В одном из МКД г. Санкт-Петербурга на ОСС выбрали председателя совета МКД и утвердили «положение о совете дома».
В «положении о совете дома» закрепили следующие компетенции совета:
- передача в возмездное пользование общего имущества МКД с целью получения допдохода на благоустройство МКД;
- выбор организации для заключения возмездных договоров об использовании общедомового имущества и аккумулирования денежных средств;
- определение условий (в том числе стоимости) и порядка пользования общедомовым имуществом.
Совет дома выявил размещение на фасаде нежилого помещения первого этажа вывесок «Цветовик 24», «Цветы по оптовым ценам» и двух блоков кондиционеров. После чего председатель совета МКД подписал с ООО «Приоритет+» договор поручения на заключение договоров по передаче общего имущества в пользование третьим лицам и на получение средств по таким договорам. Нужно сказать, что «Приоритет+» – не управляющая домом организация, а сторонняя компания, занимающаяся консультированием по вопросам коммерческой деятельности и управления.
Собственник нежилого помещения и два его арендатора отказались добровольно вносить плату за использование фасада дома. Поэтому ООО «Приоритет+» подало судебный иск о взыскании с них неосновательного обогащения, насчитав за 13 месяцев плату 52 000 р. за размещение двух кондиционеров и 92 550 р. за размещение двух вывесок. Ставки платы, использованные в расчете, были утверждены не решением ОСС, а советом МКД.
Суды трех инстанций отказали в иске (постановление АС Северо-Западного округа по делу № А56 – 28941/2022), обосновав это так.
Принятие решений о пользовании общедомовым имуществом третьими лицами – исключительная компетенция ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Собственники МКД не принимали решений:
- о предоставлении ООО «Приоритет+» права заключения от их имени договоров на использование общего имущества дома для размещения рекламы и пр. с последующим направлением полученных средств на текущий ремонт и содержание общего имущества;
- о наделении компании правом на обращение в судебные органы с исками о защите прав собственников;
- об утверждении размера платы за использование общедомового имущества.
Договор поручения между ООО «Приоритет+» и председателем совета МКД не соответствует требованиям действующего законодательства.
Из принятого «положения о совете дома» не следует, что совет наделен полномочиями по выбору организации, представляющей интересы собственников по искам о взыскании неосновательного обогащения.
В кассации ООО «Приоритет+» представило протокол ОСС о наделении компании полномочиями на заключение договоров об использовании общего имущества и на взыскание неосновательного обогащения. Но этот протокол запоздал. Решения ОСС о наделении компании названными полномочиями были приняты уже после вынесения судебного акта апелляционным судом, поэтому кассационный суд просто не принял их во внимание.
Суды добавили, что нужно различать рекламу и информацию. Уличная вывеска с наименованием юрлица и режимом его работы – это информация, а не реклама. При размещении информационных табличек неосновательного обогащения не возникает.
➜ Отслеживать новую практику про совет МКД удобнее на нашем канале “Совет многоквартирного дома”