На ОСС, проведенном по инициативе председателя совета МКД (г. Уфа Республики Башкортостан), было утверждено положение, закрепляющее право круглосуточного беспрепятственного въезда на придомовую территорию только для собственников жилых помещений и спецтехники.
«Офисникам» это не понравилось: такое решение ОСС ущемляет их законные права парковать свой транспорт в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории. Они подали судебный иск к председателю совета МКД, в котором просили признать решения ОСС недействительными, обязать демонтировать ограждение, препятствующее свободному проезду, и не чинить препятствий в пользовании земельным участком под МКД.
Обосновали иск так:
- Участия в ОСС они не принимали и не знали о нем. Порядок созыва и проведения ОСС нарушен.
- Председатель совета дома предоставила им только копию протокола ОСС (без бюллетеней), положение о порядке въезда (выезда) и парковке, а также заявление для проезда.
- В УК и орган жилнадзора документы по общему собранию не передавались. В ГИС ЖКХ протокол голосования в установленные сроки не размещен. Муниципалитет не согласовывал установку ограждения и не выдавал ордер на производство работ.
Суд первой инстанции признал недействительными все решения ОСС:
- О проведении ОСС собственники МКД извещаются путем размещения объявлений на информационных стендах в подъездах, а также в группе собственников в WhatsApp. Такой способ уведомления был утвержден решением ОСС.
- Собственники нежилых помещений не имеют доступа в жилые подъезды с кодовыми замками и домофонами, объявлений на досках увидеть не могли, в домовом чате WhatsApp не состоят.
- Фотографии уведомлений об ОСС, размещенных на стендах, доказательством надлежащего уведомления не являются, поскольку акт фотофиксации к ним не прилагается, а на самих фото информация нечитаемая, адрес МКД не указан, привязки к месту размещения нет.
- Председатель совета дома не доказал, что все собственники состоят в группе WhatsApp.
- Решение об ограничении пользования земельным участком принято при отсутствии необходимого кворума, а значит, ничтожно.
В ходе рассмотрения дела в суде председатель совета МКД предприняла попытку подправить ставший причиной раздора порядок въезда (выезда) и парковки транспорта. На заседании совета МКД утвердили поправки к нему – в тексте, наряду с собственниками жилья, упомянули собственников нежилых помещений. Однако это не сработало. Суд не принял измененный документ в качестве доказательства, отметив, что ни положения Жилищного кодекса, ни Требования к оформлению протоколов ОСС, утвержденные приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, не регулируют порядок внесения изменений и уточнений в решения ОСС. Совет МКД не наделен полномочиями на корректировку решений ОСС.
Суд апелляционной инстанции частично не согласился с нижестоящей инстанцией (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан по делу № 33 – 13769/2023):
- Истцы отрицают факт уведомления об ОСС, но они заинтересованы в исходе дела. А вот фотографии извещений о собрании, нотариальный осмотр чата собственников в WhatsApp, показания свидетелей истцами не опровергнуты и подтверждают надлежащее уведомление собственников о собрании.
- В ОСС приняли участие собственники, обладающие 59% от общего числа голосов. Значит, по организационным вопросам и по вопросам избрания членов и председателя совета МКД кворум имелся (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
- Решение о пределах использования земельного участка под МКД принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Утвержденный ОСС порядок въезда (выезда) и парковки транспорта упоминает только собственников жилья, тем самым ограничивая права пользования участком собственников нежилых помещений. Это решение ОСС ничтожно, так как кворума по нему не было (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).
➜ Отслеживать новую практику про совет МКД удобнее на нашем канале “Совет многоквартирного дома”