Интересный спор произошел между одним из ТСЖ г. Кирова и собственником кладовой, расположенной на техническом этаже МКД. Товарищество пыталось признать право собственности на нежилое помещение отсутствующим, а собственник это право всячески отстаивал.
Позиция собственника П. В 2020 г. он купил кладовую в подвале МКД, а в 2021 г. ТСЖ стало препятствовать в пользовании этим помещением. Сославшись на решение ОСС от 2019 г. и «необходимость осуществления мероприятий безопасности в отношении общего имущества дома» сменило замки на двери подвала, новые ключи собственнику не предоставило. Однако спорное нежилое помещение не является общедомовым имуществом, и ТСЖ нарушает права П.
В исковом заявлении собственник просил:
- обязать ТСЖ предоставить ему ключи от шлагбаума для въезда на территорию МКД, а также ключи от подвала — для доступа в принадлежащее ему помещение;
- обязать товарищество воздержаться от нарушения прав истца на владение, пользование и распоряжение своим имуществом;
- взыскать с ответчика расходы на уплату госпошлины и 20 000 рублей — штраф на случай неисполнения требования о передаче ключей.
Позиция ТСЖ. Наличие кладовых в этой части подвала не предусмотрено проектной документацией от 2004 г. и препятствует обслуживанию общедомовых коммуникаций. Как раз здесь проходят трубы отопления, электрокабели освещения и др. ТСЖ решило привести подвал дома в первоначальное состояние — демонтировать незаконно установленные перегородки и (или) признать право собственности на нежилые помещения отсутствующим. А спорная кладовая не соответствует санитарным требованиям для нежилых помещений самостоятельного назначения.
Во встречном иске ТСЖ просило:
- признать отсутствующим право собственности П. на спорное нежилое помещение и обязать собственника предоставить ключи от этого помещения;
- взыскать с собственника П. неустойку за неисполнение судебного решения — 1000 рублей в день в течение первого месяца с последующим ежемесячным увеличением этой суммы на 1000 рублей до исполнения судебного акта.
Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили иск собственника П., а во встречном иске отказали. Кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение.
К этому моменту вопрос с ключами и доступом собственника П. к кладовой уже решился. Истец сам поменял замок в подвал, сделал дубликаты ключей для всех собственников кладовых, экстренных служб и председателя ТСЖ.
А вот для определения статуса кладовой, суд первой инстанции назначил проведение экспертизы. Согласно ее результатам, проект спорного дома дорабатывался и в итоге предусматривал наличие хозяйственных кладовок в подвале. В техническом паспорте МКД имеются сведения о подвальном помещении, разделенном на кладовые.
Указанные в техпаспорте местоположение и площадь кладовой собственника П. полностью соответствует ее фактическим параметрам. С момента проектирования, строительства и ввода МКД в эксплуатацию это нежилое помещение имеет самостоятельное назначение.
Также суд установил:
— ТСЖ кладовой никогда не пользовалось и не владело, бремя ее содержания не несло;
— в кладовой нет приборов и оборудования, регулирующих работу общедомовых инженерных коммуникаций;
— сделки, на основании которых собственник П. приобрел кладовую, не оспорены;
— товарищество не опровергло довод истца о том, что прохождение через кладовую трубы отопления не означает принадлежность нежилого помещения к общедомовому имуществу;
— не доказана необходимость постоянного доступа к расположенному в кладовой трубопроводу для его обслуживания, а также, что наличие кладовой в подвале или действия истца препятствуют обслуживанию общедомовых коммуникаций;
— в материалы дела не представлены доказательства нарушения прав истца в настоящее время.
С учетом всех обстоятельств суд первой инстанции отказал в удовлетворении обоих исков. Апелляционный и Шестой кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений, а жалобы ТСЖ — без удовлетворения (определение № 88 – 14706/2023).