Иногда управляющая компания не успевает приступить к управлению домом, даже если решение об этом было принято собственниками на общем собрании. Речь идет о параллельном конкурсе по отбору управляющей организации, инициированным муниципалитетом.
Это приводит к оспариванию результатов конкурса или спорами с жилищными инспекциями, которые заканчиваются по-разному. Сегодня мы расскажем о свежем случае из практики, когда выбранной собственниками компании не удалось добиться включения себя в реестр лицензий (дело № А40 – 231886/18 – 93-2611).
Управляющая компания «от застройщика» хотела управлять 3 недавно построенными домами. Были организованы общие собрания, по результатам которых ее выбрали в качестве лица, управляющего ими. Параллельно местная администрация провела конкурс по отбору компании, где заявился только один
участник, с которым и были заключены договоры управления как лицом, выигравшим торги.
Неудачливая компания обратилась в суд с заявлением об оспаривании действий по проведению открытого конкурса. Она указала на то, что о проведенных собраниях известила Управу до завершения конкурса (в день вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе). По мнению истца, действия Управы по заключению договора с участником конкурса вопреки решению собственников МКД, являются неправомерными.
Муниципалитет возражал тем, что конкурс начат в предусмотренные жилищным законодательством сроки, а именно после того, как собственники не выбрали и не реализовали способ управления. Собрания проведены уже в ходе проведения торгов и не могли повлиять на законность конкурсных процедур.
Суды встали на сторону местной администрации: согласно ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ открытый конкурс должен быть объявлен в течение 20 дней с момента ввода домов в эксплуатацию. Конкурс был проведен согласно Правилам №75. По результатам конкурса единственный участник торгов уже через неделю после вскрытия конвертов с заявками обратился с заявлениями в жилищную инспекцию для внесения изменений региональный реестр лицензий. Через полтора месяца дома включили в лицензию победителя конкурса.
Судебные инстанции указали, что действительно, согласно п. 39 Правил №75 в случае, если до дня проведения конкурса жители выбрали способ управления или реализовали свое решение, то конкурс проводить не надо.
Однако протоколы общих собраний, представленные управляющей компанией «от застройщика» такими решениями, по мнению судов, не являются, поскольку не соответствуют требованиям к оформлению протоколов общих собраний, содержат неполную информацию, в них отсутствуют обязательные приложения. Кроме того, реализация способа управления заключается в том, что собственники и управляющая организация должны подписать договор управления, а жилищная инспекция должна внести изменения в реестр лицензий, поскольку возникновение обязательств по договору управления возникает после внесения таких изменений.
В жилищную инспекцию поступили заявления от обоих лицензиатов, однако протоколы собраний, представленные компанией от застройщика органу жилищного надзора не понравились: он пришел к выводу об отсутствии кворума на собрании и ничтожности принятых решений. Апелляционный суд указал, что «основания не доверять выводам Мосжилинспекции отсутствуют».
Суд округа и Верховный Суд РФ в определении от 02 декабря 2019 г. № 305-ЭС19 – 21745 также оставили кассационные жалобы компании без удовлетворения. Они согласились с тем, что открытый конкурс проведен управой в соответствии с законом, тогда как собственники нарушили процедура принятия решения о выборе способа управления домом