № 88 – 2072/2024):
— В. подписала соглашение добровольно. Давления на нее не оказывалось, угрозы ей не поступали, коммунальные услуги не отключали.
— Незнание В. норм закона относительно правомерности оплаты долга за прежнего собственника – не основание для признания сделки недействительной (ст. 179 ГК РФ). В. могла обратиться за разъяснениями к юристу, в ГЖИ, но не сделала этого.
— Отсутствие соглашения о переводе долга между первоначальным должником Н. и новым должником В. (п. 1 ст. 391 ГК РФ) не является основанием для признания недействительным соглашения между ТСЖ и В., поскольку Н. соглашение не оспаривает, а согласие кредитора ‑ТСЖ на перевод долга имеется.
— В. пропустила срок исковой давности – 1 год с даты подписания соглашения (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
➜ История написана для нашего Telegram-канала «ТСЖ (ТСН) – судебная практика»