Конституционный Суд РФ опубликовал определение от 12 марта 2024 г. № 554‑О с важными разъяснениями об условиях размещения вывесок на фасаде МКД.
О чём речь
Пункт 3 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ относит к компетенции общего собрания собственников принятие решений о пользовании их общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для таковых предполагается использовать общее имущество.
Предыстория
В Челябинской области субарендатор нежилого помещения установил на фасаде дома табличку со своим наименованием, графиком работы и телефонами (площадью менее 1 кв.м, рядом со входом в помещение) – без согласия общего собрания собственников и без какой-либо оплаты.
ТСН «Цвиллинга, 36», управлявшее домом, решило, что вывеска размещена самовольно, в нарушение решения общего собрания о введении платы за пользование их общим имуществом в размере 500 рублей в месяц за квадратный метр.
Товарищество обратилось в суд с иском к пользователю общего имущества о демонтаже вывески и о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов.
Первая инстанция удовлетворила иск, однако вышестоящие суды встали на сторону субарендатора: «субъект права исполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц, а потому взимание с него платы ни Законом РФ от 7 февраля 1992 года № 2300‑I «О защите прав потребителей», ни Жилищным кодексом РФ не предусмотрено» (дело № А76 – 40367/2021).
Обращение в Конституционный Суд РФ
В обращении в Конституционный Суд РФ ТСН указало, что спорный пункт противоречит статье 35 Конституции РФ в той мере, в какой допускает, что третьи лица, у которых в силу закона возникла потребность использовать фасад многоквартирного дома, вправе использовать его без разрешения товарищества собственников недвижимости в этом доме на безвозмездной основе.
Конституционный Суд РФ отказал в принятии жалобы к рассмотрению, но не поленился подробно рассмотреть доводы товарищества.
Что понимается под пользованием общего имущества в ст. 44 Жилищного кодекса РФ
Собственники вправе использовать фасад дома для размещения рекламы с учётом порядка пользования имуществом, установленного решениями их общего собрания. Они могут передать это право арендаторам и субарендаторам, если иное не предусмотрено решением общего собрания. Арендаторы и субарендаторы, исходя из п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ в её буквальном прочтении, должны рассматриваться как упомянутые в норме «иные лица», которые, желая использовать фасад МКД не по прямому назначению, должны получить на это согласие.
Договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций упомянуты в п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ не в качестве абстрактного примера, но как ориентир для правоприменителя в ситуации, когда общее собрание собственников по своему усмотрению принимает решение об использовании общего имущества, каковое использование, как правило, связано с получением дохода. По смыслу данной нормы принятие решения общего собрания возможно, когда перед ним ставится вопрос о размещении рекламных конструкций, торговых автоматов, платёжных терминалов и в других такого рода случаях, однако общее собрание не должно принимать какие-либо решения, противоречащие законодательству и вопреки ему ограничивающие права третьих лиц.
Особенности размещения вывесок
Положения законов о защите прав потребителей и о рекламе подтверждают, что порядок размещения рекламы принципиально отличается от порядка размещения информационной вывески.
Размещение информационной вывески обусловлено нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», а потому общее собрание собственников не вправе препятствовать в таком размещении лицу, эксплуатирующему помещение в доме, независимо от того, на каком праве (собственности, аренды и т.д.) оно владеет помещением.
Для размещения такого рода вывески и для её эксплуатации на безвозмездной основе решение собрания не требуется.
Иначе реализация лицом своего права на принадлежащее ему имущество, а также использование нежилого помещения по прямому назначению – для ведения предпринимательской и иной не запрещённой законом деятельности – необоснованно зависели бы от воли других собственников. Отсутствие необходимости решений общего собрания о пользовании общим имуществом и об определении размера платы для установки и эксплуатации вывески, требуемой по закону, не говорит о нарушении конституционных прав собственников общего имущества.
Защита интересов остальных собственников
Размещение информационной вывески не должно нарушать права и законные интересы других лиц, создавать препятствия пользованию общим имуществом или его надлежащему содержанию.
Собственники, а равно организации, управляющие МКД, обязаны поддерживать фасады в исправном состоянии, сохранять их архитектурно-художественное убранство и проводить их текущий ремонт.
И хотя федеральное законодательство не регламентирует форму и содержание вывески, такие вопросы могут быть разрешены общим собранием собственников (для защиты своих прав и законных интересов) с учётом регионального законодательства и муниципальных правовых актов, архитектурных, исторических и прочих особенностей дома. При этом все разногласия, возникшие между владельцем вывески и другими собственниками, должны решаться в установленном законом порядке (по всей видимости – в судебном, если решение собрания не устроит владельца вывески).
Таким образом, собственники вправе принять решение о том, каким требованиям должна соответствовать бесплатно размещаемая вывеска с информацией для потребителя, где и как висеть. На остальные конструкции, размещаемые дополнительно для привлечения внимания, требования о бесплатности и ненужности решения собрания не распространяются, поэтому собственники вправе определить условия их размещения. Если владельцу конструкции не понравится решение собрания, то он вправе оспорить его в суде.
Например, тому же самому ТСН никто не помешал взыскать полмиллиона рублей за вывеску обувного магазина, которая вместе с рекламными конструкциями заняла площадь 34,38 кв м. (дело № А76 – 9324/2019).