Житель Ярославской области обратился в суд, чтобы исключить из платежных документов и признать отсутствующей задолженность в размере 5907,72 рубля. Ссылался на то, что в 2022 г. на протяжении полугода УО в одностороннем порядке включала в квитанцию дополнительную строку «платные услуги» — 984,62 рубля ежемесячно. Однако с собственниками эта плата не согласована.
УО, в свою очередь, пояснила: для предотвращения аварийной ситуации пришлось срочно менять верхний розлив системы отопления. Сделано это на основании п. 3.2.7 договора управления. Стоимость работ составила 116 572,57 рубля. Собственники выполненные работы приняли и по итогу получили квитанции с дополнительной строкой для оплаты ремонта.
Рассмотрение дела в суде первой инстанции
Суд установил, что договор управления регулирует вопросы только текущего ремонта МКД. Указанный п. 3.2.7 предусматривает: «в случае необходимости выполнения работ и (или) оказания услуг для предотвращения или ликвидации аварийной ситуации, угрожающей здоровью, безопасности граждан, для выполнения предписаний государственных органов надзора и недостаточности денежных средств собственников, управляющая компания вправе инвестировать собственные средства в общее имущество с их последующим возмещением собственниками.Стоимость работ определяется исходя из территориальной единичной расценки на ремонтные строительные работы пропорционально площади помещения».
Соответствующую плату УО выставляет в квитанциях отдельной строкой в течение шести месяцев, а о выполнении необходимых работ уведомляет собственников путем размещения объявления.
В 2021 г. жильцы МКД неоднократно жаловались на холод в квартирах и аварии на верхнем розливе отопления. УО неоднократно выполняла текущий ремонт инженерной системы и возмещала причиненный ущерб, но в итоге всё пришло к необходимости менять часть верхнего розлива. Собственники решение о проведении капремонта не приняли, поэтому УО приступила к ремонту с учетом п. 3.2.7 договора управления.
В договоре управления собственники предусмотрели возможность взимания УО дополнительной платы за выполненные ремонтные работы. Соответствующие положения этого договора недействительными не признаны. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для удовлетворения иска.
Позиция апелляционного и кассационного судов
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и обязал УО исключить из квитанций задолженность истца в размере 5907,72 рубля. Исходил из того, что замена верхнего розлива отопления относится к текущему ремонту, обязанность по проведению которого лежит на УО. Она должна была принять своевременные меры по осмотру общедомового имущества, планированию текущего ремонта и восстановлению элемента инженерной системы.
Решение об увеличении платы за содержание жилого помещения принимает общее собрание собственников. Без решения ОСС управляющая организация не вправе выставлять дополнительную плату. Предусмотренная договором управления возможность ее взимания нарушает права жильцов, является недопустимой и не подлежит применению. Какой-либо отдельный судебный акт для признания п. 3.2.7 недействительным не нужен.
Кассационный суд согласился с наличием оснований для удовлетворения иска. Дополнительно отметил: для устранения физического износа или разрушения, а также при необходимости заменить отдельные элементы общего имущества по решению ОСС проводится капремонт. Однако в материалах дела отсутствует акт осмотра, подтверждающий достижение общедомовым имуществом предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. Решения о проведении капремонта тоже нет.
(Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 27809/2023).