Собственники нескольких МКД Калужской области решили управлять домами сами (непосредственное управление), а для содержания и ремонта общедомового имущества заключили договоры с УК. В 2022 г. ГЖИ Калужской области провела проверки по этим адресам и зафиксировала сквозное коррозийное разрушение приставных каналов дымоудаления, глубокое коррозионное повреждение горизонтальных подсоединений индивидуальных отопительных котлов к этим каналам, а также факт ограничения предоставления коммунальной услуги газоснабжения.
В результате УК получила несколько предписаний об устранении нарушений. Не согласившись с ними, обратилась в арбитражный суд. Ссылалась на то, что в рамках гарантийных обязательств, устранять недостатки приставных каналов дымоудаления должен подрядчик, который их и монтировал. Предписания не конкретизируют действия по устранению нарушений. Да и ремонт указанным конструкциям нужен капитальный.
Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали.
В данном случае УК — обслуживающая организация, и заключенные с собственниками договоры не являются договорами управления МКД. Однако это договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, а значит, на отношения сторон распространяются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170, Правила содержания общего имущества в МКД № 491, Минимальный перечень работ и услуг № 290.
Приставные каналы дымоудаления и горизонтальные присоединения к ним входят в состав общедомового имущества, которое УК обязана содержать в надлежащем состоянии в соответствии с заключенными договорами и нормами жилищного законодательства. Именно УК обязана принять действенные меры по приведению общего имущества МКД в нормативное состояние. При этом суды отметили, что УК взимает с собственников МКД плату не только за содержание и текущий ремонт общего имущества, но и за капремонт.
В ответ на довод УК о гарантийных обязательствах подрядчика, ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 05.04.2012 № 15417/11, суды указали: «освобождение управляющей (в данном случае обслуживающей) компании от ответственности за несоблюдение санитарных и технических требований к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг в связи с отсутствием вины без достаточных оснований обременяет потребителей коммунальных услуг необходимостью обращаться за защитой своих прав и законных интересов к иным лицам, с которыми они не связаны никакими правовыми отношениями».
Устранение выявленных нарушений — составная часть содержания и текущего ремонта общего имущества МКД. Носит для УК обязательный характер и направлено на поддержание МКД в нормативном состоянии в том числе до проведения капремонта.
Оспариваемые предписания не обязывают УК проводить капремонт, однако сама по себе необходимость его проведения не освобождает от обязанности содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии. УК не могла этого не знать, заключая договоры с собственниками. Предписания неясностей не содержат, на нарушения указывают, а вот УК самостоятельно должна определить наиболее эффективный способ их устранения.
Арбитражный суд Центрального округа с вынесенными решениями не согласился и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление по делу № А23 – 7791/2022).
В рассматриваемом случае исполнимость предписания напрямую зависит от следующего:
— статуса лица, которому оно выдано, объема его прав и обязанностей в отношении обслуживаемых МКД;
— в рамках какого ремонта возможно устранение выявленных нарушений, текущего или капитального.
И кассационный суд обратил внимание на то, что УК — обслуживающая организация. Договоры, заключенные между ней и собственниками в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, являются договорами на оказание отдельных видов услуг и выполнение отдельных работ. «Условия взаимодействия с таким исполнителем должны каждый раз согласовываться с собственниками помещений, в то время как статус управляющей организации предполагает решение всего круга вопросов».
Действительно, обслуживающая организация обязана соблюдать требования Правил № 170, Правил № 491 и Правила пользования газом № 410. Но вменяя УК нарушения указанных правил в части соответствующих пунктов, ГЖИ не конкретизирует эти нарушения, не указывает на необеспечение периодических проверок, уклонение от прочистки дымоходов и т. д. Также инспекция не приводит выводов о том, что столь существенные разрушения новых приставных каналов дымоудаления, установленных в рамках муниципального контракта, вызваны бездействием УК. Кроме того, кассационный суд усмотрел противоречия в выводах судов относительно проведения капремонта.
➜ Предписание ГЖИ в отношении обслуживающей организации признали незаконным
➜ Больше материалов о непосредственном управлении МКД