Конституционный Суд РФ про продажу застройщиком квартиры большей площадью, чем установлено в договоре

Конституционный Суд РФ отказался (определение №238‑О) рассматривать жалобу на часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса, которая, по мнению заявителя, применяется на практике так, что позволяет включать в договор условие об оплате дольщиком площади, занятой проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями.

В Долгопрудном заявитель приобрёл квартиру в строящемся доме. Договор предусматривал доплату в случае увеличения площади помещения.
Согласно акту приёма-передачи, общая площадь квартиры увеличилась на 2,15 кв. м по сравнению с проектной, что повлекло доплату в полмиллиона рублей.

По мнению собственника, застройщик неправомерно завысил общую площадь квартиры за счёт включения в неё площади под межкомнатными перегородками и площади ограждения вентиляционных шахт.
Гражданин обратился в суд общей юрисдикции, но проиграл три инстанции.

Конституционный Суд РФ тоже не обрадовал собственника, но достаточно подробно обосновал свой отказ.

• Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ регламентирует определение общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
  Отсюда следует, что не все площади квартиры как объекта жилищных и гражданских прав входят в общую площадь жилого помещения.
• Следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.
• Пункт 2 Правил содержания общего имущества № 491 закрепляет перечень общего имущества. При этом вентиляционные шахты, представляющие собой строительную конструкцию, внутри которой может быть расположен один или несколько воздуховодов, в этих Правилах прямо не упоминаются. Однако их наличие в МКД является обязательным и предусмотрено подзаконными актами.

Суд отметил: инженерные коммуникации, в целом относящиеся к общему имуществу, частично могут находиться также и в жилых помещениях (системы отопления, водоснабжения и т.д.), они должны быть смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, к ним должен быть обеспечен доступ, а их ограждение инженерными коробами не влечёт исключения площади, огороженной таким коробом, из состава общей площади жилого помещения.
Отсутствие же инженерных коммуникаций непосредственно в жилом помещении сделало бы его изолированным от общих инженерных сетей МКД, а потому непригодным для проживания.

Таким образом, непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не даёт оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.

@gkhnews

По мнению суда, стороны договора участия в долевом строительстве не лишены возможности с учётом части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ согласовать площадь жилого помещения, включая площади, занятые проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями, ещё на стадии его заключения, с тем чтобы избежать рисков возникновения спорных вопросов.
А если они все же возникнут, то вопрос об отнесении тех или иных площадей к изолированным жилым помещениям или к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома разрешается судом в конкретном деле, исходя из фактических обстоятельств и конструктивных особенностей жилых помещений многоквартирных домов, а также с учётом содержания договора участия в долевом строительстве.