Суды разбирались, может ли УК/ ТСЖ оплатить ремонт лифтов со своего счета, а потом возместить понесенные расходы с ФКР (из «общего котла») или компенсировать их со спецсчета на капремонт.
Опубликовано 06.02.2024. Обновлено 05.09.2024.
В Свердловской области УК пытается возместить за счёт ФКР расходы на ремонт лифтов
Интересный случай дошел до Арбитражного суда Уральского округа, где управляющая компания хочет возместить свои расходы на ремонт лифтов, относя его к капитальному.
ООО «УК «РЭМП Железнодорожного района» обратилась в суд с иском к ФКР.
УК просила взыскать 283,5 тыс. р. — во столько обошёлся компании ремонт лифтового оборудования в нескольких МКД (замена канатов, редуктора, электродвигателей приводов).
При этом в одних домах собственники собирали деньги в т.н. «общем котле» ФКР, а в других — тоже ФКР, но уже на спецсчете.
Обоснование иска УК: собственники платят регоператору взносы за капремонт, выполненные работы относятся к капремонту, следовательно, они должны быть оплачены за счёт денег ФКР.
Суд удовлетворил иск, и апелляционная инстанция согласилась с обоснованностью требований УК.
Они указали, что работы относились к капитальному ремонту, носили неотложный характер, УК выполнила их за свой счёт, поэтому теперь вправе рассчитывать на возмещение расходов. Тем более что она добросовестно пыталась провести собрания по вопросу капремонта, но они не набрали кворума. Компания действовала исключительно в интересах собственников, никоим образом не ущемляя их законных прав.
Однако Арбитражный суд Уральского округа согласился с нижестоящими судами лишь частично.
Он согласился со взысканием с ФКР 121 тыс. — в отношении домов, у которых был открыт спецсчет на имя ФКР.
Не согласился со взысканием оставшейся суммы в отношении МКД, плативших в «общий котёл».
Дело в том, что во втором случае стоимость выполненных работ могла быть лишь «зачтена» в счёт исполнения будущих обязательств собственников по уплате взносов на капитальный ремонт. Для зачёта есть специальный порядок с установленным перечнем документов, которые надо было предоставить в ФКР. Однако нет доказательств, что УК обращалась с такой просьбой в ФКР.
«Судами не приведено мотивов со ссылкой на конкретные нормы права, в соответствии с которыми сделаны выводы о наличии права у истца на избрание способа возмещения затрат на проведение капитального ремонта общего имущества МКД до наступления сроков Региональной программы, отличного от предусмотренного нормами закона, с учётом установленной законом процедуры и порядка возмещения соответствующих расходов», — указала кассационная инстанция и направила дело на новое рассмотрение в той части, с которой она не согласилась (дело № А60 – 12936/2023).
При новом рассмотрении суд отказал в этой сомнительной части иска.
Еще один случай
ООО «Жил Сервис Эксперт» тоже обратилось с иском к региональному оператору, просило взыскать почти 700 тысяч стоимости ремонта лифтового оборудования, расположенного в пяти домах под управлением истца.
Сначала всё шло по плану — две инстанции благополучно удовлетворили иск, однако кассационный суд удовлетворил жалобу ФКР и направил дело на новое рассмотрение.
Обстоятельства дела
УО после периодического технического освидетельствования лифтов узнала о неисправностях лифтового оборудования. Так как замена неисправных элементов относится к капремонту, организация написала региональному оператору письмо о необходимости таких работ. На это письмо пришел предсказуемый ответ: работы согласно региональной программе запланированы на потом (по трем домам – на 2034, 2036 – 2038 годы).
УО ввиду неотложности работ оплатила ремонт из своих средств, после чего обратилась за возмещением расходов к региональному оператору.
Суд первой и апелляционной инстанции посчитали требования УО обоснованными, так как собственники платят за капремонт именно региональному оператору.
Позиция суда округа
- в случае, когда ремонт проведен по решению собственников за их счет раньше установленных региональной программой сроков, возместить понесенные расходы возможно лишь посредством зачета потраченной суммы в счет будущей обязанности по уплате взносов;
- нормы Жилищного кодекса РФ и регионального закона о капремонте не предусматривают возможности требовать возврата перечисленных в фонд и не израсходованных на капремонт денег, либо использовать другие способы возмещения понесенных затрат.
Суд подчеркнул, что без выяснения вопроса об избранном собственниками способе формирования фонда капитального ремонта (обычный счет у регионального оператора или спецсчет) невозможно установить наличие у УО права на возмещение стоимости ремонта.
Теперь судам придется установить такое юридически значимое обстоятельство, раз они не сделали этого сразу.
ТСЖ оплатило капремонт с расчетного счета с последующей компенсацией со спецсчета капремонта
Некоторые непредвиденные дорогостоящие работы по капремонту общедомового имущества требуется сделать срочно (например, замена редуктора лебедки или двигателя лифта), а подготовка и проведение ОСС требует немало времени. Можно ли в таких ситуациях оплатить ремонт с расчетного счета, а в последующем, после проведения ОСС, возместить потраченные ТСЖ средства со счета капремонта?
ТСЖ «Солнце 32» (г. Москва) оплатило подрядчику ремонт лифтов более чем на 1,2 млн р. Спустя несколько месяцев на ОСС было принято решение об использовании средств со спецсчета капремонта для компенсации товариществу потраченных из разных статей его бюджета средств по договору на капремонт лифтов.
Однако Сбербанк отказал в исполнении платежного поручения по переводу средств на расчетный счет ТСЖ. Товарищество обратилось в суд, просило признать отказ банка незаконным и обязать его исполнить платежку.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, сославшись на следующее:
— согласно ч. 1 ст. 177 ЖК РФ и положениям договора спецсчета, операции по спецсчету осуществляются непосредственно в адрес лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по капремонту;
— законом не предусмотрено возмещение со спецсчета ранее понесенных владельцем данного счета затрат.
Но кассационный суд не согласился с такими выводами, отменил принятые по делу судебные акты и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление АС Московского округа по делу № А40 – 188024/23), отметив:
— Закон регламентирует перечень операций по спецсчету капремонта, но не субъектов получения средств.
— Законом не установлен прямой запрет на принятие ОСС решения о компенсации уже понесенных расходов со спецсчета капремонта.
— Судам следовало установить, относятся ли выполненные работы по ремонту лифтов к работам капитального характера, имеет ли юридическую силу протокол ОСС о компенсации понесенных ТСЖ расходов, установлен ли при совершении операций по спецсчету запрет на переадресацию исполнения, соответствуют ли представленные ТСЖ банку документы по форме и содержанию законодательным требованиям.
➜ Подписаться на Telegram-канал автора («ЖКХ»)
