В этом материале собрали несколько случаев из практики, когда суды отменяли предостережения органов жилищного надзора, называя их незаконными.
Материал опубликован 16.08.2023. Обновлен 02.11.2025.
Предостережение ГЖИ Костромской области о неправильном начислении платы за водоотведение
Результат: по заявлению РСО суд отменил предостережение ГЖИ Костромской области в части требований о проведении перерасчёта платы за водоотведение.
Причина: требование об устранении уже состоявшихся нарушений не соответствует сути и содержанию профилактического мероприятия в виде предостережения (дело № А31 – 9066/2022).
В ГЖИ Костромской области пожаловалась жительница п. Николо-Полома и сообщила, что ООО “Водоканалсервис” неправильно начислило ей плату за водоотведение. Инспекция установила, что РСО начислила заявительнице плату за водоотведение за февраль 2022 года исходя из норматива водоотведения и двух зарегистрированных граждан, за март и апрель 2022 года – из норматива водоотведения и одного зарегистрированного гражданина.
Собственница квартиры обращалась в ООО “Водоканалсервис” с заявлением о проведении перерасчёта платы за водоотведение за февраль 2022 года. Но РСО отказала в проведении перерасчёта из-за пропуска потребителем установленного п.п. (з), п. 34 Правил № 354 пятидневного срока информирования об уменьшении числа граждан, проживающих в жилом помещении.
При этом плату за март и апрель 2022 года РСО начислила с учётом 1 зарегистрированного в квартире, без поступления сведений от потребителя.
Инспекция пришла к выводу, что РСО знала о снятии с регистрационного учёта в квартире одного проживающего и до 26.05.2022 (до поступления заявления о проведении перерасчёта). По результатам проверки ГЖИ выдала предостережение, в котором предложила произвести собственнице квартиры перерасчёт платы за водоотведение за февраль 2022 года с учётом количества граждан, постоянно и временно проживающих в этом помещении.
ООО “Водоканалсервис” не согласилось с предостережением и обратилось в суд за признанием его недействительным. Суд первой инстанции не нашёл оснований для отмены акта реагирования ГЖИ.
Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и признал предостережение недействительным в части предложения произвести перерасчёт платы за водоотведение за февраль 2022 года.
Кассационный суд согласился с судом апелляционной инстанции.
“Предостережение уполномоченного органа возлагало на Общество определенную обязанность, исполнение требования об устранении нарушения за прошлый период времени, изложенное административным органом в форме предостережения, что не соответствует сути и содержанию профилактического мероприятия, целью которого является принятие мер по недопущению в будущем нарушений обязательных требований, и принимаемого по его результатам ненормативного акта”.
Предостережение Службы жилищного надзора Астраханской области о неправильном начислении платы за отопление
Результат: суд отменил предостережение Службы жилнадзора Астраханской области о неправильном начислении платы за отопление.
Причина: по мнению суда, надзорный орган выдал предостережение вместо предписания. Кроме того, РСО правильно начислила плату за отопление (дело №А06 – 4117/2023).
Служба жилищного надзора Астраханской области по жалобе жильца МКД по улице Зеленгинская г. Астрахани проверила правильность начисления ООО “Астраханские тепловые сети” платы за отопление.
Служба посчитала нарушением то, что РСО начислила плату за март 2023 года в полном объёме, а отопительный период закончился 24 марта (нарушение пунктов 42 (1) и 68 Правил № 354).
Служба объявила предостережение и предложила обществу произвести перерасчёт платы за отопление.
РСО успешно обжаловала предостережение надзорного органа.
Суды первой и надзорной инстанции указали, что общество правильно рассчитало плату за отопление. Возможность расчёта исходя из фактической продолжительности предоставления коммунальной услуги в разбивке по дням отсутствовала, так как размер платы определяется по нормативу.
“Кроме того, предостережение от 11.04.2023 № 878 содержит конкретное указание Обществу совершить действия по перерасчету платы по нормативу потребления за коммунальную услугу “отопление” по 24 марта 2023 года. При этом из такой формулировки предостережения не следует, что предложенные мероприятия направлены на профилактику нарушений при начислении платы за коммунальную услугу “отопление” на будущее время”.
Предостережение надзорного органа Карелии о невозможности записаться на личный прием
Результат: суд отменил предостережение органа жилищного надзора Карелии.
Причина: предостережение УО получила раньше, чем подтвердились доводы жалобы (дело № А26 – 1217/2024).
В Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору (далее – Комитет) поступила жалоба на то, что управляющая организация ООО “ОнегоСтройСервис” не записывает на личный прием.
11.12.2023 УО получила предостережение с требованием не допускать подобных нарушений.
Управляющая организация не согласилась с предостережением и успешно обжаловала его в суде.
Комитет настаивал на том, что до направления предостережения претензии заявителя были проверены на предмет достоверности.
Однако телефонограмма, из которой следует, что УО не записывает на личный прием заявителя и не отвечает на телефонные звонки, была составлена 12.12.2023, то есть уже после объявления предостережения.
“При таких обстоятельствах суд, принимая во внимание отсутствие у Комитета предусмотренных частью 2 статьи 49 Закона № 248-ФЗ оснований для выдачи Обществу оспариваемого предостережения, сделал вывод о его недействительности и удовлетворяет заявленное требование”.
Предостережение контрольного органа Красноярского края по вопросу принадлежности трансформаторной подстанции
Результат: суд признал предостережение контрольного органа Красноярского края необоснованным.
Причина: орган жилконтроля поспешил вынести акт реагирования, не проверив доводы управляющей организации (дело № А33 – 20743/2023).
Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края запросила у ООО УК “Хоум сервис” документы на трансформаторную подстанцию, расположенную в цоколе МКД по ул. Ленина в Красноярске.
УО сообщила контрольному органу, что документов на подстанцию у нее нет, так как это помещение является самостоятельным нежилым помещением и в состав общего имущества не входит. По сведениям УО, помещение подстанции принадлежит застройщику ООО “Специализированный застройщик “СтройИндустрия”.
Тем не менее управляющая организация получила предостережение, в котором ей предлагалось принять меры к недопущению использования помещения трансформаторной подстанции третьими лицами.
Не согласившись с предостережением, УО обратилась в суд. Суд ожидаемо встал на сторону управляющей организации.
Суд еще раз объяснил контрольному органу, что помещение трансформаторной подстанции не входит в состав общего имущества.
“…спорное нежилое помещение трансформаторной подстанции (помещение № 305) проектировалось как самостоятельный объект недвижимого имущества, в качестве такового отражено в техническом плане указанного МКД и разрешении на ввод МКД в эксплуатацию, в связи с чем в данном случае у Службы отсутствовали основания для признания спорного помещения трансформаторной подстанции общим имуществом собственников помещений в МКД и соответственно, для издания и объявления заявителю предостережения”.
Служба пыталась оправдаться и ссылалась на невозможность получения выписки из ЕГРН до объявления предостережения. Но суд снова был не на ее стороне. Он указал, что УО в ответе не запрос сообщала, что подстанция является самостоятельным помещением и числится за застройщиком.“В этой связи до момента вынесения предостережения служба была обязана проверить данный довод и установить факт отнесения либо не отнесения имущества к составу общего имущества, что не было сделано ответчиком”.
Предостережение надзорного органа Свердловской области по поводу начисления платы за содержание и ремонт
Результат: суд признал необоснованным предостережение надзорного органа Свердловской области по поводу начисления платы за содержание и ремонт.
Причина: УО фактически управляла домом, поэтому имела право взимать плату за содержание и ремонт (дело № А60 – 516/2024).
ООО Алапаевская УК “Виктория” управляет многоквартирным домом по ул. Пионеров в г. Алапаевске с 2022 года. Договор управления был заключен 29.09.2022 по результатам открытого конкурса по отбору УО.
В августе 2023 года Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) пришел к выводу о необоснованном начислении управляющей организацией платы за содержание и ремонт с сентября 2022 года по июнь 2023 года.
Надзорный орган полагал, что УО не могла начислять и взимать плату за этот период, так как в реестр лицензий сведения были внесены лишь 30.06.2023.
Управляющая организация не согласилась с предостережением и успешно обжаловала его в суде. Суды двух инстанций встали на сторону УО.
Суды отметили, что общество фактически управляет МКД по ул. Пионеров с 29.09.2022 (осуществляет списание показаний ОДПУ электроэнергии, осмотр общедомового имущества, аварийно-диспетчерское обслуживание). УО могла взимать плату за содержание и ремонт с момента заключения договора управления.
УО в 2022 году обращалась в Департамент за внесением изменений в реестр лицензий, но получила отказ из-за отсутствия документов на МКД. Получить эти документы общество не могло из-за отказа в их передаче предыдущей УО. Управляющей организации пришлось истребовать документы через суд.
Суды сослались на пункт 41 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), из которого следует, что “… осуществление юридическим лицом на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат, не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на него полномочий. Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (при наличии четко выраженной воли собственников на заключение договора с управляющей компанией, которая фактически предоставляла им коммунальные услуги)”.
Предостережение ГЖИ Краснодарского края о выставлении платы за установку видеонаблюдения
Суд признал необоснованным предостережение ГЖИ Краснодарского края о выставлении платы за установку видеонаблюдения.
Причина: решение было принято на общем собрании, соответственно, УО обязана его исполнять (дело № А32 – 17892/2024).
ГЖИ Краснодарского края выдала предостережение ООО “Управляющая компания “Ника”. Основанием для выдачи предостережения стали выводы инспекции о незаконном начислении платы за установку видеонаблюдения. ГЖИ полагала, что вопрос предъявления платы за установку видеонаблюдения не был утвержден ОСС в связи с отсутствием кворума.
УО не согласилась с выводами надзорного органа и ссылалась на ошибку в протоколе ОСС: “…при подсчете голосов счетная комиссия допустила ошибку в подсчете бюллетеней, голоса рассчитаны правильно, но неправильно сформулировано решение в протоколе. 12 декабря 2023 года подготовлено дополнение к протоколу от 09.10.2022 № 1, которым вопрос № 13 изложен в новой редакции”.
Суды трех инстанций встали на сторону управляющей организации.
“Инспекция, выдавая обществу предостережение, не учла, что решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 09.10.2022 № 1 (с учетом дополнения), в судебном порядке не оспорено, недействительным не признано”.
Суды указали, что УО не может повлиять на решение ОСС об утверждении стоимости и сроков возмещения расходов за установку системы видеонаблюдения.
Предостережение Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области по поводу индексации платы за СОИ
Суд отменил предостережение Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области.
Причина: по мнению суда, предложенные в предостережении конкретные действия направлены на устранение нарушений за прошлое время, что не соответствует сути и содержанию профилактического мероприятия (дело № А21 – 7511/2024).
Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство) выдало предостережение управляющей организации ООО “Альянсстрой” по поводу индексации платы за СОИ.
УО доначислила плату за СОИ собственникам помещений в МКД по ул. Жуковского в г. Советске за период с 01.09.2020 по 31.12.2023 в связи с индексацией размера платы.
Министерство полагало, что УО неправомерно произвела индексацию платы, так как в протоколе ОСС и договоре управления МКД не указано, что увеличение платы в связи с индексацией производится управляющей организацией в одностороннем порядке. В предостережении Министерство требовало произвести перерасчет начисленной платы всем собственникам помещений МКД.
ООО “Альянсстрой” не согласилось с предостережением и обратилось в суд.
Суд признал необоснованным довод Министерства о том, что возможность индексации платы УО в одностороннем порядке должна быть предусмотрена протоколом общего собрания.
Министерство попыталось обжаловать решение суда в апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что общество произвело индексацию, применив индекс потребительских цен по категории “все товары и услуги” (15,1 процента), а не по категории “услуги организации ЖКХ, оказываемые населению” (4,62 процента).
Однако апелляционный суд отклонил доводы надзорного органа, “поскольку выводы о подобном нарушении со стороны общества в оспариваемом предостережении отсутствуют и обществу данное нарушение не вменялось. Данные доводы в суде первой инстанции Министерством не заявлялись и соответствующие доказательства не представлялись”.
Также апелляционный суд указал, что требование об устранении нарушения за прошлый период времени не соответствует сути и содержанию профилактического мероприятия, целью которого является принятие мер по недопущению в будущем нарушений обязательных требований.
“Фактически надзорный орган облек в форму предостережения предписание, выдаваемого в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 2 статьи 90 Закона № 248-ФЗ”.
Предостережение Министерства госжилстройнадзора Тамбовской области о снижении температуры горячей воды
Суд признал незаконным предостережение Министерства госжилстройнадзора Тамбовской области.
Причина: Министерством в форму предостережения облечено предписание, выданное без проведения контрольно-надзорных мероприятий (дело № А64 – 3698/2023).
В территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Тамбовской области в г.Моршанске, Моршанском, Пичаевском и Сосновском районах поступила жалоба председателей советов 5 МКД по ул. Куйбышева в Моршанске на низкую температуру горячей воды.
ФБУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии в Тамбовской области” в г.Моршанске, Моршанском, Пичаевском и Сосновском районах Тамбовской области провело лабораторные исследования, которые подтвердили снижение температуры горячей воды во всех домах, названных в обращении.
Затем Министерство государственного жилищного, строительного надзора (контроля) Тамбовской области (далее – Министерство) вынесло предостережение ресурсоснабжающей организации АО “ТСК”, в котором потребовало перерасчета платы за горячее водоснабжение.
РСО не согласилась с предостережением и обжаловала его в суде.
Суды двух инстанций указали, что предостережение Министерства не отвечает правовой природе предостережения, так как содержит в себе указание на принятие конкретных мер по устранению нарушений за прошлое время.
Суды отметили, что поступившие информация и документы являлись основанием для проведения контрольно-надзорного мероприятия. Министерство ссылалось на то, что не могло провести проверку из-за отказа прокуратуры в ее согласовании.
“Довод о необходимости согласования и отказе прокуратуры, суд считает несостоятельным, поскольку законом не предусмотрено согласование контрольно-надзорного мероприятия по сообщению, содержащему признаки нарушений в сфере санитарно-эпидемиологических требований, как представляющих угрозу здоровью граждан”.
Суды заключили: “… оспариваемый акт, фактически представляющий собой представление об устранении выявленных правонарушений не соответствует закону и как результат контрольно-надзорной деятельности является недействительным, в связи с чем он незаконно возлагает на заявителя обязанности по совершению указанных в нем действий, следовательно, нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности”.
Предостережение органа жилищного надзора Ленинградской области об увеличении платы за содержание и ремонт
Суд признал незаконным предостережение Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области об увеличении платы за содержание и ремонт.
Причина: в действиях УО нет нарушений, надзорный орган выдал предостережение вместо предписания (дело № А56 – 878/2025).
ООО “ЛенСтрой” получило предостережение Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее – Комитет) об увеличении платы за содержание и ремонт, за работу круглосуточной службы консьержей в МКД по ул. Красных Военлетов в Гатчине.
Комитет считал, что УО необоснованно увеличила в 2024 году плату за содержание и ремонт, за работу круглосуточной службы консьержей до истечения года с даты утверждения платы на 2023 год. В предостережении Комитет требовал перерасчета платы по тарифам 2023 года.
Общество успешно обжаловало предостережение Комитета в суде. Суд указал, что УО не нарушала требования закона.
Плата за содержание и ремонт, за работу консьержей на 2023 и 2024 годы была установлена одним решением ОСС, УО не могла проигнорировать это решение.
“Из содержания решения общего собрания собственников помещений в МКД, результаты которого оформлены протоколом от 14.09.2023 № 1/2023, следует, что соответствующие размеры платы устанавливались на 2023 и 2024 календарные годы, в связи с чем Общество в соответствии с принятым на общем собрании собственников помещений в МКД решениями правомерно начисляло с 01.01.2024 плату за содержание жилого помещения в МКД исходя из стоимости 30,96 руб. с 1 кв. м площади помещения, а плату за услугу по круглосуточной работе службы консьержей начисляло исходя из 6,40 руб. за 1 кв. м площади помещения”.
Также суд отметил, что Комитет облек предписание в форму предостережения.
“В предостережении от 02.10.2024 № 446 содержится требование произвести перерасчет платы, что в рассматриваемом случае не соответствует положениям части 2 статьи 49 Закона № 248-ФЗ”.
Предостережение надзорного органа Карелии о размещении информационного оборудования на общем имуществе МКД
Суд признал недействительным предостережение надзорного органа Карелии.
Причина: в предостережении надзорный орган требовал устранения нарушений. Такое требование может быть предъявлено лишь в форме предписания (дело № А26 – 2169/2025).
В Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору (далее – Госкомитет) пожаловался один из жильцов МКД по ул. Федосовой в Петрозаводске. Он был не согласен с размещением управляющей организацией ООО “ОнегоСтройСервис” информационных карманов и объявлений вне стендов, без решения ОСС.
Госкомитет объявил УО предостережение,в котором предложил демонтировать информационное оборудование на общем имуществе МКД или согласовать его размещение. Общество не согласилось с предостережением и обратилось в суд.
Суды двух инстанций признали предостережение недействительным.
По информации УО, в 2024 году собственники на общем собрании дали разрешение на размещение на общем имуществе МКД ящиков для сбора бюллетеней, ящиков для спама и иного оборудования, используемого в целях содержания общего имущества МКД, в том числе размещение информационных объявлений, карманов.
Суды указали, что предложенные Госкомитетом действия направлены на устранение нарушений за прошлое время, в то время как подобное требование может быть предъявлено лишь в форме предписания.
Госкомитет настаивал на том, что предостережение не затрагивает права и законные интересы УО. Но суды с ним не согласились.
“…вынесенное предостережение предполагает его исполнение со стороны Общества — выполнить демонтаж несогласованных, по мнению Комитета, конструкций. Предостережение является решением Комитета, которым он фактически возлагает на Общество обязанность по демонтажу самовольно, без наличия общего собрания собственников помещений МКД № 27 по ул. Федосовой, информационных карманов на общем имуществе собственников помещений МКД. Такая обязанность противоречит принятому собственниками помещений МКД решению о разрешении Обществу размещать оборудование, используемое в целях содержания общего имущества МКД на общем имуществе МКД”.
Материал написан для нашего Telegram-канала «Жилищный инспектор»