В МКД Казани ОСС приняло решения о повышении тарифа на обслуживание противопожарной системы с 2,83 р./кв. м. до 4,38 р./кв. м. для собственников офисов и парковочных мест, а также об установлении тарифа на оплату ответственного по противопожарной безопасности – 8,48 р./кв.м. для собственников офисов.
Собственники офисов взбунтовались:
- Совокупная площадь офисов и парковочных мест меньше, чем общая площадь квартир. Поэтому при голосовании на ОСС «офисники» всегда поставлены в заведомо неравные условия с собственниками жилья.
- Дополнительные расходы на обеспечение пожарной безопасности не являются разумными, обязательными и обоснованными.
- Решением ОСС расходы по содержанию противопожарной системы целиком возложены исключительно на собственников нежилых помещений. Это ущемление их прав.
В судебном иске собственники офисов просили признать указанные решения ОСС недействительными.
Суды трех инстанций удовлетворили данные требования (определение 6 КСОЮ по делу № 88 – 24066/2023):
- «Пожарная охрана» не включена в Минимальный перечень услуг и работ № 290 и является дополнительной возмездной услугой. Поэтому вопросы установления тарифа на нее, выбора организации, которая будет оказывать услугу, относятся к исключительной компетенции ОСС.
- Нормы закона не предоставляют товариществу права на увеличение стоимости обслуживания общедомового имущества в зависимости от статуса помещения, статуса собственника или назначения и целей использования помещения. По общему правилу доля обязательных расходов собственника любого помещения в доме на содержание и ремонт общего имущества пропорциональна его доле в праве общей собственности на это имущество и не определяется иными факторами.
- Статьи 246, 247 и 249 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ предоставляют совладельцам возможность определять порядок пользования имуществом и несения расходов с отступлением от требования о соразмерности их доле, но лишь по соглашению сторон. В данном случае такое соглашение не заключалось.
- Формальное соответствие решения ОСС требованиям закона в части соблюдения порядка созыва, подготовки и проведения собрания (ст. 181.2, 181.4, 181.5 ГК РФ, ст. 45, 46, 145, 146 ЖК РФ) не отменяет общего запрета на злоупотребление правом и недобросовестное поведение. Собственники помещений в МКД должны нести равное бремя расходов на содержание общего имущества. Возложение обязанности несения таких расходов на собственников нежилых помещений в повышенном размере является злоупотребление правом (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, ст. 10 ГК РФ, п. 5 Постановления КС РФ от 29.01.2018 № 5‑П).
- ОСС может принять решение о дифференцированных тарифах на содержание общего имущества для собственников различных помещений, но только с учетом объективных характеристик помещений и при наличии соответствующего экономического и правового обоснования. В данном случае такого обоснования решения ОСС не содержат, поэтому носят дискриминационный характер.
➜ История написана для нашего Telegram-канала «ТСЖ (ТСН) – судебная практика»