Поставить два запорных крана перед батареей, вварить байпас (если однотрубная система отопления) и – вуаля, батарея из общедомовой превратится в личную? Нет. А станет ли она таковой, если прописать в договоре управления (обслуживания) МКД, что квартирная батарея не входит в состав общего имущества? Нет. А если на ОСС утвердить состав общедомового имущества и не включать в него батареи? Тоже нет. Почему – разберемся в статье. А еще выясним, есть ли все-таки способ исключить батареи из общедомового имущества.
Общедомовые батареи
К общему имуществу собственников помещений в МКД относятся квартирные батареи (радиаторы), перед которыми (пп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, пп. «д» п. 2, п. 6 Правил содержания общего имущества № 491, Решение ВС РФ по делу № ГКПИ09 – 725, Письмо Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04):
- установлен только один запорный кран (или терморегулятор);
- нет вообще никаких запорных кранов (отключающих устройств);
- нет перемычки (байпаса) при однотрубной системе отопления.
Если обогревающие элементы не имеют отключающих устройств и байпасов, позволяющих снять батареи, не сливая воду, то весь стояк со всеми радиаторами является одной единой конструкцией, неделимой вещью.
Просто исключить батареи из состава общего имущества МКД решением ОСС или договором управления (обслуживания) МКД невозможно, поскольку это противоречит императивным требованиям действующего законодательства (постановления ВС РФ от 06.06.2016 № 91-АД16 – 1, АС Уральского округа по делу № А71 – 4978/2019, определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 21154/2023).
Материал написан для сайта ЖКХ Ньюс. Если вы читаете его в другом месте, значит, владельцы этого места бессовестные плагиаторы, которые даже не читают, что копируют. Рекомендуем отписаться от этих поросят.
Последствия монтажа непроектных запорных кранов и байпаса
Что будет, если установить перед батареями запорную арматуру и перемычку? С точки зрения закона это ничего не изменит. Батарея останется общедомовой. Поясним на примерах из судебной практики.
| Судебный акт | Выводы |
| Постановление ВС РФ от 06.06.2016 № 91-АД16 – 1 | Специалисты УК демонтировали неисправные радиаторы, установили два запорных крана и предложили жильцам поставить новые радиаторы за плату. Госжилнадзор предписал УК установить батареи за счет средств на содержание и ремонт. УК оспорила предписание в суде. Суд указал: установка запорной арматуры после демонтажа радиаторов не свидетельствует о том, что радиаторы перестали относиться к общедомовому имуществу. |
| Постановление АС Дальневосточного округа по делу № А73 – 10513/2019 | Устройство заглушек и отключающих устройств на радиаторе после ликвидации аварии и демонтажа батареи не имеет правового значения для отнесения батареи к общедомовому имуществу. |
| Постановление Четырнадцатого ААС по делу № А13 – 1813/2020 | По заявке собственника о протечке радиатора ТСЖ демонтировало радиатор и установило запорные краны. До демонтажа батареи запорных устройств перед ней не было, следовательно, она относится к общему имуществу в МКД. Установить новые радиаторы обязано ТСЖ. |
| Определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 21154/2023 | Ссылка УК на акт обследования, из которого следует, что на протекшем радиаторе имелась запорная арматура, несостоятельна, поскольку отключающие устройства были установлены после залива и ремонта помещения. |
Установка запорных кранов – переустройство
Для выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственники помещений определяют состав такого имущества (п. 1 Правил содержания общего имущества № 491). Но определяют его не произвольно, а руководствуясь ст. 36 ЖК РФ, п. 2 – 9 Правил содержания общего имущества № 491.
Если просто не включать батареи в состав общедомового имущества, то это не будет иметь никаких правовых последствий.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Понятие «реконструкция объектов капитального строительства» содержится в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Реконструкция – это изменение параметров МКД: высоты, количества этажей, площади, объема. К реконструкции относят надстройку, перестройку, расширение МКД, замену и восстановление несущих конструкций дома. Для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие 100% собственников помещений МКД (Письмо Минстроя РФ от 22.10.2020 № 31768-ОГ/04).
Между тем ясно, что монтаж запорных кранов и байпаса перед квартирной батареей, не предусмотренных проектной документацией на МКД, – это не реконструкция, а переустройство. Этот вывод следует из ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, где сказано: переустройство помещения в МКД представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт помещения в МКД.
На переустройство, в результате которого к помещению собственника присоединяется часть общего имущества в МКД, должно быть получено согласие 100% собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Для проведения переустройства собственник или уполномоченное им лицо должны представить в ОМСУ заявление установленной формы; правоустанавливающие документы на помещение; проект переустройства; протокол ОСС о согласии всех собственников помещений в МКД на переустройство (в случае, если такое переустройство невозможно без присоединения к помещению части общего имущества в МКД); технический паспорт переустраиваемого помещения (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Материал написан для сайта ЖКХ Ньюс. Если вы читаете его в другом месте, значит, владельцы этого места бессовестные плагиаторы, которые даже не читают, что копируют. Рекомендуем отписаться от этих поросят.
Обратимся к судебной практике.
| Судебный акт | Выводы |
| Определение Третьего КСОЮ по делу № 88 – 11350/2023 | УК демонтировала аварийный радиатор в квартире, врезала два запорных крана и предложила собственнику установить новый отопительный прибор за свой счет. Собственник обратился в суд, где попросил обязать УК установить радиатор и демонтировать отключающие устройства. Суд удовлетворил иск и разъяснил: вопрос об изменении системы отопления всего МКД и установке отключающих устройств (запорной арматуры) должен быть поставлен на ОСС. Самоуправная установка УК отключающих устройств в одной квартире является вмешательством в систему отопления МКД и незаконна. |
| Апелляционное определение Ярославского областного суда по делу № 33а-5575/2021 | Установка запорных устройств перед батареями произведена УК. Изначально система отопления МКД не предусматривала никаких отключающих устройств. Собственник не обращался с заявлением в ОМСУ о сохранении помещения в переустроенном состоянии. Монтаж запорной арматуры перед батареями требует получения согласия всех собственников помещений в МКД на переустройство системы отопления в квартире в порядке ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. |
Учитывая изложенное, существует единственный путь для исключения батареи из состава общедомового имущества. Он сложный, многоэтапный и предусматривает:
- разработку проекта переустройства системы отопления МКД;
- проведение ОСС и получение на собрании 100% голосов собственников по утверждению названного проекта переустройства, а также полномочий по его согласованию в ОМСУ;
- обращение в ОМСУ с необходимым пакетом документов и согласование проекта переустройства;
- реализацию проекта переустройства, включающую установку запорной арматуры и байпасов перед батареями.
Нужно понимать, что в статье говорится о том, как действовать правильно и законно. В реальности есть много примеров того, как суды только на основе фото батареи с двумя запорными кранами и байпасом делают выводы о том, что батарея не является общедомовым имуществом. При этом не исследуют ни техническую документацию на дом (часто она отсутствует или представители УК заявляют, что ее нет), ни обстоятельств, при которых появилась запорная арматура.