Управляющая организация обратилась в суд, чтобы за период с 18.09.2018 по 31.07.2019 взыскать с ФКУ «Реабилитационный центр» (далее — Учреждение) задолженность по оплате содержания и текущего ремонта общедомового имущества — 244 962 рубля и пени — 130 796 рублей.
Свои требования мотивировала тем, что на праве оперативного управления Учреждению принадлежит несколько квартир в МКД г. Сочи по ул. Худякова, д. 23. По результатам открытого конкурса и на основании договора, заключенного с Департаментом городского хозяйства г. Сочи в апреле 2016 г., в спорный период именно УО управляла указанным домом. Учреждение свои обязанности по оплате услуг УО не исполняло, претензию о погашении задолженности оставило без удовлетворения.
С учетом срока исковой давности суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав с Учреждения задолженность по оплате услуги и пени — 187 097 рублей, а также расходы по уплате госпошлины — 5235 рублей.
В апелляционной жалобе Учреждение указало на то, что УО не вправе обращаться в суд с настоящим иском, так как в спорный период не управляла домом № 23, договор с Учреждением не заключала. Апелляционный суд согласился с этими доводами и в удовлетворении иска отказал. Кассационный суд оставил это решение без изменений.
При этом оба суда руководствовались следующим:
- Протокол конкурса и договор управления касаются домов № 23 — стр. 1 и 2. А квартиры, принадлежащие Учреждению на праве оперативного управления, расположены в доме № 23.
- УО ссылалась на то, что в период действия договора органы местного самоуправления переименовывали адрес и вносили изменения в ФИАС. Однако Учреждение представило сведения, согласно которым в адресной системе есть указание на три дома — № 23, № 23 стр. 1, № 23 стр. 2.
- Управляющая организация не представила документы, подтверждающие обслуживание общего имущества в МКД № 23.
Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение № 305-ЭС23 – 8455).
Ссылка Учреждения на отсутствие договора с УО несостоятельна. В соответствии со ст. 39, 158 ЖК РФ, отсутствие заключенного договора не освобождает законного владельца помещений от несения расходов на содержание имущества. При этом не доказано, что в период с 18.09.2018 по 31.07.2019 Учреждение исправно оплачивало соответствующие услуги или домом в этот период управлял не истец.
Согласно письму Департамента городского хозяйства от октября 2022 г., в спорный период дом № 23 по результатам открытого конкурса находился под управлением УО.
В письме от января 2023 г. ГЖИ Краснодарского края подтвердила эти сведения и указала: орган местного самоуправления ошибочно указал в конкурсной документации сведения о доме № 23 как о двух домах — № 23 стр. 1 и № 23 стр. 2. В отношении этих адресов и был заключен договор управления.
Также, «согласно справке о присвоении регистрационного адреса от 20.12.2013 № 14324, выданной Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи Краснодарского края, МКД площадью 12920,5 кв. м на 166 квартир (стр. 1) и 13657,9 кв. м на 167 квартир (стр. 2) присвоен единый адрес: г. Сочи, ул. Худякова, д. 23».
УО ссылалась на указанные обстоятельства, но апелляционный и кассационный суды не дали оценки этим доводам. Суд первой инстанции также не исследовал документы, которыми УО обосновывала свою позицию, и рассмотрел дело в порядке упрощенного производства.